RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 août 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00644 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5CE

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. NOISY BALLON

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne SALZER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2196

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. CHEZ RAM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Edem FIAWOO, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la SCI NOISY BALLON a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SARL CHEZ RAM, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1104 et 1345-4 du code civil et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI NOISY BALLON telle que mentionnée au contrat de bail commercial et ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL CHEZ RAM et de tous occupants introduits de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un commissaire de police, d’un serrurier-tôlier et avec le secours de la force armée des locaux situés [Adresse 2] à Evry-Courcouronnes (91000) ;

— Condamner la SARL CHEZ RAM à verser la somme provisionnelle de 84.047,73 euros TTC correspondant au montant des loyers impayés au 1er avril 2025, sachant que la somme sera réactualisée le jour de votre prononcé, augmentée, impôts et accessoires ;

— Condamner la SARL CHEZ RAM à l’assujettissement de ces sommes au taux d’intérêt conventionnellement fixé par le contrat de bail, à savoir le taux d’intérêt légal majoré de quatre cents points de base, par mois à compter du commandement délivré ;

— Dire que la quotité du montant du dépôt de garantie restera acquise à la SCI NOISY BALLON ;

— Ordonner, si besoin, l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SARL CHEZ RAM et dire qu’ils viendront en garantie des sommes qui resteront dues ;

— Déclarer la SARL CHEZ RAM mal fondée sur une éventuelle demande de délais ;

— Subsidiairement, et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la SARL CHEZ RAM s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéances postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre ;

— Dans cette hypothèse, dire que faute pour la SARL CHEZ RAM de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SCI NOISY BALLON pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SARL CHEZ RAM ainsi que celle de tous occupants de leur chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— Condamner la SARL CHEZ RAM au versement d’une indemnité d’occupation correspondant au double du montant des loyers, ce jusqu’à sa libération des lieux ainsi que tout occupant de son chef et la restitution des clés ;

— Condamner la SARL CHEZ RAM au versement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de votre décision, jusqu’à la libération des lieux ;

— Condamner la SARL CHEZ RAM au versement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens dont ceux liés au coût des commandements et les notifications éventuelles à des créanciers inscrits ainsi que la signification des actes de procédures dont l’ordonnance à intervenir.

Appelée à l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle la SCI NOISY BALLON, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses demandes initiales et développe de nouveaux moyens en réplique, portant le quantum de sa demande provisionnelle en paiement à la somme de 105.349,46 euros.

A l’appui de ses demandes, la SCI NOISY BALLON expose que, par acte du 1er février 2016, la société RIVOLI ELYSEES, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail commercial à la SARL CHEZ RAM un local à usage de restaurant indien, situé à Evry-Courcouronnes, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 50.000 euros hors taxes augmenté des charges de 2.500 euros hors taxes payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que, malgré plusieurs relances, sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes, de telle sorte qu’elle a été contrainte de lui faire délivrer le 8 janvier 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 61.834,82 euros TTC au titre des impayés locatifs arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus. Ledit commandement étant resté infructueux, elle considère la clause résolutoire acquise et s’estime bien fondée à solliciter le bénéfice de ses effets.

En défense, la SARL CHEZ RAM, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 33, 39, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, 1104 et 1721 du code civil, et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, du juge des référés de voir :

— In limine litis, déclarer irrecevable l’action de la SCI NOISY BALLON pour incompétence du président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes au profit du président du tribunal judiciaire de Paris ;

— Dire et juger qu’il y a des contestations sérieuses ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— Dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge l’ensemble des frais, honoraires et dépens exposés.

A l’appui de ses demandes, la SARL CHEZ RAM fait valoir que le contrat de bail objet du litige conclu entre les parties prévoit une clause attributive de compétence au tribunal judiciaire de Paris. Elle soutient qu’en application de l’article 33 du code de procédure civile, seul le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour connaître du litige qui l’oppose à la SCI NOISY BALLON.

Elle soulève ensuite l’absence d’urgence et l’existence de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés. Elle rapporte qu’elle subit un trouble de jouissance ne lui permettant pas d’exploiter son fonds de commerce en ce que de nombreux désordres ont pu être constatés par commissaire de justice le 25 juin 2025 : dégradation de la porte d’entrée suite à un cambriolage, une porte d’issue de secours dépourvue de barre antipanique, la présence de nuisibles, des traces d’humidité importantes entre la cuisine et l’arrière cuisine qui seraient consécutives à des infiltrations du local situé à l’étage supérieur.

En réplique sur l’exception d’incompétence, la SCI NOISY BALLON soutient que le demandeur reste libre de renoncer à la clause attributive de compétence et de revenir aux règles de droit commun. Sur le fond, elle souligne que sa locataire, de mauvaise foi, ne l’a jamais mise en demeure, ni n’a fait constater l’état du local, étant précisé que la réparation des désordres allégués relève des obligations du preneur et reste donc à la charge de sa locataire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence

En application de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions de procédure doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 75 précise que s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

L’article 76 ajoute que, sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas.

Sur ce, les exceptions d’incompétence définies aux articles 75 et suivant du même code regroupent l’incompétence matérielle, l’incompétence territoriale, et les clauses compromissoires. Elles doivent être présentées avant toute défense au fond, à peine d’irrecevabilité. L’exception doit être spécialement motivée et désigner la juridiction compétente, sauf si le juge estimé compétent est juge étranger, juge administratif ou juridiction arbitrale, dans ce cas, il renvoie à mieux se pourvoir. Le juge peut les relever d’office.

En application de l’article 42 du code de procédure civile, La juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu entre les parties le 1er février 2016 prévoit à l’article 36 une clause intitulée « élection de domicile, droit applicable et juridiction » laquelle stipule que « tout litige susceptible de survenir à propos de la validité, de l’exécution ou de l’interprétation des présentes ou de leurs suites, relèvera de la compétence exclusive du tribunal de grande instance de Paris, ou du juge des loyers compétent dans le ressort de la Cour d’appel de Paris sauf disposition contraire dans le bail ».

Or, ce même contrat prévoit en son article 28 une clause résolutoire qui stipule qu’une ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des locaux loués sera suffisante pour obtenir l’expulsion du preneur des lieux loués et que dans ce cas le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a resteront acquis au bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que la clause attributive de compétence est inopposable à la partie qui saisit le juge des référés.

Dès lors, il convient de rejeter l’exception d’incompétence.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, le bailleur a fait délivrer le 8 janvier 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 61.834,82 euros au titre des loyers et charges impayés du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l’application de l’article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la société défenderesse fait valoir une exception d’inexécution résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux à l’usage auxquels ils sont destinés.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il appartient donc au preneur de démontrer l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués.

En l’espèce, la SARL CHEZ RAM verse aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice réalisé le 25 juin 2025 qui met en lumière un mauvais entretien des locaux et des dégradations pouvant être qualifiées de mineures.

Sont également versés aux débats plusieurs devis, faisant état des travaux à réaliser, sur lesquels la SARL CHEZ RAM s’appuie pour soutenir qu’elle n’est pas en mesure d’exploiter son fonds de commerce.

Dans un contexte où il ne ressort pas de la compétence du juge des référés de dire s’il appartient au preneur ou non de réaliser les travaux prétendus, il peut être néanmoins relevé que la SARL CHEZ RAM ne démontre pas en quoi les désordres qu’elle allègue la conduirait à être dans l’impossibilité de jouir de l’intégralité du bien loué.

En conséquence, la défenderesse, qui échoue à rapporter la preuve d’un manquement à l’encontre de son bailleur, ne peut invoquer une exception d’inexécution et son obligation de payer ses loyers et charges n’apparaît, dès lors, pas sérieusement contestable.

Ainsi, dans la mesure où il est constant que les causes de ce commandement n’ont pas été payées, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 9 février 2025.

L’obligation de la SARL CHEZ RAM de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL CHEZ RAM occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut la SCI NOISY BALLON étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la demanderesse à l’audience que sont réclamés en paiement des loyers et charges pour la période du 2ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 d’un montant total de 105.349,46 euros.

Il n’est pas discuté de ce que la SARL CHEZ RAM, qui tente de s’échapper à ses obligations contractuelles, n’a pas procédé au paiement de ses loyers et charges.

Il convient en conséquence de condamner la SARL CHEZ RAM à payer à la SCI NOISY BALLON au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 105.349,46 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 61.834,82 euros et, pour le surplus, à compter de la date de la présente décision.

La demande de majoration du taux des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point

Sur l’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL CHEZ RAM causant un préjudice à la SCI NOISY BALLON, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 9 février 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL CHEZ RAM au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2025 étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL CHEZ RAM qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La défenderesse est également condamnée à payer à la SCI NOISY BALLON la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la SARL CHEZ RAM ;

SE DECLARE compétent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 9 février 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL CHEZ RAM et/ou de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL CHEZ RAM à payer à la SCI NOISY BALLON la somme provisionnelle de 105.349,46 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 pour la somme de 61.834,82 euros et, pour le surplus, à compter de la date de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL CHEZ RAM à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires, que la SCI NOISY BALLON aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 9 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, la SARL CHEZ RAM à payer à la SCI NOISY BALLON une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer appelé, outre les charges, taxes et accessoires, à compter du 1er octobre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL CHEZ RAM aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL CHEZ RAM à payer à la SCI NOISY BALLON la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 août 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,