N° RG 22/09837 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJOH

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

74A

N° RG 22/09837 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJOH

Minute

AFFAIRE :

[D] [X], [Z] [T] épouse [X]

C/

[A] [L], [H] [P] épouse [L]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Anne-sophie LOURME

Me [Localité 15]-olivier SEVENO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [X]

né le 18 Juin 1952 à [Localité 13] (ROYAUME UNI)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Z] [T] épouse [X]

née le 04 Juin 1952 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître François-Olivier SEVENO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 22/09837 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XJOH

DEFENDEURS :

Monsieur [A] [L]

né le 21 Mars 1987 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [H] [P] épouse [L]

née le 15 Octobre 1987 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Anne-sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [D] [X] et son épouse Madame [Z] [T] ont acquis par acte authentique du 16 janvier 1987 une parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 7] située [Adresse 17] [Adresse 16] , sur laquelle est implantée leur maison d’habitation.

L’acte prévoit un accès à l'[Adresse 11] au moyen d’un droit de passage de 6 à 13,40 m de large et 22,70 m de long, droit qui s’exerce sur une parcelle provenant du fonds initial divisé en 1954.

Un bornage a été réalisé le 18 mai 2021 et matérialise cette servitude au profit de la parcelle [Cadastre 7].

Les époux [X] ont fait procéder à la division de leur parcelle, la parcelle issue de cette division cadastrée CI n°[Cadastre 2] étant destinée à être construite, celle n° [Cadastre 1] étant conservée par eux.

Les époux [L] se sont portés acquéreurs des parcelles CI n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9], sur lesquelles s’exercent le droit de passage du fonds [X] le 29 septembre 2021.

Les époux [X] ont à partir d’avril 2021 donné un mandat de vente de leur immeuble, un premier compromis était signé le 23 septembre 2021, sans suite, puis un second compromis a été conclu le 24 février 2022 avec les époux [B], lesquels ont déposé un permis de construire en avril 2022.

A l’occasion d’une réunion amiable de présentation de leur projet de construction par les époux [B] les époux [L] ont manifesté leur opposition à ce projet, les époux [B] ont mis un terme à leur projet d’acquisition.

Les époux [X] ont notifié le 15 juin 2022 aux époux [L] leur intention de faire procéder à des travaux d’enfouissement des réseaux sous l’assiette de la servitude, travaux auxquels les époux [L] se sont opposés.

Aucune conciliation n’a pu aboutir.

Les époux [X] estimaient en outre que les époux [L] avaient, à l’occasion de la construction d’un abri piscine, empiété sur leur fonds.

Le 20 novembre 2023 les époux [L] indiquaient qu’ils mettaient en demeure l’entreprise de réaliser les travaux pour mettre fin à l’empiétement et donnaient finalement leur accord pour que les travaux d’enfouissement des réseaux soient réalisés.

Les époux [X] remettaient en vente la parcelle CI n°[Cadastre 2] et indiquaient le 7 février 2024 que l’enfouissement des réseaux serait réalisé le 15 avril 2024.

Par ailleurs les époux [X] signaient le 16 janvier 2025 un autre compromis de vente concernant une parcelle CI n°[Cadastre 6] sur laquelle était édifiée un immeuble de garages au rez-de-chaussée et de bureaux à l’étage, ensemble destiné à être transformé en immeuble d’habitation. Ce projet ne pouvait déboucher, Monsieur [R], marchand de bien ayant fait part aux vendeurs que la voisine Madame [L] avait clairement indiqué qu’elle ferait tout pour interdire la réalisation de ce projet.

Les époux [X] considèrent que les époux [L] n’ont cessé de manière fautive de s’opposer à leurs projets et leur ont ainsi occasionné un important préjudice.

Aucune conciliation n’a pu intervenir.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 19 mars 2025 Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] sollicitent de voir :

• DIRE ET JUGER Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] recevables et bien fondés en leur demandes,

A titre principal,

• CONSTATER que la servitude de passage des plus étendues grevant les parcelles situées [Adresse 3] à [Adresse 18] ([Adresse 4]), cadastrées section CI n° [Cadastre 8] et n° [Cadastre 9], appartenant à Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L], telle que matérialisée au plan de masse annexé à l’acte de donation du 4 juin 1954 entre les époux [J] et leur fille constituant cette servitude, implique la possibilité de faire passer, sur son assiette et en sous-sol, les canalisations et réseaux nécessaires pour les bâtiments se trouvant et ayant vocation à être construits sur les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] – appartenant à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] – issues de la division de leur parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 7] ainsi que sur les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 10] et n° [Cadastre 6] ;

• DIRE que Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X], puis ultérieurement et dans les mêmes conditions les propriétaires successifs de ce fonds, comme titulaires d’une servitude conventionnelle de passage sur les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 8] et n° [Cadastre 9] de Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L], sont fondés à utiliser ce droit de passage pour se rendre sur les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 10], CI n° [Cadastre 1] , CI n° [Cadastre 2] et CI n° [Cadastre 6] et en revenir à pieds, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicules, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation, quels qu’ils soient, de ces parcelles, mais aussi pour installer et entretenir l’ensemble des canalisations enterrées d’adduction d’eau et d’assainissement et les réseaux aériens ou enterrés d’électricité et de télécommunication nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction à intervenir sur la parcelle n° [Cadastre 2] ainsi que celles de leur maison d’habitation et ses dépendances sises sur les parcelles CI n° [Cadastre 1], CI n° [Cadastre 10] et CI n° [Cadastre 6].

A titre subsidiaire,

• DIRE que le fonds de Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X], cadastré sections CI n° [Cadastre 1], CI n° [Cadastre 2], CI n° [Cadastre 10] et CI n° [Cadastre 6] est enclavé, s’agissant notamment de leur raccordement au réseau public d’eau potable et d’assainissement, au réseau d’électricité et aux réseaux de télécommunication ;

• DIRE que le chemin le plus court et le moins dommageable se situe sur et sous l’assiette de la servitude de passage conventionnelle issue de l’acte notarié de donation du 4 juin 1954 ;

• DIRE que Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X], puis ultérieurement et dans les mêmes conditions les propriétaires successifs de ce fonds, afin d’assurer une utilisation normale de ce fonds enclavé, bénéficient d’un droit de passage grevant les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 8] et n° [Cadastre 9] pour se rendre sur les parcelles enclavées cadastrées section CI n° [Cadastre 10], CI n° [Cadastre 1] , CI n° [Cadastre 2] et CI n° [Cadastre 6] et en revenir à pieds, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicules, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation et d’exploitation, quels qu’ils soient, de ces parcelles, mais aussi pour installer et entretenir l’ensemble des canalisations enterrées d’adduction d’eau et d’assainissement et les réseaux aériens ou enterrés d’électricité et de télécommunication nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction à intervenir sur la parcelle n° [Cadastre 2] ainsi que celles de leur maison d’habitation et ses dépendances sises sur les parcelles CI n° [Cadastre 1], CI n° [Cadastre 10] et CI n° [Cadastre 6].

En toutes hypothèses, et rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires :

• DECLARER Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 110 000 euros en réparation de leur préjudice causé par la perte de chance de vendre leurs parcelles cadastrées sections CI n° [Cadastre 2] et CI n° [Cadastre 6] dont ils sont propriétaires, assortie des intérêts au taux légal à compter de leur sommation du 10 août 2022 ou, à tout le moins, de la présente assignation ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 3 707 euros à titre d’indemnisation du coût d’élaboration de la première déclaration préalable n° DP 033 281 21 Z0579 délivrée le 27 septembre 2021 portant division de leur terrain dont ils ont perdu le bénéfice du fait du comportement fautif des époux [L] ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 2 351,80 euros à titre d’indemnisation du surcoût de travaux de raccordement de la parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 2] aux réseaux nécessaires pour sa viabilisation qu’ils ont supporté du fait de l’opposition injustifiée des époux [L] au passage de ces réseaux ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de leur sommation du 10 août 2022 ou, à tout le moins, de la présente assignation ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance et de voisinage subis

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle fait droit aux prétentions des demandeurs ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] aux entiers dépens dont distraction sera faite, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, au profit de Maître François-Olivier SÉVENO, avocat au barreau de Bordeaux.

Au soutien de leurs demandes ils exposent que leur titre de propriété et celui des époux [L] retranscrivent dans son intégralité cette servitude conventionnelle constituée le 4 juin 1954 au profit des parcelle CI [Cadastre 7], CI [Cadastre 10] et CI [Cadastre 6].

Ce droit de passage “le plus étendu” de jour comme de nuit, en surface et en tréfonds, pour gens, véhicules et toutes canalisations, sur un passage d’une longueur et une largeur très précises, sans aucune restriction ou limitation quant à son usage de la part des propriétaires

du fonds dit « servant » pouvait être opposé aux époux [L] qui l’ont dénié avec constance, bloquant ainsi tous projets de viabilisation.

Ils rappellent qu’en application de l’article 700 du Code civil Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. Les époux [L] ne pouvaient donc s’opposer au projet de raccordement, issu de la division de leur fonds ou au bénéfice de la parcelle [Cadastre 6].

A titre subsidiaire ils relèvent que leur fonds est enclavé et que la servitude s’impose légalement.

Ils estiment que l’opposition injustifiée des époux [L] leur a fait perdre une chance de vendre une parcelle au prix d’un terrain constructible, l’effet dissuasif du comportement de leurs voisins étant parfaitement démontré pour avoir provoqué l’échec d’un premier projet au prix de 795.000 € sans qu’ils ne perçoivent d’indemnités de dédit, puis l’échec d’un second projet au prix de 810.000 € pour les mêmes motifs et sans perception d’une indemnité de dédit, un dernier projet conduit par Madame [F] et Monsieur [W] a échoué pour les mêmes motifs.

Il en a été de même avec la parcelle [Cadastre 6] dont le projet de cession à Monsieur [R] au prix de 110.000 € a également échoué le 27 janvier 2025.

Ils ont ainsi supporté la charge de l’impôt foncier pour des parcelles qu’ils auraient pu vendre, et supportent actuellement la baisse du marché immobilier de sorte que la mise en vente de la parcelle à bâtir doit être faite à un prix inférieur, l’évolution restrictive des règles d’urbanisme ne permettant plus la réalisation d’un projet important, le terrain étant désormais classé partiellement en espace boisé naturel.

Ils chiffrent ce préjudice à 110.000 € auquel s’ajoutent les frais inutiles d’élaboration de projets qui ont avortés du fait de leurs voisins pour 3.707 €, le surcoût de la réalisation des réseaux pour 2.351,80 €, outre leur préjudice moral qu’ils détaillent et chiffrent à 10.000 €.

Ils invoquent également un trouble de jouissance et de voisinage, leurs voisins n’hésitant pas à invoquer leurs “pouvoirs de nuisance” à l’égard des candidats acquéreurs, rendant plus difficile la conception et la réalisation de projets, mettant partiellement obstacle au libre exercice de la servitude, empiétant sur leur fonds sans remédier à ce trouble pourtant reconnu, adoptant un comportement généralement malveillant, ce qui justifie selon eux une indemnité de 5.000 €.

***

Madame [H] [L] née [P] et Monsieur [A] [L] par leurs dernières conclusions déposées le 16 avril 2025 sollicitent de voir :

A titre principal :

Ecarter toute demande de « constater » et « dire » comme ne constituant pas une prétention et ne saisissant pas le Tribunal d’une demande,

A défaut débouter les époux [X] de toutes leurs demandes au titre de l’interprétation et l’extension de la servitude de passage,

Déclarer sans objet la demande des époux [X] d’autoriser les travaux de viabilisation de la parcelle CI n°[Cadastre 2],

Débouter les époux [X] de toutes leurs demandes indemnitaires comme n’étant pas fondées,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance et de la procédure de médiation.

A titre subsidiaire :

Vu l’article 514 du Code de procédure civile,

Réduire à de plus justes proportions les condamnations indemnitaires éventuellement allouées,

Dire que les intérêts légaux ne pourront courir qu’à compter de la décision à intervenir, Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils rappellent avoir donné leur accord pour la réalisation des travaux de raccordement, cependant ils souhaitaient qu’à l’occasion de ces travaux le poteau électrique alimentant la propriété [X] soit supprimé de leur parcelle.

Les travaux de raccordement ont du reste été réalisés.

Ils notent que les époux [X] concluent à ce que le Tribunal « constate » l’existence d’une servitude de passage et « dise » les conditions dans lesquelles les requérants seraient fondés à utiliser ce droit de passage. La formulation « Dire » et « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, le Tribunal ne pourra se prononcer faute d’être saisi d’une prétention.

Il n’y a plus de discussion sur le passage des canalisations et ce sujet ne justifie aucune décision, il en est de même pour la demande subsidiaire au titre de l’enclave.

Ils considèrent que l’échec de la mise en vente d’un terrain en troisième ligne, desservi par 2 servitudes de passage, affecté d’une servitude non aedificandi et d’une servitude environnementale n’est du qu’au prix prohibitif réclamé, les demandeurs paraissent finalement avoir renoncé à ce projet.

Si les vendeurs ont subi un préjudice du fait du désistement des acquéreurs, ils devaient en être indemnisés au titre d’un dédit, sauf absence de réalisation d’une condition suspensive, ce qui paraît être le cas des époux [B].

En tout état de cause le préjudice invoqué n’est absolument pas certain et la perte de chance qui leur serait imputable n’est pas établie.

Ils rappellent qu’ils étaient en droit de se renseigner sur les travaux envisagés sans que cela ne puisse constituer un comportement fautif.

Ils notent que le refus de délivrance de permis de construire du 21 mars 2024 est motivé par un non-respect des dispositions relatives à la gestion des eaux pluviales prévues par le PLU et des dispositions du Code de l’urbanisme, ce qui est sans rapport avec les restrictions invoquées dans le nouveau PLU.

Le refus de prorogation de l’arrêté de division parcellaire du 27 septembre 2021 n’est lié qu’au fait que les demandeurs qui bénéficiaient d’une décision favorable sont restés inactifs pendant plus de quatre ans laissant se périmer cette autorisation.

Les époux [X] ne rapportent pas la preuve d’aucun préjudice en lien avec une faute commise par les époux [L].

Les sommes réclamées qui sont passées de 50.000 € à 110.000 € entre la délivrance de l’assignation et les dernières conclusions ne sont nullement justifiées.

Il ne saurait être mis à leur charge des frais au titre de la division parcellaire, projet qui n’a été abandonné que de la seule initiative des demandeurs. Les études payées restent utiles si un projet immobilier est effectivement poursuivi et ne peuvent constituer un poste de préjudice.

Ils estiment qu’il n’existe pas de surcoût sur les travaux de raccordement mais des travaux supplémentaires et un réajustement normal en raison de l’absence de réactivité des époux [X] qui ont laissé traîner le chantier plus d’un an.

Ils rappellent qu’ils étaient ouverts au dialogue et à une solution amiable et que ce sont les époux [X] qui ont assigné à un moment où il n’existait aucune opposition de leur part aux travaux de raccordement de sorte que le préjudice moral invoqué n’est du qu’à l’attitude des demandeurs.

DISCUSSION

Sur la demande aux fins de voir constater l’existence d’une servitude

Il n’est désormais plus contesté que la parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 7] désormais cadastrées section CI n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] et les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 10] et n° [Cadastre 6] situées [Adresse 17] [Adresse 16] bénéficie d’une servitude telle que matérialisée au plan de masse annexé à l’acte de donation du 4 juin 1954, servitude de passage permettant l’ accès à l'[Adresse 11] sur une assiette de 6 à 13,40 m de large et 22,70 m de long, droit qui s’exerce sur une parcelle provenant du fonds initial divisé en 1954, cadastrée section CI n° [Cadastre 8] et n° [Cadastre 9] et appartenant à Monsieur [A] [L] et à Madame [H] [P] épouse [L].

Cette servitude, implique la possibilité de faire passer, sur son assiette et en sous-sol, les canalisations et réseaux nécessaires (canalisations enterrées d’adduction d’eau et d’assainissement et les réseaux aériens ou enterrés d’électricité et de télécommunication) nécessaires à la satisfaction des besoins pour les bâtiments se trouvant et ayant vocation à être construits sur les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] – appartenant à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] – issues de la division de leur parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 7] ainsi que constaté sur le plan de bornage et de reconnaissance des limites dressé le 30 août 2022 par Monsieur [V] géomètre expert.

La demande de voir constater l’existence de cette servitude est recevable et bien fondée et constitue bien une prétention en ce qu’elle vise à trancher la difficulté initiale opposant les demandeurs aux défendeurs et à consacrer leur droit. Il sera en conséquence fait droit à cette demande et le tribunal jugera que le fonds des époux [X] dispose d’une servitude de passage sur le fonds des époux [L].

Sur la perte de chance de vendre.

Les époux [X] ont fait procéder à la division de leur parcelle [Cadastre 7] pour constituer une parcelle qu’ils entendaient conserver et une parcelle de 1325 m² à détacher de la parcelle initiale, à construire qu’ils entendaient vendre – un compromis de vente a été signé le 23 septembre 2021 au prix de 795.000 € (pièce 38) ce compromis incluait une servitude non aedifincandi sur une marge de 3 m et longue de 43 m ainsi qu’une servitude environnementale imposant la conservation de deux chênes, un marronnier, un frêne, cette promesse était signée sous condition suspensive notamment d’obtenir un permis de construire et d’obtenir un prêt immobilier d’un montant de 785.000 €, une indemnité d’immobilisation de 39.000 € restait acquise au vendeur en cas d’absence de levée de l’option dans les conditions précisées à l’acte.

Ce projet n’a pas abouti sans que la cause de cet échec ne soit connue, les époux [X] affirment à ce sujet Monsieur [N] a décidé de ne pas réitérer la vente par acte authentique, compte

tenu du comportement dissuasif des époux [L] – il a fait jouer la non-réalisation d’une des conditions suspensives dans les délais impartis par le compromis pour se désengager sans frais et indemnité de ce compromis (conclusions page 31).

Un autre compromis de vente a été signé le 24 février 2022 entre les époux [B] et les époux [X] portant sur ce même terrain à bâtir détaché de la parcelle CI [Cadastre 7], pour un prix de 810 000 euros (pièce 8), un avant projet de construction a été réalisé en avril 2022 (pièce 30).

Il, est justifié par la production des témoignages de Monsieur et de Madame [B] (pièce 41 et 42) que les époux [L] ont souhaité connaître leur projet de construction et ont montré une opposition à l’usage de la servitude pour faire passer des canalisation, d’une part ainsi qu’au fait que la construction projetée puisse disposer d’un étage, d’autre part, Madame [L] ayant clairement menacé les époux [B] de faire obstacle à leur projet en faisant état à plusieurs reprises de son “pouvoir de nuisance”. Néanmoins du fait de l’augmentation des délais et des coûts de construction, des taux d’emprunt bancaire, un refus de prêt a été notifié aux époux [B] qui ont pu ainsi sortir du compromis le 17 juin 2022.

Le 10 août 2022 les époux [X] faisaient délivrer une sommation aux époux [L] afin que ces derniers fassent part de leur position au sujet de la perspective de travaux de passage de réseaux nécessaires à la viabilisation de la parcelle à construire (pièce 17).

Madame [F] et Monsieur [W] renonçaient également après visite le 17 septembre 2022 à faire un projet de construction (pièce 17) alors que le conseil des époux [L] avait fait connaître que ses clients refusaient la réalisation de tous travaux sur l’assiette de la servitude (pièce 16) les clients invoquaient ainsi “la complexité des rapports avec Monsieur et Madame [L] et le délai de la procédure judiciaire à venir pour mettre un terme à leur projet”

Il apparaît ainsi que de manière constante et abusive les époux [L] se sont opposés à tout projet de construction entre le mois de février 2022 et le mois de septembre 2022, imposant aux époux [X] de saisir la présente juridiction – comme l’y invitait Madame [L] par SMS du 23 juin 2022 (pièce 12) ; ils faisaient obstacle au projet de réaliser les raccordements nécessaires indispensables à la viabilisation du terrain à construire ou y mettaient des conditions pécuniaires injustifiées, ce n’est que le 20 novembre 2023 que les époux [L] sont revenus sur leur position admettant finalement les droits des époux [X] (pièce 25)

Ce n’est qu’en décembre 2023 que les époux [X] ont pu remettre en vente la parcelle CI [Cadastre 2] après accord des époux [L] pour le passage des réseaux, et au prix de 720.000 € compte tenu de l’évolution du marché immobilier, puis ils ont abandonné leur projet à la suite d’un refus de permis de construire (pièce 34) et de permis de prorogation d’une déclaration préalable du 21 mars 2024 (pièce 35) motivés par, d’une part, l’impossibilité de raccorder l’écoulement des eaux pluviales au réseau public, d’autre part en raison de l’évolution des règles d’urbanisme rendant impossible la prorogation demandée.

Il leur est désormais impossible de céder comme terrain à bâtir la parcelle CI [Cadastre 2].

Enfin, Monsieur [R] renonçait le 27 janvier 2025 à son projet d’acquisition de la parcelle [Cadastre 6] suite à un entretien téléphonique avec Madame [L] qui lui a fait savoir qu’elle s’opposerait et userait de tous les recours possibles, rendant ainsi irréalisable tout projet (pièce 44).

Or, il résulte de l’exposé qui précède que les époux [X] disposent au profit de leurs parcelles d’une servitude parfaitement définie et incluant nécessairement d’une part la possibilité d’effectuer des raccordements souterrain, d’autre part de construire dans le cadre de la réglementation d’urbanisme applicable.

Les obstacles mis aux différents projets ont ainsi contribué à une perte de chance pour les époux [X] de réaliser des projets de cession, sans qu’ils puissent bénéficier d’une quelconque indemnité d’immobilisation, cette attitude les a en outre obligé à passer un temps important pour présenter leurs projets, à subir les déconvenues lors de l’échec des cessions, un trouble de jouissance dans l’exercice plein et entier de la servitude, à se trouver alors qu’ils sont âgés de plus de soixante dix ans, dans l’incertitude quant à la valorisation de leur patrimoine, ils ont en outre supportés des frais qui se sont avérés inutiles l’attitude particulièrement incisive de Madame [L] constituant une vexation supplémentaire, le Tribunal dispose ainsi d’éléments suffisants pour chiffrer à 45.000 € le préjudice qu’ils sont subi, toutes causes confondues. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision qui la liquide.

L’équité commande en outre de condamner les époux [L] à verser aux époux [X] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’existe pas de motif pour l’écarter, les époux [L] ne justifiant pas à ce titre de leurs difficultés financières

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

CONSTATE que la parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 7] désormais cadastrées section CI n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] et les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 10] et n° [Cadastre 6] situées [Adresse 17] [Adresse 16] bénéficient d’une servitude telle que matérialisée au plan de masse annexé à l’acte de donation du 4 juin 1954, servitude de passage permettant l’ accès à l'[Adresse 11] sur une assiette de 6 à 13,40 m de large et 22,70 m de long, droit qui s’exerce sur une parcelle provenant du fonds initial divisé en 1954, cadastrée section CI n° [Cadastre 8] et n° [Cadastre 9] et appartenant à Monsieur [A] [L] et à Madame [H] [P] épouse [L].

DIT que cette servitude, implique la possibilité de faire passer, sur son assiette et en sous-sol, les canalisations et réseaux nécessaires (canalisations enterrées d’adduction d’eau et d’assainissement et les réseaux aériens ou enterrés d’électricité et de télécommunication) nécessaires à la satisfaction des besoins pour les bâtiments se trouvant et ayant vocation à être construits sur les parcelles cadastrées section CI n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] – appartenant à Monsieur [D] [X] et Madame [Z] [T] épouse [X] – issues de la division de leur parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 7] ainsi que constaté sur le plan de bornage et de reconnaissance des limites dressé le 30 août 2022 par Monsieur [V] géomètre expert.

JUGE que la demande de voir constater l’existence de cette servitude est recevable et bien fondée en ce qu’elle constitue une prétention visant à trancher la difficulté initiale opposant les demandeurs aux défendeurs et à consacrer leur droit.

CONDAMNE les époux [L] à verser aux époux [X] la somme de 45.000 € toute cause de préjudice confondue à titre de dommages-intérêts pour les fautes commises par eux et ayant occasionnées la perte de chance de vendre dans de bonnes conditions et les préjudices moraux, de jouissance et matériels liés à la résistance injustifiées de voir reconnaître leurs droits.

CONDAMNE les époux [L] à verser aux époux [X] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attaché à la présente décision.

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [H] [P] épouse [L] aux entiers dépens dont distraction sera faite, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, au profit de Maître François-Olivier SÉVENO, avocat au barreau de Bordeaux.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT