TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 25/00737 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FQB

3 copies

GROSSE délivrée

le 07/07/2025

à M^e Garance BASSET

M^e Béatrice DEL CORTE

Rendue le SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 02 juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

La société DOSLE

Société par actions simplifiée au capital de 10 000 euros,

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Garance BASSET, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Leslie IZORET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSES

Madame [C] [D] veuve [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

et

LA S.A.S AGI – AQUITAINE GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 6]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

I – PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 17 mars 2025, la S.A.S. DOSLE a assigné Madame [C] [D] et la S.A.S. AGI AQUITAINE GESTION IMMOBILIERE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 20 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, elle demande au juge des référés, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, de l’autoriser à réaliser une trémie au sein de la cave prise à bail au sein de l’immeuble [Adresse 3], selon les préconisations de la société ETBA THOMAS, de débouter Madame [D] de toutes ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que par acte sous-seing privé du 19 juin 2024, elle a fait l’acquisition du fonds de commerce de la société THE BREAKFAST CLUB qui exploitait un commerce de restauration, et par voie de conséquence de son droit au bail dans un local commercial situé [Adresse 3] dont la propriétaire est Madame [D], laquelle est intervenue à l’acte de cession.

Elle indique qu’elle envisageait de compenser l’exiguïté du local en utilisant la cave comme zone de stockage, mais que les escaliers sont impraticables de sorte qu’il est nécessaire d’installer un monte-charge, ce qui suppose la création d’une trémie, et que la bailleresse refuse cette installation, mettant en péril son activité.

Elle soutient que se refus constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme des locaux loués et un abus de droit, alors que la société ETBA, qui détient une expertise spécifique en matière de structures, affirme que les travaux ne remettent pas en cause la stabilité de l’immeuble.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles, faisant valoir que les demandes concernant la trémie n’ont pas de sens en cas d’interdiction de réaliser les travaux, et que pour le surplus, la bailleresse avait donné son accord à la réalisation des travaux dans le cadre de la cession du fonds de commerce.

Par conclusions du 30 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens, Madame [C] [D] et la S.A.S. AGI AQUITAINE GESTION IMMOBILIERE demandent au juge des référés de prononcer la mise hors de cause de la S.A.S. AGI AQUITAINE GESTION IMMOBILIERE et de débouter la S.A.S. DOSLE de l’ensemble de ses demandes.

Madame [D] sollicite la condamnation de la S.A.S. DOSLE à suspendre les travaux dans la cave et à lui fournir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les documents suivants :

— la demande d’autorisation concernant la conformité de son projet au service prévention et sécurité incendie de [Localité 7] Métropole et l’autorisation administrative d’un [Localité 8] au titre de la sécurité et accessibilité des locaux,

— l’aval de l’architecte des bâtiments de France concernant les aménagements extérieurs, notamment en toiture (extracteur),

— la note de calcul permettant de valider l’installation de l’extracteur en toiture,

— l’étude de sol et la reconnaissance des fondations existantes avant de réaliser le radier du futur monte-charge et l’étude relative à la détermination de la portance du sol au niveau du radier du monte-charge afin d’ éviter d’éventuels désordres futurs

— l’étude de reconnaissance des capacités des pierres, dès lors que le cabinet ETBA prévoit l’ancrage d’ouvrages en béton armé dans les pierres existantes,

— la communication de l’étude visant à déterminer à la fois le degré de stabilité au feu et le degré coupe-feu de la voûte qui forme le plancher haut de la cave, dès lors que la société destine ce local aux appareils de cuisson,

— une attestation d’assurance tous risques chantier garantissant et indemnisant les éventuels désordres à l’ouvrage existant, la prise en charge des dommages matériels et corporels, ainsi que les dommages immatériels et désordres qui pourraient être causés aux avoisinants.

En précisant que les travaux ne pourront reprendre en tout état de cause que sous le contrôle et la direction de la société ACTIOM maître d’œuvre et aux frais exclusif de la S.A.S. DOSLE,

À titre subsidiaire, elle sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de la S.A.S. DOSLE à lui verser la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle indique que le bail initial avait été consenti pour un commerce de prêt-à-porter, qu’à la suite des différentes cessions du fonds de commerce, il a été développé dans les lieux une activité de salon de thé glacier mais que dans le cadre de l’intervention de la bailleresse à la cession, il avait été prévu que la S.A.S. DOSLE prendrait en charge les travaux d’aménagement nécessaires à son activité, y compris d’extraction, les travaux de réalisation d’une trémie ayant en revanche été exclus.

Elle estime qu’en s’engageant le 19 juin 2024 à supprimer dans le cadre des travaux à réaliser dans les lieux la réalisation d’une trémie, le cessionnaire a clairement renoncé à cette installation et ne peut passer outre en saisissant le juge des référés d’une demande d’autorisation.

Elle soutient que le projet de création d’une trémie de la S.A.S. DOSLE constitue un risque pour la sécurité des personnes et des biens, ainsi qu’il résulte du diagnostic structurel qu’elle a fait réaliser par la société ACTIOM.

Elle ajoute, concernant les autres travaux réalisés par la S.A.S. DOSLE, que les installations mises en œuvre n’apparaissent pas conformes, des anomalies ayant été relevées par la société ACTIOM.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par acte du 19 juin 2024, la société THE BREAKFAST CLUB a cédé à la société DOSLE un fonds de commerce de RESTAURANT, [Localité 10] DE THÉ, GLACIER, TRAITEUR ET [Localité 9] À EMPORTER qu’elle exploitait dans des locaux situés [Adresse 3], local commercial situé “au rez-de-chaussée composé d’une pièce en façade sur rue, d’une ancienne cuisine et d’un WC” selon la désignation du bail commercial.

L’acte comporte l’intervention et la signature du bailleur et précise que le nouveau bail intégrera la cave liée à la boutique pour un loyer supplémentaire de 50 euros par mois dont le cessionnaire sera exonéré pendant une période de six mois, la société DOSLE étant autorisée à réaliser dans les locaux des travaux décrits en annexe 9.

Il est noté que le cessionnaire déclare renoncer à une condition suspensive à son profit et prendra en charge les travaux d’extraction tels que prévus par le devis de la société ONYX ENERGIES.

Il ressort des échanges intervenus entre les parties préalablement à la signature de la cession que Madame [D] s’est opposée dès avant cette signature à la réalisation d’une trémie et à la transformation de la cave.

Ainsi, le 10 juin 2024, le conseil de la société DOSLE indiquait que sa cliente souhaitait intégrer la cave attenante au bien principal, étant précisé qu’elle se proposait de la désencombrer et de l’assainir en contrepartie d’une exonération de loyer pendant une durée à définir, ce que le bailleur acceptait avec une exonération de loyer pendant six mois.

Le 14 juin 2024, l’agence immobilière chargée de la cession indiquait devoir faire le point avec le bailleur concernant les travaux relatifs à la cave, et notamment la création d’une trémie.

Le 18 juin 2024, elle indiquait au conseil de la société DOSLE que la bailleresse refusait l’installation d’une trémie. Le même jour, ce conseil écrivait : “ Il est dommage que le bailleur refuse, mais j’en prends acte”.

Il en résulte qu’au moment de la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, la société DOSLE connaissait parfaitement tant l’état de la cave, qu’elle entendait désencombrer, que ses modalités d’accès par des escaliers peu pratiques, et le refus du bailleur d’accepter la création d’une trémie pour installation d’un monte-charge.

Il ne peut par conséquent être considéré qu’il existe un défaut de délivrance conforme des locaux loués.

Par ailleurs, Madame [D] a fait vérifier les travaux envisagés pour la création de cette trémie dans le plancher haut de la cave par la société ACTIOM qui a analysé l’étude produite par la société DOSLE réalisée par la société ETBA THOMAS.

La société ACTIOM relève que la création d’une trémie dans la voûte peut engendrer des désordres sur la structure adjacente de l’immeuble si toutes les précautions et investigations ne sont pas réalisées et préconise une reconnaissance des fondations existantes et la détermination de la portance du sol au niveau du radier du monte-charge.

Au vu de ce rapport, le refus du bailleur d’autoriser ces travaux ne peut être qualifié d’abus de droit.

Si la société ETBA THOMAS assure qu’une attention particulière sera portée sur l’étaiement au droit du mur pierre du RDC qui semble reposer directement sur la voûte, ses projets relatifs aux travaux ne font pas apparaître de vérifications des fondations et de la portance du sol.

La demande de la société DOSLE doit être rejetée.

S’agissant de la demande reconventionnelle de Madame [D] relative aux autres travaux qu’entend réaliser la société DOSLE, ils ont, à l’exception des travaux de création d’une trémie, été autorisés par le bailleur dans le cadre de son intervention à l’acte de cession du fonds de commerce, ces travaux étant listés en annexe.

Madame [D] ne justifie par conséquent pas d’un motif légitime pour obtenir communication des pièces réclamées, dont elle aurait pu solliciter la production avant la signature de l’acte de cession.

La demande doit de même être rejetée.

La demande de Madame [D] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile apparaît justifiée à hauteur de 2.000 euros.

III – DÉCISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Rejette les demandes de la société DOSLE.

Rejette la demande reconventionnelle de Madame [D].

Condamne la société DOSLE à payer à Madame [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société DOSLE aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,