TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 24/02079 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTW2

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 24/03/2025

à M^e Louis MANERA

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

COPIE délivrée

le 24/03/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

La société dénommée “SARL MUXU”

société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Louis MANERA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La société dénommée “ SCI DELIVRANCE”

dont le siège social est :

[Adresse 8]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er octobre 2024, la SARL MUXU a fait assigner la SCI DELIVRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile, et de la voir condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 140.000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose au soutien de ses demandes avoir pris à bail un local commercial situé [Adresse 2] à [11], appartenant à la SCI DELIVRANCE, afin d’y exploiter son activité de restauration et de chambres d’hôtes. Elle fait valoir que depuis la prise d’effet du bail, la toiture de l’immeuble est affectée de désordres et que le bailleur refuse de procéder à des travaux de réfection sur cette dernière, considérant qu’un des arbres présents aux alentours empêche le couvreur d’accéder à la toiture. Elle précise avoir fait intervenir une société afin de procéder à une coupe de cet arbre, mais que cela n’est pas suffisant pour le bailleur qui considère toujours qu’il constitue un danger et un obstacle à l’intervention de l’entreprise de couverture. Elle soutient qu’il est donc nécessaire qu’une expertise soit ordonnée afin de déterminer l’étendue des désordres affectant la toiture ainsi que les risques causés par les arbres sur celle-ci. Elle ajoute subir, du fait des désordres en toiture, un préjudice de jouissance et d’exploitation, l’exploitation de chambres d’hôtes n’ayant jamais été possible.

La SCI DELIVRANCE a conclu au rejet des demandes de la SARL MUXU ainsi qu’à sa condamnation à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Elle s’est en premier lieu opposée à la demande d’expertise, faisant valoir que les désordres allégués par la SARL MUXU ne relèvent pas des grosses réparations incombant au bailleur mais relèvent de travaux d’entretien incombant preneur, ajoutant s’être montrée diligente à chaque demande de sa locataire en faisant intervenir cinq fois des professionnels sur la toiture, et précisant en outre qu’il appartenait à la SARL MUXU de dégager sa toiture afin de permettre l’intervention du couvreur, dont elle précise qu’il a accepté d’intervenir au mois de mars 2025. Elle a en outre conclu au rejet de la demande de provision formée par la SARL MUXU, soutenant d’abord que cette dernière ne justifie pas de l’ancienneté de ses préjudices ni de leur réalité et ajoutant que la société MUXU ne peut prétendre avoir subi un préjudice d’exploitation alors qu’elle n’a jamais eu vocation à exercer une activité de chambre d’hôtes.

L’affaire, évoquée à l’audience du 17 février 2025, a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, de déterminer si les désordres allégués relèvent des grosses réparations ou de travaux d’entretien, il résulte des pièces produites aux débats par la SARL MUXU, et notamment du procès-verbal de constat dressé le 11 mars 2024 par Maître [L], du rapport d’expertise de Madame [Z] du 26 avril 2023, du rapport de constatations de Madame [Z] et Monsieur [I] en date du 20 avril 2023, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Arguant subir un préjudice de jouissance et d’exploitation depuis la prise d’effet du bail, la SARL MUXU sollicite que la SCI DELIVRANCE soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 140.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Cependant, il convient de constater que d’une part, la SARL MUXU ne justifie aucunement de l’ancienneté des préjudices qu’elle allègue alors que l’état des lieux d’entrée dans le local commercial faisait état d’une toiture en bon état, que d’autre part, il existe un débat sur la réalité de l’activité d’hôtellerie dont se prévaut la demanderesse, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher et qu’en tout état de cause, il serait prématuré d’allouer à la SARL MUXU une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, dès lors que la mesure d’expertise ordonnée ci-avant aura précisément pour objet de rechercher contradictoirement la réalité et la cause des désordres dénoncés, les responsabilités encourues et les préjudices subis.

En conséquence la demande de provision de la SARL MUXU à valoir sur la réparation de ses préjudices ne peut en l’état prospérer.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de la SARL MUXU, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [Y] [S] ;

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation; visiter les lieux et les décrire;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices de toutes natures subis par la SARL MUXU et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que la SARL MUXU devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 8 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que la SARL MUXU conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,