TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00096 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ETSV

Minute

Jugement du :

30 JUIN 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 05 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 Juin 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 30 Juin 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière .

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [N]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES

DEFENDEURS

Monsieur [L] [V]

demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Madame [F] [P]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 16 juin 2023, Monsieur [Z] [N] a consenti à Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 470,00 € ainsi qu’une provision mensuelle pour charges de 50.00 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence aux locataires le 12 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3230.00 € en principal.

Un constat constatant la carence de la conciliation a été rédigé le 20 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 dénoncé le 14 février au Préfet des Ardennes, Monsieur [Z] [N] a fait assigner Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le paiement solidaire de la somme de 4270.00 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 28 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire des locataires aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 05 mai 2025.

Monsieur [Z] [N] est présent et assisté par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que les problèmes de paiement ont commencé dès le mois d’août et qu’ils ont toujours été irréguliers.

Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] bien que régulièrement cités par acte déposé à étude, n’ont pas comparu, ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à Monsieur [N].

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience, Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] n’ayant pas honoré les rendez-vous proposés.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

En l’espèce, il est établi que le commandement de payer en date du 12 avril 2024 a été dénoncé le 14 avril 2024 à la D.D.C.S.P.P des Ardennes.

Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 février 2025 a été dénoncée le 14 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 05 mai 2025.

En outre, Monsieur [N], bailleur personne physique, ne peut se voir opposer la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable de la CCAPEX.

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [N] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 octobre 2024 et l’assignation délivrée en vue de l’audience sans actualisation de la dette locative.

En l’absence des défendeurs à l’audience, la somme réclamée dans l’assignation ne peut être actualisée à la hausse, sous peine d’enfreindre le principe fondamental du respect du contradictoire, faute pour le bailleur de justifier qu’il a régulièrement notifié sa demande en paiement réactualisée.

Le bail prévoit la solidarité.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [Z] [N] et Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4270.00 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus.

En outre et en application de l’article 1231-7 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail contient une clause résolutoire et le délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux était encore en vigueur à la date de sa signature. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 3230.00 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 13 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 13 juin 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à leur bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur

Il convient de réparer ce dommage et de condamner solidairement en conséquence les locataires à payer à Monsieur [Z] [N], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] parties succombantes, devront supporter in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de Monsieur [Z] [N] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [Z] [N] la somme de 4270.00 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 juin 2024,

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] à payer à Monsieur [Z] [N], en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [F] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE