TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

62A

Minute

N° RG 25/01505 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UGD

4 copies

GROSSE délivrée

le 28/07/2025

à la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

l’AARPI MGGV AVOCATS

COPIE délivrée

le 28/07/2025

à

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 21 Juillet 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [E], [J], [V] [X]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Maître Marion GARRIGUE-VIEUVILLE de l’AARPI MGGV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GREEN GARDEN, sise [Adresse 7], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE dont le siège social est [Adresse 3]

Représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, en sa qualité de syndic de copropriété de la Résidence GREEN GARDEN

SAS dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. IMMO DE FRANCE AQUITAINE

dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 4], à titre personnel,

Représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 8 juillet 2025, Madame [E] [X] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN, représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE, et la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE en sa qualité de syndic de copropriété de la Résidence GREEN GARDEN, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de :

— les voir condamnés à faire cesser, par tous travaux réparatoires et/ou conservatoires sur les réseaux d’eaux usées de la Résidence, ainsi que la stabilité du sous-sol, les troubles subis par elle dans son appartement, du fait du sinistre intervenu dans le parking souterrain en novembre 2024, sous astreinte financière de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— les voir condamnés à lui verser la somme provisionnelle de 1.000 euros à titre de préjudice moral

— les voir condamnés à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les voir condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [X] a maintenu ses demandes.

Elle expose être propriétaire de l’appartement numéro 08 de l’ensemble immobilier dénommé résidence GREEN GARDEN, situé [Adresse 8] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété et géré par la société IMMO DE FRANCE en qualité de syndic. Elle précise qu’un incendie est survenu dans le parking souterrain de la résidence le 4 novembre 2024, lequel a endommagé les ouvrages de traitement des eaux usées, les collecteurs et canalisations, et fait valoir qu’aucun travaux n’a été réalisé concernant le traitement des eaux usées depuis la mise en place d’un système provisoire en novembre 2024. Elle expose que depuis 8 mois, son appartement fait l’objet de remontées d’odeurs pestilentielles, ajoutant subir l’invasion de nombreux insectes proliférant, notamment par les canalisations. Elle soutient que la copropriété n’a pas remédié aux désordres, et ne propose pas non plus de date de travaux réparatoires, de sorte qu’il existe, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, une urgence a exécuter les travaux conservatoires et/ou réparatoires nécessaires à faire cesser le trouble qu’elle subit.

En réplique, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN a demandé à la présente juridiction de :

— débouter Madame [X] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions.

— condamner Madame [X] à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à assumer la charge des entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir au soutien de sa position que Madame [X] ne démontre pas l’existence du trouble manifestement illicite qu’elle allègue puisque si l’existence du trouble en lui-même n’est pas contestée, ni lui, ni le syndic ne sont responsables de cette situation. Il précise que même si les troubles subis ne sont pas négligeables, ils nécessitent la mise en oeuvre de mesures provisoires, d’expertises, d’études préalables, de devis avant qu’une mesure définitive ne soit envisageable et il observe que dans une telle situation, sa marge de manoeuvre est relativement étroite, et se limite à tenter d’obtenir de chacun des intervenants qu’il fasse preuve du plus de célérité possible. Il ajoute que Madame [X] a été régulièrement informée de la situation et des diligences accomplies pour tenter de remédier aux troubles invoqués.

La SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE en sa qualité de syndic de copropriété de la résidence GREEN GARDEN et la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, intervenante volontaire uniquement au soutien des exceptions de nullités/irrecevabilité ont demandé à la présente juridiction de :

* A titre principal,

— recevoir la société IMMO DE FRANCE, en sa qualité personnelle, en son intervention volontaire au soutien des incidents soulevés pour nullité de forme, fond et d’irrecevabilité

— déclarer l’assignation délivrée par Madame [X], et les prétentions qu’elle contient, nulles pour vice de forme et de fond, et/ou irrecevables ;

— condamner Madame [X] au paiement de la somme de 2.000 euros à la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE, en sa qualité personnelle, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

* A titre subsidiaire,

— recevoir la société IMMO DE FRANCE, en sa qualité personnelle, en son intervention volontaire au soutien des incidents soulevés pour nullité de forme, fond et d’irrecevabilité

— débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, notamment formulées à l’égard de la société IMMO DE FRANCE, a fortiori à titre personnel ;

— condamner Madame [X] au paiement de la somme de 2.000 euros à la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE, en sa qualité personnelle, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Elles exposent à titre principal que l’assignation délivrée à l’encontre de la société IMMO DE FRANCE est nulle, dès lors qu’elle a été assignée “en qualité de syndic de copropriété” dans la première page de l’assignation délivrée par Madame [X] alors que le syndicat des copropriétaires de la résidence GREEN GARDEN a également été assigné, pris en la personne de son syndic de copropriété. Elles en concluent que le Syndicat des copropriétaires a été assigné deux fois dans le cadre de la procédure et que toutes les prétentions formulées au dispositif de l’assignation à l’encontre société IMMO DE FRANCE à titre personnel doivent être déclarées nulles. Elles soutiennent que cette incohérence crée naturellement un grief à la société IMMO DE FRANCE, contrainte de défendre sur un dispositif la visant personnellement, alors qu’elle n’a pas été valablement assignée et font valoir que l’assignation doit être déclarée nulle pour vice de forme mais aussi de fond. A titre subsidiaire, elles soutiennent que les demandes formées par Madame [X] sont irrecevables, dès lors que d’une part, son action n’a aucun objet vis à vis de la société IMMO DE FRANCE, faute de l’avoir valablement assignée et d’autre part, la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE n’a pas qualité pour défendre. Sur le fond, elles relèvent que les travaux sollicités par la requérante ne sont pas clairement détaillés au dispositif et qu’en tout état de cause, soit les travaux demandés ont été réalisés, soit ils sont en voie de l’être, ce qui rend la demande sans objet. Elles soutiennent qu’en tout état de cause, Madame [X] ne démontre ni l’existence d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite, pouvant justifier la compétence de la juridiction des référés.

Évoquée à l’audience du 21 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE à titre personnel a indiqué intervenir volontairement à la présente instance aux fins de faire constater des nullités de fond et de forme affectant l’assignation délivrée à la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE en qualité de syndic et l’irrecevabilité des demandes de Madame [X]. Elle soutient que les demandes formées par Madame [X] sont dirigées contre elle personnellement, et non en sa qualité de syndic et que cette confusion affecte la validité de l’acte introductif d’instance.

Elle sollicite en conséquence la nullité de l’assignation pour vice de fond et de forme et à titre subsidiaire, l’irrecevabilité des demandes de la requérante, au motif qu’elle ne dispose pas de la qualité pour défendre à titre personnel.

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, qui y a intérêt afin de faire valoir ses moyens de défense.

Il y a lieu toutefois de relever qu’il résulte de l’examen de l’assignation et de son dispositif que Madame [X] a entendu diriger son action contre le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE et à l’encontre de la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE en qualité de syndic de la copropriété.

Aucune faute personnelle et détachable de ses fonctions de syndic n’étant alléguée à l’encontre de la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, et celle-ci étant désignée exclusivement en sa qualité de représentante légale du syndicat, il apparaît que Madame [X] n’a pas entendu engager une action contre la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE en son nom propre mais qu’elle a en réalité souhaité désigner une seule et même entité, à savoir le syndicat représenté par son syndic.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de nullité et d’irrecevabilité formées par la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE en son nom personnel, laquelle n’est aucunement visée dans l’assignation délivrée par Madame [X] à l’encontre des défenderesses.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Madame [X] sollicite en l’espèce la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE GREEN GARDEN SISE [Adresse 6], représentée par son syndic en exercice, et de la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, en sa qualité de syndic, à faire cesser, par tous travaux réparatoires et/ou conservatoires sur les réseaux d’eaux usées de la Résidence, ainsi que la stabilité du sous-sol, les troubles qu’elle subit dans son appartement, du fait du sinistre intervenu dans le parking souterrain en novembre 2024, et ce, sous astreinte.

Il résulte des débats que la réalité du trouble allégué par Madame [X] n’est pas contestée par les défenderesses.

Il convient toutefois de relever que la demande de Madame [X], telle qu’elle figure au dispositif de ses dernières conclusions, ne détaille pas la nature exacte des travaux dont elle sollicite l’exécution, sous astreinte, et qu’aucune pièce ne permet d’identifier concrètement les mesures attendues, ni d’apprécier leur caractère conservatoire ou réparatoire au sens des dispositions invoquées.

La demande de condamnation à la réalisation de travaux, sous astreinte, telle que formulée par Madame [X] n’étant en l’état pas suffisamment déterminée, ni même déterminable, elle ne peut prospérer.

S’agissant de la demande de provision formée par Madame [X], à valoir sur la réparation de son préjudice moral, il résulte de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, que le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Au soutien de sa demande de provision, Madame [X] fait valoir que le syndic a manqué à ses obligations de gestion de la copropriété en ignorant sa situation.

Il convient toutefois de relever qu’il résulte des débats que le syndic de copropriété a échangé plusieurs fois avec Madame [X], de sorte que les fautes alléguées ne sont à ce stade pas établies de manière non sérieusement contestable.

Madame [X] qui succombe supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité imposant de ne pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formulées à titre reconventionnel sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE en son nom personnel,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les exceptions de nullité et d’irrecevabilité formulées par la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE en son nom personnel ;

DEBOUTE Madame [X] de l’intégralité de ses demandes ;

REJETTE les demandes formées à titre reconventionnel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,