N° RG 23/06803 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5H

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

54G

N° RG 23/06803

N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5H

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

[P] [N] [H]

C/

SASU NEXITY LAMY

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

SELARL GUIGNARD & COULEAU

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

1 copie Monsieur [B], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

Lors du prononcé :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [P] [N] [H]

née le 28 Avril 1977 à [Localité 5] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/06803 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5H

DÉFENDERESSES

SASU NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] – [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [H] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Exposant subir depuis plusieurs années des problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eau en provenance du pignon, de la toiture terrasse et de la façade arrière, elle a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, par exploit délivré les 17 et 21 septembre 2021, aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 10 janvier 2022 rendue au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence et du syndic ainsi que du gestionnaire et des locataires de l’appartement, Monsieur [J] a été désigné en qualité d’expert, remplacé par Monsieur [B] par ordonnance du 05 mai 2022.

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2023.

Par exploit du 10 août 2023, Madame [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et son syndic la SASU NEXITY LAMY devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de les voir condamner à faire réaliser les travaux de reprise du mur mitoyen prévus dans le rapport d’expertise et à l’indemniser de ses préjudices.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 août 2024, Madame [H] demande, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de voir :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY à lui verser la somme de 28 552 euros correspondant au montant des travaux nécessaires à la remise en état de son appartement

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY à faire réaliser les travaux de reprise du mur mitoyen tels que prévus dans le rapport d’expertise, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir

— dire que ces travaux seront réalisés sur la base de la proposition de travaux de l’entreprise LACLIDE pour 3 660 euros

— dire que l’astreinte s’appliquera au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et à la SAS NEXITY LAMY sans pouvoir incomber à Madame [H] demanderesse aux travaux

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY à lui verser la somme de 2 587,65 euros au titre de la perte locative au jour de l’assignation, à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux sur les parties communes

— dire que la charge de la réparation de ces préjudices personnels incombe au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et à la SAS NEXITY LAMY sans pouvoir incomber à Madame [H]

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY aux dépens.

Elle expose que les dégâts des eaux occasionnés dans son appartement sont liés au défaut d’entretien de la toiture par les organes de la copropriété, que bien qu’ayant connaissance de l’état déplorable de la toiture de l’immeuble ainsi que des dégâts des eaux que cela entraînait dans son appartement, le syndicat des copropriétaires et le syndic ont tardé à agir, au mépris des obligations mises à leur charge par la loi du 10 juillet 1965 et laissant les désordres s’aggraver, qu’ils ne justifient pas avoir fait procéder aux travaux de reprise dans les parties communes sans lesquels elle ne peut effectuer les travaux de reprise dans son appartement.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal de débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer une indemnité de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, en ce compris ceux de référé et d’expertise, dont distraction au profit de la SELARL CABINET CAPORALE-MAILLOT-BLATT sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il fait valoir que les travaux de reprise du mur mitoyen ont été réalisés en juillet 2023 et que les diligences sont effectuées pour la reprise des bans de rives en façade, la pose de VMC dans les parties communes et la reprise de l’étanchéité entre le R+2 et le R+3, que dès que Madame [H] a alerté le syndic de l’existence d’une fuite d’eau, il a été parfaitement diligent et a entrepris, par l’intermédiaire de son syndic, toutes les démarches nécessaires à la résolution des désordres subis dans les plus brefs délais, de sorte qu’aucune faute en lien causal avec les préjudices allégués, dont la demanderesse ne rapporte pas la preuve du caractère certain et direct, ne peut lui être imputée.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, la SAS NEXITY LAMY demande au tribunal, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de débouter Madame [P] [H] de l’ensemble de ses demandes, de la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute mais a mené sans attendre des actions pour remédier aux désordres subis par la demanderesse, qui ont été efficaces et que Madame [H] ne justifie pas d’un préjudice certain et direct et d’un lien de causalité avec sa prétendue faute.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndic engage sa responsabilité à l’égard des copropriétaires s’il est établi qu’il a commis une faute leur ayant causé un préjudice, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il ressort du rapport de recherche de fuites du 26 mars 2021 de la SARL AQUITAINE ASCENSION BTP et du rapport de l’expert judiciaire du 21 mars 2023 que les désordres d’humidité et de moisissures subis dans l’appartement de Madame [H] résultaient de fuites en toiture et au niveau du mur pignon de l’immeuble supérieur.

Les fuites en toiture ont été réglées préalablement aux opérations de l’expert judiciaire et le syndicat des copropriétaires et la société NEXITY justifient, par la production du rapport d’intervention de la SA LACLIDE du 18 septembre 2023 et de sa facture du 30 novembre 2023, de la réalisation des travaux de réfection du mur pignon mitoyen tels que proposés et validés par Monsieur [B].

L’origine des dommages causés à la demanderesse ayant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui a de fait manqué à son obligation de conservation de l’immeuble, est engagée de plein droit et il est donc tenu de réparer les conséquences dommageables subies par Madame [H].

Le syndic, informé du problème d’infiltrations dans l’appartement de Madame [H] par un courrier du gestionnaire du bien du 15 décembre 2016 reçu le 19 décembre 2016 et alerté de la persistance du problème par un courriel du même gestionnaire en octobre 2018, ne justifie d’aucune suite donnée à la demande d’intervention formée auprès de l’entreprise MORICEAU le 05 novembre 2018 et n’a finalement fait procéder à une recherche de fuite par la société AQUITAINE ASCENSION BTP qu’en mars 2021, après avoir été relancé par la demanderesse par un courriel du 10 août 2020 et une lettre recommandée du 18 décembre 2020 avec avis de réception du 21 décembre 2020, par le gestionnaire du bien par un courriel du 28 décembre 2020 et encore par Madame [H] par une lettre recommandée du 25 janvier 2021 avec avis de réception du 29 janvier 2021 et alors que l’entreprise MORICEAU, sollicitée le 18 décembre 2020 et relancée le 28 décembre 2020, l’avait informé par un courriel du 04 janvier 2021 ne pas être habilitée à intervenir sur un toit terrasse et qu’il avait renoncé à faire intervenir l’entreprise SBE, missionnée après le passage de l’entreprise MORICEAU et relancée le 16 février 2021, en raison de son amateurisme, de ses délais excessifs et de son mépris dénoncés dans un courriel du 23 février 2021.

Suite au dépôt du rapport de recherche de fuite mettant en évidence les différentes causes d’infiltrations notamment en toiture terrasse et sur le mur pignon, il a transmis une demande de devis à cinq entreprises le 31 mars 2021 pour une réfection de la toiture terrasse, mais ne justifie d’aucune demande d’intervention aux fins de réalisation des travaux suite à la réception de trois devis datés des 09 juin, 15 juin et 27 juillet 2021, après une prétendue relance aux entreprises le 03 juin 2021 à la suite d’un courriel du gestionnaire du bien de Madame [H] en date du 12 mai 2021.

Si les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse ont finalement été réalisés avant les opérations menées par l’expert judiciaire en juin 2022, mais postérieurement à la saisine du juge des référés en septembre 2021 par Madame [H], ce n’est que postérieurement au dépôt du rapport d’expertise que les travaux réparatoires sur le mur pignon mitoyen, propres à remédier aux désordres déplorés par la demanderesse, ont été exécutés soit cinq années après l’information du syndic quant à la persistance des désordres d’infiltrations.

La société NEXITY, qui était parfaiement informée de la présence de nombreuses fissures sur les enduits et sur le solin du bas du mur pignon révélés par la société AQUITAINE ASCENSION BTP comme étant à l’origine des infiltrations et qui ne peut, sans mauvaise foi, soutenir que la problématique du pignon n’était pas connu d’elle avant l’expertise, a incontestablement été défaillante dans la gestion du sinistre et la résolution des désordres en parties communes à l’origine des infiltrations. L’expert judiciaire confirme que le syndic a “traîné à reconnaître le dégât des eaux et engager les réparations nécessaires”.

Sa responsabilité délictuelle est engagée à l’égard de Madame [H] et elle doit réparer le préjudice subi.

L’expert judiciaire constate dans son rapport que les plâtres au plafond du séjour le long du pignon, ainsi que dans le cagibi et les chambres, ont fini par pourrir avec l’humidité résultant des fuites d’eau.

Les travaux réparatoires, consistant à purger les dits plâtres et les remplacer avant enduit et peinture et à installer une VMC individuelle à défaut de réalisation d’une VMC collective, sont chiffrés, sur la base de devis soumis à l’expert, aux sommes de 17 952 euros TTC pour la reprise des plâtres du plafond (devis [A] [T]), 8 730 euros pour la remise en peinture des supports (devis [L] [E]) et 1 870 euros TTC pour la réalisation d’une VMC individuelle (devis [K] [Y]).

Ces travaux étant la conséquence directe des années d’exposition des plâtres du plafond de l’appartement à l’humidité causées par les infiltrations en toiture terrasse et pignon du mur mitoyen, le syndicat des copropriétaires du fait de sa responsabilité de plein droit comme le syndic du fait de son manque de diligence à l’origine du temps excessif de résolution du problème, doivent en assumer le coût, le défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures n’étant pas à l’origine du désordre affectant les plafond mais uniquement des infiltrations sur ces organes, étrangères au présent litige.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la société NEXITY LAMY seront condamnés in solidum à payer à Madame [P] [H], qui justifie n’avoir perçu aucune indemnisation par son assureur aux termes d’un courriel du 13 février 2024, la somme de 28 552 euros au titre du coût des travaux de remise en état de son appartement.

S’agissant des travaux de reprise du mur mitoyen tels que prévus dans le rapport d’expertise, leur réalisation par la SA LACLIDE en date du 18 septembre 2023 étant justifiée par les défendeurs, la demande de Madame [H] est sans objet et elle en sera déboutée.

Madame [H] justifie que son bien, acquis en février 2006, était loué aux consorts [R]/[Z] en janvier 2016, puis a été loué aux consorts [S] à compter du 26 octobre 2017 et jusqu’à leur expulsion et reprise des lieux le 28 avril 2023.

Si elle ne justifie pas avoir tenté de remettre en location son bien après le 28 avril 2023, elle devait de fait attendre que les travaux de réfection du mur pignon mitoyen soient réalisés par la copropriété pour pouvoir effectuer la reprise des embellissements dans son appartement avant de le proposer à la location.

Les dits travaux n’ayant été effectués par la copropriété qu’en septembre 2023, elle a été privée de la possibilité de pouvoir effectuer ses travaux en parties privatives puis proposer à la location son bien, acquis en vue d’être loué, jusqu’à cette date soit durant cinq mois.

Sa perte de chance de percevoir des revenus locatifs, s’élevant à 822,55 euros par mois à la date du jugement d’expulsion, doit être évaluée, compte tenu de l’aléa existant quant à la réalisation effective des travaux au sein de son bien et de la conclusion d’un nouveau bail locatif, à 50 % de ce montant à savoir 411,28 euros par mois, soit pour cette période de cinq mois à la somme de 2 056,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la société NEXITY LAMY seront condamnés in solidum à lui payer cette somme en réparation de sa perte de chance de percevoir des revenus locatifs du mois de mai 2023 au mois de septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la société NEXITY LAMY succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Ils paieront à Madame [H] une somme que l’équité commande de fixer à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs demandes respectives de ce chef.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY à payer à Madame [P] [H] la somme de 28 552 euros au titre du coût des travaux de remise en état de son appartement ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY à payer à Madame [P] [H] la somme de 2 056,40 euros en réparation de sa perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY à payer à Madame [P] [H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SAS NEXITY LAMY aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT