N° RG 21/00167 – N° Portalis DBX6-W-B7E-VB23

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

35Z

N° RG 21/00167 – N° Portalis DBX6-W-B7E-VB23

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[K] [E] [I] épouse [H], [P] [M], [F] [M], S.C.I. LA BASTILLE

C/

[O] [S]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL HONTAS ET MOREAU

M^e Josiane MOREL-FAURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [K] [E] [I] épouse [H]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 23] (PORTUGAL)

[Adresse 21]

[Localité 7]

Monsieur [P] [M]

né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 20]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Monsieur [F] [M]

né le [Date naissance 10] 1969 à [Localité 19]

[Adresse 22]

[Adresse 22]

[Localité 19]

N° RG 21/00167 – N° Portalis DBX6-W-B7E-VB23

La S.C.I. LA BASTILLE

Dont le siège social :

[Adresse 21]

[Localité 7]

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [S]

né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représenté par Maître Josiane MOREL-FAURY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La SCI LA BASTILLE dispose d’un capital social divisé en 10 parts qui se répartissent de la manière suivantet :

1. M. [O] [S] : 5 parts numérotées 1 à 5.

2. En ce qui concerne les 5 autres parts :

• Mme [E] [M] est usufruitière des 5 parts numérotées 6 à 10.

• M. [P] [M] est titulaire de la nue-propriété de la moitié des parts précitées.

• M. [F] [M] est titulaire de la nue-propriété de la moitié des parts précitées.

La SCI avait donné à bail commercial à la SA [M] MATERIAUX un ensemble immobilier composé de hangars et de terrains cadastrés CK [Cadastre 4], CK [Cadastre 13], CK [Cadastre 14] et CK [Cadastre 15] situés au sein du lotissement artisanal situé [Adresse 16] à [Localité 18], cette société a donné son congé et quitté les lieux le 31 juillet 2016.

Différentes assemblées générales se sont tenus pour donner mandat et rechercher un nouveau locataire sans que les délibérations prises permettent de conclure un nouveau bail.

Le 3 août 2021, les associés de la SCI LA BASTILLE ont autorisé la vente, à M. [T] de deux parcelles situées aux 27 et [Adresse 9] à [Localité 18], cadastrés CK [Cadastre 13] et CK [Cadastre 14], M. [S] proposant de racheter à l’indivision [M] pour un prix minimum de 50.000 € les 5 parts sociales de la SCI, un complément de prix pouvant être appliqué en cas de revente à une valeur supérieure à 100.000 €.

Si la cession à M. [T] s’est réalisée, le protocole de cession entre M [S] et l’indivision [M] s’est heurté à des difficultés de mise en oeuvre.

Aucune conciliation n’a pu intervenir entre les parties ; les consorts [M] ont fait assigner M [S] afin de voir statuer sur les difficultés.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 6 septembre 2024, les consorts [M] sollicitent de voir :

A TITRE PRINCIPAL :

Juger que les requérants sont recevables et bien fondés en leurs demandes, y faisant droit :

Juger M. [S] irrecevable et mal fondé en ses demandes et l’en débouter.

Juger que la décision à intervenir sera opposable à la SCI LA BASTILLE.

Juger qu’en conséquence du refus de M. [S] d’exécuter la décision unanime des associés du 3 août 2021 il sera condamné sous astreinte de 500 € par jour de retard à signer le

protocole de cession de parts de la SCI LA BASTILLE qui a été établi et soumis à sa signature,

lequel est l’objet de la pièce 26 du dossier des demandeurs.

Condamner M. [S] à payer à la SCI LA BASTILLE, mais aussi à chacun des associés, Mme [K] [E] [M], M. [P] [M] et M. [A] [M], la

somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour avoir refusé d’exécuter la décision unanime des

associés du 3 août 2021.

Juger que M. [S] s’est rendu coupable d’abus d’égalité qui revêtent un caractère fautif.

Condamner M. [S] à payer à la SCI BASTILLE une somme de 125.865 € et en ce considération de son abus d’égalité qu’il a commis.

Condamner M. [S] à payer à Mme [M] 57.915 € de dommages et intérêts.

Assortir l’ensemble des condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et faire application de l’article 1343-2 du Code Civil.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Ordonner la désignation d’un mandataire chargé de représenter M. [S] à une prochaine assemblée générale où il sera présenté les résultats des recherches menées par le ou les agents immobiliers et où une ou plusieurs résolutions seront soumises à l’assemblée des associés et ce afin que celui-ci puisse exprimer le vote qui lui paraîtra le plus adéquat :

1. Autoriser Mme [M] en sa qualité de co-gérante, à confier à une ou plusieurs agences immobilières, le mandat de rechercher, sans exclusivité :

• Soit un acquéreur du bien situé [Adresse 5] cadastré CK n°[Cadastre 4] moyennant un prix plancher de 112.000 € net vendeur.

• Soit un (ou plusieurs locataires) qui serai(en)t intéressé(s) à prendre à bail commercial de 9 ans, le bien situé [Adresse 5] cadastré CK n°[Cadastre 4] et ce pour le moins, moyennant le loyer de 500 € hors taxes et hors charges.

Avec la précision que les honoraires de l’agence seront à la charge du (ou des) acquéreur(s) ou du ou des preneur(s) et que le versement d’un dépôt de garantie sera exigé.

2. Au regard du résultat de ces recherches, autoriser Mme [M] en sa qualité de co-gérante :

• Soit de signer un bail commercial de 9 ans avec le(s) locataire(s) qui sera(ont) pressenti(s) portant sur le bien situé [Adresse 5] cadastré CK n°[Cadastre 4] et ce pour le moins, moyennant le loyer de 500 € hors taxes et hors charges.

• Soit de vendre le bien situé [Adresse 5] cadastré CK n°[Cadastre 4] et ce pour le moins, moyennant le prix de 112.000 € net vendeur.

Avec la précision que dans les deux cas, les frais et honoraires de l’agence seront à la charge du (ou des) acquéreur(s) ou du ou des preneur(s) et que dans ce dernier cas, le versement d’un dépôt de garantie sera exigé.

Condamner M. [S] à supporter les frais et les honoraires du mandataire ad hoc dont il est demandé la désignation.

EN TOUT ETAT DE CAUSE.

Juger que la décision à intervenir est opposable à la SCI LA BASTILLE.

Juger que le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire qui est compatible avec la nature de l’affaire.

Juger M. [S] mal fondé en ses demandes de voir condamner les Consorts

[M] à lui payer 200.000 € de dommages et intérêts pour abus d’égalité et l’en débouter.

Juger M. [S] mal fondé en ses demandes de voir condamner les Consorts [M] à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 CPC et aux dépens.

Condamner M. [S] à payer aux consorts [M] une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ainsi qu’aux entiers dépens et

frais éventuels d’exécution.

Au soutien de leurs demandes ils exposent que malgré l’accord unanime des associés, M [S] s’est refusé à régulariser l’acte de cession prétendant d’une part que l’acte ne comportait pas de clause de garantie du passif, clause à laquelle il a finalement renoncé, d’autre part la clause prévoyant l’interdiction d’exploitation directe ou indirecte d’une activité de négoce de matériaux de construction qui avait été discutée a été finalement retirée, ces deux points ne justifiant donc plus que l’acte de cession soit signé.

Ils observent que les modifications désormais demandées ne sont pas “de forme” , elles visent à fixer à zéro le montant des comptes courants alors que M [S] ne s’est pas acquitté des appels de fonds de sorte que désormais le solde de son compte courant est négatif tandis que le compte de Madame [M] est créditeur, il y aura lieu a un arrêté de compte au jour de la cession contrairement à ce que prétend M [S].

Ils considèrent que la situation de blocage est uniquement liée à l’attitude purement dilatoire de M [S] ce qui a généré un préjudice pour eux qu’ils estiment à 10.000 €.

Ils soutiennent que celui-ci a abusé de sa possibilité de bloquer les délibérations dès lors qu’il bénéficiait de 50% de droit de vote et s’est refusé à exécuter la décision unanime du 7 juin 2023, laissant en outre à ses associés la seule charge du paiement des dettes de la société.

Ils chiffrent le préjudice de la SCI à 125.865 € correspondant à la perte de chiffre d’affaires durant la période où M [S] s’est opposé à la location de l’ensemble immobilier et en conséquence le préjudice de Madame [M] est de 57.915 € au titre de la perte du produit des bénéfices;

A titre subsidiaire il est sollicité la désignation d’un administrateur ad hoc.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle, faisant valoir qu’ils n’ont émis aucun vote négatif susceptible de bloquer le fonctionnement de la SCI de sorte qu’aucun abus d’égalité ne peut leur être imputé, M [S] a choisi de bloquer l’exécution de délibération y compris votée à l’unanimité et de conserver un statu quo de sorte qu’il n’a subi aucun préjudice.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 24 avril 2024 M [S] sollicite de voir donner force exécutoire au protocole signé le 15 février 2024 et qu’il estime conforme à la décision unanime des associés du 3 août 2021, il s’oppose aux demandes indemnitaires et réclame 200.000 € pour le préjudice qu’il considère avoir subi du fait du refus de signature du protocole, outre 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position il rappelle qu’une SARL [M] [S] a été constituée entre [W] [M] , père de [F] et [P] [M] (demandeurs à la procédure) et son propre père [C] [S], la direction de la SARL, transformée en SA a été assurée par la famille [M], il était licencié de l’entreprise où il exerçait le fonctions de responsable salarié du site d'[Localité 18] en 2011, la SA [M] MATÉRIAUX donnait congé pour le 31 juillet 2016.

Le contentieux né de la dissolution de la SCI a été clos par un accord intervenu entre tous les associés le 3 août 2021, tandis qu’une vente intervenait au profit d’une SCI BASTILLE laquelle cédait ses parts à Monsieur [T], lui-même proposant de racheter les cinq parts sociales détenues par les consorts [M] et correspondant à une parcelle CK n°[Cadastre 4] [Adresse 5] de 10 ares.

Le prix était fixé à 90.000 € étant précisé que si une vente intervenait dans un délai de cinq ans à un prix supérieur il serait redevable aux consorts [M] de 50% du supplément de prix, au-delà de 5 ans la rétrocession était fixée à 25%

Les parties n’ont pu s’accorder pour la signature d’un protocole dès lors qu’une clause de non concurrence non prévue à l’origine avait été insérée au premier projet des demandeurs et en raison de l’absence de clause de garantie du passif, alors même que selon lui il existait un risque fiscal la première vente n’ayant pas donné lieu à paiement d’une TVA, il a finalement renoncé à cette clause tandis que les demandeurs renonçaient à la clause de non concurrence de sorte qu’une régularisation pouvait intervenir sur la base du protocole initial auquel il n’apportait que des modifications de pure forme.

Il rappelle de manière détaillée les phases de discussion et les points de désaccords ayant retardé la conclusion du protocole d’accord puis sa mise en oeuvre.

Il a signé et paraphé le protocole et ce sont les demandeurs qui se sont abstenus de donner suite, en conséquence la faute leur en est imputable, il sollicite l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 200.000 €

DISCUSSION

M [S] sollicite de voir donner force exécutoire au protocole signé le 15 février 2024 et qu’il estime conforme à la décision unanime des associés du 3 août 2021, tandis que les demandeurs sollicitent l’exécution de la décision unanime des associés du 3 août 2021 de sorte que la question qui est soumise au tribunal est celle de l’interprétation de la portée de la décision unanime et des effets du protocole signé le 15 février 2024.

L’acte constatant une décision unanime des associés du 3 août 2021 autorise la vente à M [T] de deux parcelles – vente qui est intervenue – et (deuxième résolution) le rachat par M [S] des parts sociales de la SCI BASTILLE au prix de 45.000 € (et non de 50.000 €), les frais d’acte étant supportés par l’acquéreur, des conditions de paiement d’un complément de prix sont en outre stipulées si une nouvelle cession intervient à un prix supérieur à 90.000 € (et non de 100.000 €) dans les cinq ans rendant M [S] redevable de 50% du supplément de prix si la cession intervient dans les cinq ans et de 25 % si cette cession intervient à l’expiration d’un nouveau délai de cinq ans.

L’acte ne prévoyait pas de clause de garantie du passif de sorte que M [S] ne pouvait exiger qu’une telle clause y soit finalement ajoutée pour refuser de régulariser l’acte de cession le 7 juillet 2022. Il a renoncé à cette demande de sorte que le protocole de cession du 15 février 2024 ne prévoit effectivement aucune clause en ce sens, ce en quoi il doit recevoir application.

L’acte ne prévoyait pas une clause d’interdiction d’exploitation directe ou indirecte que les consorts [M] ont sollicité puis accepté de retirer, de sorte que l’introduction de cette clause ne pouvait plus avoir pour effet de retarder la régularisation de la cession, le tribunal constate que cette clause ne figure pas à l’acte produit (pièce 24) ni au protocole de cession, de sorte que cette question est devenue sans objet ;

Enfin, il résulte de cet acte que le montant des comptes courants serait fixé définitivement au jour de la cession, l’établissement de ce compte nécessitant effectivement qu’au jour de la cession soit tenu compte des appels de fonds honorés par les différents associés ou des impayés. Aucune clause contraire ne pouvait être exigée.

Le protocole du 15 février 2024 qui ajoute à l’acte initial le droit de préemption urbain de la Commune qui est droit, est pour le reste conforme à la décision unanime des associés du 3 août 2021 ne saurait être considéré comme adopté par un abus de majorité sauf à préciser que la clause indiquant que le montant des comptes courant des cédants “est à zéro ce jour” – est contraire à l’accord unanime et doit être réputée non écrite, l’arrêté des comptes devant toujours être effectué au jour de la cession, les frais d’acte seront intégralement supportés par M [S], conformément à la décision unanime, sans qu’il ne soit introduit un plafonnement à 2.000 € HT comme ajouté indûment au protocole de cession.

La mention selon laquelle l’engagement de M [S] était transmissible à ses ayants droits et ayants cause qui figure à la décision unanime des associés du 3 août 2021 est reprise dans le protocole de cession (qui la cite in extenso page 8) qui ne saurait être critiqué de ce chef.

Au total, si les associés convenaient depuis leur assemblée du 29 mars 2016 qu’il était nécessaire de trouver un nouveau locataire, mise en location à laquelle il a été sursis à la demande de M [S] , mais également des autres associés en raison de l’absence d’évaluation par expert, dans un premier temps.

Lors de l’assemblée du 13 avril 2017, M [S] s’opposant a donner mandat de location le 19 mai 2018 puis votant contre la résolution en ce sens lors de l’assemblée du 14 juin 2018 au prétexte de la nécessité d’entreprendre des travaux avant cette vente, a ainsi fait perdre à la SCI toute chance de conclure un bail avec M [X] en octobre 2018, la situation a généré des appels de fonds auprès des associés pour faire face aux dépenses courantes de celle-ci.

La vente a été envisagée dans ce contexte, un premier projet de cession au prix de 150.000 € mais cette proposition a été refusée lors de l’assemblée du 10 octobre 2019 par M [S] représenté par son épouse, notamment au motif que M [S] entendait faire une meilleure offre qui ne s’est pas concrétisée, puis lors de l’assemblée du 20 juillet 2020 ou celui-ci a refusé que soit donné mandat à des agences que ce soit pour louer ou pour vendre.

Ainsi c’est à la suite d’un long processus qui a été retardé par différents atermoiement de Monsieur [S] que la décision unanime a été approuvée le 3 août 2021, puis s’est trouvée mise en échec du fait de la volonté de ce dernier d’y voir notamment introduire une clause de garantie du passif.

Le tribunal note toutefois que les demandeurs ont également pu ralentir la bonne exécution de l’accord de 2021 en proposant d’y inclure une clause de non concurrence, clause à laquelle ils n’ont renoncé qu’en 2024, puis en soutenant, à raison, que le protocole du 15 février 2024 contenait une mention imprécise sur la mise à zéro des comptes courants, cette seule difficulté ne devant pas générer le maintien d’une procédure judiciaire à laquelle il pouvait être mis un terme par la signature de l’acte avec cette simple réserve de bon sens.

Au total, c’est l’impossibilité de discuter raisonnablement, imputable à l’ensemble des associés qui est à l’origine des difficultés pour réaliser les différentes opérations qu’exigeaient la situation de la SCI privée de locataires et dotée de constructions anciennes et en mauvais état.

Il ne saurait être retenu un abus d’égalité ou de majorité d’un coté ou de l’autre alors même qu’il n’est pas justifié que l’un des associé aurait dans son seul intérêt personnel empêché une décision collective à prendre dans l’intérêt de la société, la décision de cession ayant été adoptée et le retard dans sa formalisation étant imputable à l’ensemble des associés. En conséquence, la demande de désignation d’un administrateur ad hoc sera jugée sans objet.

Les préjudices supportés ne sont pas précisément justifiés pour ce qui concerne M [S] qui les évalue forfaitairement à 200.000 € – ne le sont qu’assez partiellement par les demandeurs qui confondent leur propre situation avec celle de la société alors que cette dernière n’a disposé des clés que depuis mai 2017 et n’a jamais pu trouver de locataire susceptible de payer un loyer conséquent au regard de l’état des biens, ce qui constitue un aléa social auquel les associés doivent faire face. Par ailleurs, l’évolution favorable du marché immobilier a pu favoriser de part et d’autre une situation attentiste, la perception d’un loyer modeste (de l’ordre de 1.500 € par mois pour l’ensemble immobilier) qui aurait été absorbé par les charges lourdes d’entretien et de remise aux normes étant finalement moins intéressante que les ventes de biens libres de toute occupation procurant un bénéfice net à répartir.

Au total, compte tenu des développements qui précèdent, le tribunal ne fera droit à aucune demande indemnitaire en l’absence de démonstration d’une faute ayant un lien de causalité avec un dommage dont l’étendue est parfaitement incertaine.

L’équité commande de voir M [S] condamné à payer aux demandeurs la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort.

DONNE force exécutoire à la décision unanime des associés du 3 août 2021 et au protocole du 15 février 2024 l’arrêté des compte entre associés se faisant à la date de régularisation de l’acte et les frais d’acte étant supportés par M [S].

DÉBOUTE les consorts [M] et- la SCI LA BASTILLE du surplus de leurs demandes.

DÉBOUTE Monsieur [S] de ses demandes reconventionnelles.

CONDAMNE M [S] à verser aux consorts [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE M [S] aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT