TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/12249

N° Portalis 352J-W-B7G-CX642

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [M] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [W] [T] [F]

[Adresse 15]

[Localité 2]

Monsieur [S] [Y] [K] [F]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [H] [I] [F]

[Adresse 10]

[Localité 11]

tous représentés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. GID

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par Maître Alexandre GUEZENNEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0691

Décision du 10 Décembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/12249 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX642

Monsieur [P] [F]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Monsieur [E] [F]

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentés par Maître Karine GERONIMI de la SELARL ALTERJURIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1494

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] est constitué en copropriété.

M. [M] [F], Mme [W] [F], M. [S] [F] et Mme [H] [F] sont propriétaires de plusieurs lots dans cet immeuble.

M. [E] [F] et M. [P] [F] sont également copropriétaires dans cet immeuble.

Par actes d’huissiers de justice des 29 et 30 septembre 2022 ainsi que 4 octobre 2022, M. [M] [F], Mme [W] [F], M. [S] [F] et Mme [H] [F] ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], M. [E] [F] et M. [P] [F], ce afin d’obtenir l’annulation d’un modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 5] en date du 24 juin 2020 dressé par Me [V], notaire à Paris, et la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer une indemnité de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens avec distraction au bénéfice de Me [C], outre leur dispense de participation aux frais de procédure.

Par ordonnance du 29 août 2023, le juge de la mise en état a principalement rejeté la demande d’annulation de l’assignation basée sur une absence de moyen de droit, a invité les demandeurs à préciser le fondement juridique de leur demande principale d’annulation du modificatif de l’état descriptif de division litigieux, et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 19 décembre 2023, M. [M] [F], Mme [W] [F], M. [S] [F] et Mme [H] [F] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 8, 9, 17 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1, 2 et 3 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1101 et 1178 du Code Civil,

ANNULER le modificatif de l’état descriptif de division de la COPROPRIETE DU [Adresse 5] en date du 24 juin 2020 du ministère de Maître [A], notaire au sein de la SELARL Frédéric PORTIER, titulaire d’un office notarial à PARIS,

DEBOUTER Messieurs [E] et [P] [F] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes,

DIRE le jugement à intervenir opposable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5],

CONDAMNER in solidum Messieurs [E] et [P] [F] à payer aux demandeurs une indemnité de 7 000 € en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick [C], de la SCP BOUYEURE [C] DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile ".

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 13 décembre 2023, M. [P] [F] et M. [E] [F] demandent au tribunal de :

«  Vu les dispositions des articles 56 et 1371 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 4 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 71-9 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955,

Vu les dispositions de l’article 30-5 du décret n °55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les dispositions de l’article 122 du CPC,

Il est demandé au Tribunal de :

Recevoir les défendeurs en leurs écritures et y faisant droit,

Rejeter toute les demandes, fins, et conclusions des défendeurs,

Juger irrecevable la demande d’inscription de faux à l’encontre des défendeurs pour défaut de fondement et d’intérêt à agir,

Juger irrecevable la demande d’annulation de l’état descriptif,

Très subsidiairement,

Débouter les demandeurs, puisque la division est sans incidence sur leurs droits,

Donner acte aux défendeurs de ce qu’ils ne s’opposent pas à une modification de l’état descriptif qui doit rester à la charge des demandeurs,

Condamner solidairement tout succombant à verser à Monsieur [E] [F] et Monsieur [P] [F], la somme de 5.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamner solidairement tout succombant aux entiers dépens de l’instance ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965,

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au Tribunal de céans de bien vouloir :

LUI DONNER ACTE qu’il s’en remet à la sagesse du Tribunal de céans quant à l’issue de ce litige ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [F], Madame [W] [F], Monsieur [S] [F] et Madame [H] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 29 janvier 2024 et l’affaire a été plaidée le 11 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs [F] font valoir que:

— ils ont appris qu’un modificatif de l’état descriptif de division a été établi par Me [A] à la requête de M. [P] [F] et M. [E] [F] ;

— l’acte litigieux comporte un modificatif à l’acte des 26 et 27 octobre 1989 en ce qui concerne les plans des lots 167, 170, 738 et 740, une modification des tantièmes généraux et spéciaux des lots 167 et 168 et une subdivision du lot 167 avec création des lots 174 et 175 ;

— alors que M. [M] [F] est propriétaire du lot 168, l’acte modificatif a été dressé sans son intervention et est donc irrégulier ;

— aucun procès-verbal n’est annexé à l’acte contrairement à ce qu’il mentionne ;

— l’assemblée générale visée dans l’acte n’a jamais eu lieu ;

— le notaire a reconnu une erreur matérielle ;

— cet acte, établi sur le vu d’un faux, est entaché de nullité absolue ;

— ils sont fondés à en demander l’annulation et ont un intérêt à le faire (spoliation de surface, circulation plus difficile entre les lots) ;

— les trois seconds originaux de l’assignation ont bien été publiés au service de publicité foncière ;

— la demande est fondée sur les articles 8, 9, 17 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 1 et 2 du décret du 17 mars 1967 et 1101 et 1178 du code civil ;

— un modificatif de l’état descriptif de division constitue une décision collective relevant de la seule compétence de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la condition de l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’étant pas remplie, l’acte litigieux est nul ;

— il n’y a pas matière à inscription de faux puisque le faux est reconnu par le notaire ;

— M. [E] [F] et M. [P] [F] n’avaient aucune qualité pour faire mesurer la surface des lots de M. [M] [F] ;

— l’assemblée générale du 29 juin 2023 n’a pas ratifié le modificatif ayant fait l’objet de l’acte notarié du 24 juin 2020 et notamment la résolution n° 17 ;

— ils ont saisi le tribunal d’une action en contestation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ;

— le syndicat des copropriétaires a intérêt à ce que le jugement lui soit opposable.

M. [E] [F] et M. [P] [F] font valoir que :

— la demande d’annulation est irrecevable en raison de l’absence de publication de l’assignation ;

— cette publication est obligatoire en application de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 ;

— les deux assignations portent mention sur la 2ème page d’un tampon encreur indiquant une publication le 6 janvier 2023 et l’assignation initiale ne comporte pas les mentions requises en lien avec la publication ;

— il n’existe qu’une seule procédure et un seul fondement pour engager une procédure en inscription de faux ;

— l’article 1371 du code civil trouve à s’appliquer ;

— le notaire a simplement reconnu une erreur matérielle, qui n’est pas constitutive d’un faux ;

— les articles 1101 et 1178 du code civil ne concernent que les contrats et ne s’appliquent pas ;

Décision du 10 Décembre 2024

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— les demandeurs doivent démontrer en quoi l’acte authentique rédigé est juridiquement un contrat ;

— ils maintiennent leurs moyens relatifs à l’absence de fondement juridique ;

— les demandeurs devaient engager l’action contre le notaire et elle est donc irrecevable ;

— la division est sans incidence sur les droits des demandeurs ;

— l’addition des tantièmes des lots 167 et 168 est équivalent aux tantièmes de l’ancien lot 162 ;

— lors des mesurages des lots 167 et 168, il est apparu que les quote-part des parties communes affectées à ces deux lots n’étaient pas proportionnelles aux surfaces respectives ;

— une rectification était donc justifiée ;

— ils avaient qualité pour obtenir la modification de l’acte des 26 et 27 octobre 1989 ;

— la preuve du préjudice que leur causerait la modification de l’acte n’est pas rapportée par les demandeurs ;

— ils ne s’opposent pas à une modification de l’état descriptif mais pas à leurs frais ;

— l’assemblée générale du 29 juin 2023 a voté la rectification des tantièmes des lots 167 et 168, ainsi que la subdivision du lot 167 en 174 et 175 et cette décision n’a pas été contestée.

De son côté, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] fait valoir que :

— l’immeuble est constitué en syndicat secondaire d’un ensemble immobilier d’un immeuble situé [Adresse 8] ;

— ce litige ne le concerne pas directement ;

— l’acte litigieux n’a pas été soumis à l’approbation de l’assemblée générale et il n’est pas partie à cet acte ;

— il s’en remet au tribunal.

Sur les demandes de « donner acte »

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « donner acte », lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur les fins de non-recevoir soulevées devant le tribunal

M. [E] [F] et M. [P] [F] demandent au tribunal de

« juger irrecevable la demande d’inscription de faux à l’encontre des défendeurs pour défaut de fondement et d’intérêt à agir ». Or, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et le dispositif des conclusions des demandeurs ne mentionne pas cette prétendue demande.

Dès lors, la demande de juger irrecevable la demande d’inscription de faux est sans objet.

M. [E] [F] et M. [P] [F] demandent également au tribunal de « juger irrecevable la demande d’annulation de l’état descriptif ». A l’appui de leur fin de non-recevoir, ils invoquent une absence de publication de l’assignation, un défaut de fondement et un défaut d’intérêt à agir.

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Mais, vu l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, qui prévoit notamment que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les incidents mettant fin à l’instance et les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions, incidents et fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, les fins de non-recevoir soulevées devant le tribunal par M. [E] [F] et M. [P] [F] devaient être soumises au juge de la mise en état.

M. [E] [F] et M. [P] [F] ne sont plus recevables à les soulever à ce stade de la procédure.

Dès lors, leur demande de « juger irrecevable la demande d’annulation de l’état descriptif » sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale d’annulation du modificatif de l’état descriptif de division du 24 juin 2020

Vu l’article 1100-1 du code civil qui dispose que les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux. Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats.

Vu l’article 1178 du même code qui précise qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 17 qui prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

L’unanimité est requise chaque fois que la décision touche aux droits de propriété sur l’immeuble et notamment lorsqu’il s’agit de modifier les tantièmes de copropriété sur les parties communes de l’immeuble.

Vu l’article 71-10 du décret du 14 octobre 1955 qui prévoit que l’état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble et l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification.

Sur ce,

Les demandeurs versent aux débats l’acte authentique litigieux du 24 juin 2020 qui est un " modificatif à l’état descriptif de division contenant :

Première partie : rectificatif à l’acte reçu les 26 et 27 octobre 1989 en ce qui concerne les plans des lots 167, 170, 738 et 740.

Décision du 10 Décembre 2024

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Deuxième partie : modification des tantièmes généraux et spéciaux des lots 167 et 168 ;

Troisième partie : subdivision du lot numéroté 167 et création des lots numérotés 173 et 174 ".

Cet acte indique avoir été dressé à la requête de M. [E] [F] et de M. [P] [F], « à l’effet d’établir ainsi qu’il suit le modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété… étant précisé que ce modificatif a été préalablement autorisé aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires dont une copie délivrée par le syndic est annexée, ainsi que le certificat de non recours ».

Cet acte prévoit notamment de réduire les quotes-parts de parties communes du lot 168, propriété de M. [M] [F], non-partie audit acte, de 340/27063èmes à 250/27063èmes.

Or, les demandeurs produisent un courriel du syndic du 17 juin 2021 indiquant que ce modificatif n’a en réalité jamais été voté.

Le notaire ayant dressé l’acte litigieux a lui-même confirmé par la suite dans un courriel du 8 avril 2022 que « cette annexe n’existe pas, il s’agit d’une erreur matérielle » (l’annexe en question étant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires).

Ceci étant rappelé, il convient de relever que l’action des demandeurs n’est pas fondée sur les dispositions de l’article 1371 du code civil qui mentionne que « l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté ». Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur l’existence d’un acte authentique faux.

Les demandeurs fondent en réalité leur action en annulation du modificatif de l’état descriptif de division du 24 juin 2020 sur le fait que ce modificatif n’a pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble et que ce faisant l’acte est nul car il ne remplit la principale condition pour sa validité.

Il est démontré et non contesté que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble n’avait pas autorisé la modification litigieuse de l’état descriptif de division avant que l’acte authentique du 24 juin 2020 ne soit dressé.

La modification de l’état descriptif de division doit pourtant être soumise à l’approbation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ce qu’elle procède à une diminution des quotes-parts de parties communes du lot 168 de M. [M] [F].

Ce faisant, la modification de l’état descriptif de division par acte du 24 juin 2020, qui ne remplit la principale condition requise pour sa validité et qui obéit pour sa validité aux règles qui gouvernent les contrats conformément aux articles précités, est effectivement nulle.

Le modificatif de l’état descriptif de division litigieux du 24 juin 2020 sera donc annulé.

Le jugement est rendu opposable au syndicat des copropriétaires, qui est partie à la procédure.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [F] et M. [E] [F], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [P] [F] et M. [E] [F] seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [C] sera autorisé à recouvrer les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE sans objet la demande de M. [E] [F] et de M. [P] [F] de juger irrecevable la demande d’inscription de faux ;

DECLARE irrecevable la demande de M. [E] [F] et de M. [P] [F] de juger irrecevable la demande d’annulation de l’état descriptif ;

ANNULE le modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 5] en date du 24 juin 2020 dressé par Me [A], notaire ;

RAPPELLE que le jugement est opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et M. [P] [F] à payer à M. [M] [F], Mme [W] [F], M. [S] [F] et Mme [H] [F] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des défendeurs au titre des frais irrépétibles;

AUTORISE Me [C] à recouvrer les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [E] [F] et M. [P] [F] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente