TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01391 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCM7

JUGEMENT

N° B

DU : 22 Septembre 2025

[L] [R]

[M] [V]

C/

[J] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Septembre 2025

à M^e MATHE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 22 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [L] [R], demeurant [Adresse 4]

M. [M] [V], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [J] [H], demeurant [Adresse 6]

représenté par M. [Z] [H], son père, muni d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 15/09/2023 avec effet à la même date, Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] ont donné en location à Monsieur [H] [J] un logement Type3 sis, [Adresse 7].

Le loyer à la signature du bail s’établissait à 685€ et 70€ de provisions mensuelles pour charges soit un total de 755€.

A la suite d’incidents de paiement, Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] ont délivré à Monsieur [H] [J] le 6/11/2024, un commandement de payer la somme de 1 510€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail et notifié à la CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice du 29/01/2025, Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] ont assigné Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

Juger recevables et bien fondées les demandes, ns et conclusions des requérants et y faire droit

CONSTATER que Monsieur [H] [J] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signi é ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel

CONSTATER, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et PRONONCER la résiliation de plein droit

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [H] [J] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers

En conséquence, ORDONNER l’expulsion de Monsieur [H] [J] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

CONDAMNER Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 2 265.00 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire selon détail ci-dessous :

Montant réclamé sur le commandement de payer les loyers : 1510.00 Euros

Loyer et charges (Décembre 2024 / Janvier 2025) : 1510.00 Euros

À déduire versement locataire Décembre 2024 : 755.00 Euros

SOIT UN TOTAL DU de 2 265.00€

CONDAMNER Monsieur [H] [J] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience.

CONDAMNER encore Monsieur [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [H] [J] au paiement d’une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter.

CONDAMNER Monsieur [H] [J] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par les demandeurs.

A l’audience du 2/06/2025, représentés par leur avocat, Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, exposant :

Que la dette est réactualisé à la somme de 4 530€ en principal, selon décompte du 26/05/2025.

Qu’un virement instantané de 1910€ a été effectué le 2/06/2025 et que le mois de juin 2025 est payé par ce virement, considérant qu’il s’agit d’une reprise des loyers courants à l’audience.

Les demandeurs ne sont pas opposés à accorder des délais de paiements.

A la même audience, Monsieur [H] [J], représenté par son père Monsieur [H] [Z] , muni d’un pouvoir spécial a exposé :

Qu’il ne conteste pas la dette.

Que Monsieur [H] [J] est étudiant, mais qu’il compte payer.

Que selon lui il reste un arriéré de 2 620€ ayant versé ce jour 1 910€, somme qu’il propose de payer en trois mensualités de 873€.

Qu’il demande la suspension des effets de la clause résolutoire étant à jour du paiement des loyers pour le mois en cours et voulant rester sur place.

Une note en délibéré sera accordée aux demandeurs dans l’hypothèse où le virement du 2/06/2025 n’aurait pas été effectif, afin d’en informer le tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 22/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Suivant l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…) »

Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 7/11/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29/01/2025.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et aux dispositions afférent à la clause résolutoire insérée dans celui-ci , dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15/09/2023 avec effet à la même date contient une clause résolutoire ( dernière page – article 12 ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6/11/2024 pour la somme de 1 510€ en principal.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de deux mois pour apurer la dette, le nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023 étant de six semaines, alors que le contrat de bail a été signé après la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 devenant donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois étant plus favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7/01/2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] produisent un décompte arrêté au 26/05/2025 indiquant que Monsieur [H] [J] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 530€ en principal.

Le défendeur, représenté à l’audience, ne conteste pas la dette.

Il a effectué, le 2/06/2025, un virement de la somme de 1 910€ par compte REVOLUT au nom de Monsieur [Z] [H] sur le compte de Monsieur [M] [V] ( confirmation de virement jointe).

Ainsi, la somme due est fixée à 2 620€ après encaissement de ce virement, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs.

Monsieur [H] [J] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2 620€ au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges arrêtés au 26/05/2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, les demandeurs considèrent que le loyer courant est payé après le virement effectué de 1 910€ et couvrant largement le loyer en cours de 755€.

Monsieur [H] [J] montre par là même qu’il est en capacité de faire des efforts financiers importants éventuellement avec des aides extérieures, et il a au cours de l’audience indiqué pourvoir apurer sa dette.

Les créanciers ne sont pas opposés à accorder des délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [H] paraissant en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [H] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [H] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, de la dénonce à la CCAPEX et de l’assignation notifiées à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M], Monsieur [H] [J] sera condamné à leur verser la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 15/09/2023 avec effet à la même date, entre Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] d’une part et Monsieur [H] [J] d’autre part concernant le logement situé, [Adresse 7], sont réunies à la date du 7/01/2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à verser à Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] la somme de 2 620€ au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges arrêtés au 26/05/2025 ;

AUTORISE Monsieur [H] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 873€ chacune et une 3è qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [J] soit condamné à verser à Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à verser à Madame [R] [L] et Monsieur [V] [M] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation notifiées à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT