Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02836 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK5I

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Janvier 2026

ENTRE :

Madame [B] [J] divorcée [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-000914 du 06/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

ET :

Monsieur [H] [P]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Seyf-eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-3729 du 15/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Madame [E] [M] épouse [P]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Seyf-eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-03728 du 15/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 1er mars 2017, Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [T] [K], par l’intermédiaire de l’agence ORPI, ont donné en location à Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P], un immeuble à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Par courrier simple en date du 25 août 2022, Madame [B] [J] épouse [K] a adressé aux époux [P] un congé pour reprise du logement.

Par acte de commissaire de Justice en date du 6 septembre 2022, Madame [B] [J] épouse [K] et Monsieur [T] [K] ont adressé à un congé pour reprise du logement, avec date butoir au 28 février 2023, à Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P].

En suite d’une requête dépose par Monsieur [H] [O] [P] le 14 mars 2023 auprès du juge de l’exécution de [Localité 2], une demande irrecevabilité a été rendue le 28 août 2023.

Un état des lieux d’entrée et de sortie ont été dressé sur le même document respectivement les 1er mars 2017 et 25 juillet 2023 en présence du représentant de l’agence ORPI, du locataire pour l’entrée et deux locataires pour la sortie.

Madame [E] [M] épouse [P] a refusé de signer l’état des lieux de sortie.

Par jugement en date du 19 mai 2020, le juge aux affaires familiales de [Localité 2] a prononcé le divorce entre les époux [K] avec effet au 20 mars 2018 et renvoi au notaire pour la liquidation des biens.

Selon attestation notariale en date du 23 septembre 2021, Madame [B] [J] divorcée [K] est devenue seule propriétaire du bien sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2024, Madame [B] [J] divorcée [K] a attrait Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation au paiement de la somme de 7879,99 euros au titre des travaux de réparation de l’appartement,

— leur condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991,

— leur condamnation au paiement des entiers dépens.

Appelée à l’audience du 3 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences en date des 14 janvier 2025, 20 mai 2025, 6 octobre 2025 et 5 janvier 2026.

A l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026, Madame [B] [J] divorcée [K], représentée par son conseil se référant à ses dernières écritures, a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— in limine litis, l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles des défendeurs,

— à titre principal, la condamnation de Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] à lui payer :

° la somme de 7600 euros au titre des travaux de réparation de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de leur sortie, ou à tout le moins à compter de l’assignation, jusqu’au complet paiement et avec capitalisation,

° la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral,

° outre, le débouté des demandes reconventionnelles des époux [P],

° et le débouté de leur demande de délais de paiements,

— à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [H] [O] [P] à lui payer :

° la somme de 7600 euros au titre des travaux de réparation de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de leur sortie, ou à tout le moins à compter de l’assignation, jusqu’au complet paiement et avec capitalisation,

° la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral,

— en tout état de cause, la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991, et leur condamnation au paiement des entiers dépens.

Au visa de l’article 64 du code de procédure civile, elle souligne que le congé pour reprise a été formalisé par voie d’huissier et que sa demande de nullité n’a pas de lien suffisant avec sa demande principale de réparations locatives.

Au visa de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, à l’appui de l’état des lieux de sortie et d’un devis des réparations, elle fait état de différentes réparations à opérer dans le logement. Elle relève que l’état des lieux de sortie a bien été signé par Monsieur [H] [O] [P] et que son épouse en est liée solidairement. Elle conteste avoir falsifié le bon de commande pour l’achat de la plaque de cuisson et précise avoir utilisé le nom de son mari. Elle ajoute que sa prise en charge peut être déduite du devis. Elle rappelle que ce document a été dressé par un professionnel qualifié, la société RG [Q]. Elle explique que la majorité des dégradations sont consécutives à un dégât des eaux qui ne lui a jamais été déclaré et produit une attestation du voisin du dessus, Monsieur [U] [X].

Elle fait état de sa propre situation de précarité financière pour s’opposer à la demande d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.

Elle observe souffrir d’anxiété depuis qu’elle vit dans son logement dégradé et justifie de deux certificats médicaux faisant état d’un ralentissement psychologique et d’un syndrome anxieux.

Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P], représentés par leur conseil se référant à ses dernières écritures, ont sollicité :

— à titre principal,

° le débouté des demandes de Madame [B] [J] divorcée [K],

° de déclarer le congé pour reprise délivré le 25 août 2022 comme étant nul,

° la condamnation de Madame [B] [J] divorcée [K] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis causés par le congé pour reprise délivré le 25 août 2022,

° la condamnation de Madame [B] [J] divorcée [K] à leur restituer la somme de 550 euros correspondant au dépôt de garantie,

° la condamnation de Madame [B] [J] divorcée [K] à leur payer la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 37 de la loi de 1991, ainsi qu’au paiement des dépens.

Au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’arrêté du 13 décembre 2017, ils établissent que le congé délivré le 25 août 2022 ne répond pas aux formes requises et est donc nul. Ils ajoutent qu’aucune notice d’information n’est jointe. Ils observent que la procédure devant le juge de l’exécution a été déclarée irrecevable comme ne relevant pas d’une expulsion judiciaire et qu’ils n’ont pas pu faire de démarches devant les autorités compétentes. Ils déduisent que leur déménagement leur a causé des frais et autres difficultés.

Au visa des articles 1353 du code civil et de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, ils affirment que les désordres sont subjectifs et que les discordances sont la conséquence de la vétusté. Ils relèvent que Madame [E] [M] épouse [P] n’a pas signé l’état des lieux de sortie et ne leur est donc pas opposable. Ils notent que le dépôt de garantie n’a pas été déduit des sommes demandées et que l’indemnisation d’un objet a été sollicitée deux fois. Ils ajoutent que s’agissant de la plaque de cuisson, le nom sur le bon de commande est celui de Madame [Z] [K] et non celui de la demanderesse. Ils mentionnent que l’auteur du devis est un voisin et ami de Madame [B] [J] divorcée [K]. Ils contestent que le dégât des eaux leur est imputable et observent que le devis a été effectué deux mois après leur départ.

Subsidiairement, au visa de l’article 1343-5 du code civil, ils sollicitent un délai de paiement de deux ans informant avoir trois enfants à charge, dont un atteint d’autisme, et ne percevoir que 1715 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité :

Compte tenu de la demande principale tenant aux réparations locatives, dont le point de départ est l’état de lieux de sortie, et le congé de reprise menant au dit départ des locataires, et ce s’agissant d’un contentieux baux, concernant le même logement et les mêmes parties,

La demande d’irrecevabilité pour défaut de connexité présentée par Madame [B] [J] divorcée [K] sera rejetée.

Sur la demande de nullité du congé pour reprise du logement en date du 25 août 2022 :

Compte tenu de la régularisation de la procédure par le congé pour reprise du logement dressé par commissaire de justice le 6 septembre 2022, sur laquelle est fondée la procédure introduite devant le juge de l’exécution, la demande de nullité sollicitée est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts :

Comme sus-indiqué, la procédure diligentée devant le juge de l’exécution est fondée sur l’acte d’un officier ministériel dressé le 6 septembre 2022 dont la régularité n’est pas remise en cause.

Il est établi que si Monsieur [H] [O] [P] a comparu à la première audience, il ne s’est pas présenté à la seconde.

Il sera souligné que l’irrecevabilité a été prononcée s’agissant d’une procédure ne répondant pas à une expulsion judiciaire, l’exercice du droit de reprise par le propriétaire ne renvoyant pas à l’article L.412-3 du code des procédures d’exécution.

Dès lors, il n’est pas démontré la faute de Madame [B] [J] divorcée [K] dans l’usage de son droit, de sorte que la demande de dommages-intérêts à hauteur de 5000 euros sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 7600 euros au titre des dégradations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Il convient de préciser que l’usure normale s’entend de la dégradation naturelle d’un bien immobilier au fil du temps et en raison d’une utilisation raisonnable.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Vu l’article 220 du code civil relatif à la solidarité entre époux.

A titre liminaire, bien que Madame [E] [M] épouse [P] ait refusé de signer l’état des lieux de sortie, cet acte lui demeure opposable pour avoir été signé par son époux. En outre, elle ne fournit aucune preuve, et n’a fait aucune mention sur le document pouvant permettre de remettre en cause les désordres soulevés.

Par ailleurs, rien ne permet de remettre en cause le devis réalisé par la société RG [Q] s’agissant d’un professionnel dont les prix apparaissent conformes aux prix du marché comme quasi identiques à ceux indiqués par les autres professionnels.

S’agissant de la vétusté, en l’absence d’outre éléments, il sera tenu compte d’une date de départ à la date d’entrée dans les lieux, soit le 1er mars 2017.

S’agissant de la cuisine, Madame [B] [J] divorcée [K] sollicite le remplacement du plan de travail, la fourniture et la pose d’une plaque de cuisson, la réparation du mur et du robinet.

° Selon l’état des lieux de sortie, le plan de travail doit être changé, en absence de mention sur l’état des lieux d’entrée, il est présumé avoir été remis en bon état, de sorte que son indemnisation sera accordée à hauteur de 2000 euros.

° Selon l’état des lieux d’entrée, la plaque de cuisson était en bon état, tandis qu’elle apparaît en état moyen dans l’état des lieux de sortie, de sorte que son indemnisation sera accordée à hauteur de 530 euros.

° Selon l’état des lieux d’entrée et de sortie, le mur était en mauvais état, de sorte que son indemnisation sera rejetée nonobstant les désordres différents constatés.

° Rien n’est mentionné s’agissant du robinet que cela soit dans l’état des lieux d’entrée ou de sortie.

S’agissant des sanitaires, Madame [B] [J] divorcée [K] sollicite le remplacement du mécanisme de la chasse d’eau et du robinet de la salle de bain.

° Rien n’est mentionné s’agissant de la chasse d’eau que cela soit dans l’état des lieux d’entrée ou de sortie.

° Rien n’est mentionné s’agissant du robinet que cela soit dans l’état des lieux d’entrée ou de sortie.

S’agissant des pièces à vivre, Madame [B] [J] divorcée [K] sollicite la réparation du mur derrière la porte du salon, du placard de la chambre et du plafond et murs du couloir.

° Selon l’état des lieux de sortie, le mur derrière la porte du séjour est « à faire », en absence de mention sur l’état des lieux d’entrée, il est présumé avoir été remis en bon état, de sorte que son indemnisation sera accordée à hauteur de 150 euros.

° Il n’est pas précisé si la réparation du placard de la chambre concerne la 1 ou la 2. Cependant selon l’état des lieux d’entrée, les placards de chambre sont en bon, voire très bon état, tandis qu’ils apparaissent en état moyen dans l’état des lieux de sortie, de sorte que son indemnisation sera accordée à hauteur de 800 euros.

° Il n’est pas précisé si la réparation du plafond et murs du couloir correspond à l’entrée dans l’état des lieux de l’entrée. En tout état de cause, le devis communiqué mentionne la réparation du plafond et murs du couloir alors que si le plafond était dans un très bon état, les murs étaient dans un état moyen, de sorte que le prix des réparations doit être distingué. En outre, le devis mentionne une cause de dégâts des eaux qui n’est pas indiquée dans les observations.

Ainsi, les indemnisations de ce chef ne peuvent être que rejetées.

Enfin, Madame [B] [J] divorcée [K] sollicite le remplacement de la porte du garage.

Tant sur l’état des lieux d’entrée que de sortie, la porte du garage, et son possible dysfonctionnement, ne sont pas mentionnés, de sorte que la demande d’indemnisation à ce titre ne peut être que rejetée.

Dans ces conditions, Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] seront condamnés à payer à Madame [B] [J] divorcée [K] la somme totale de 3480 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers […]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Compte tenu des sommes dues par les locataires auprès de la propriétaire, il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie d’un montant de 550 euros.

Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] seront déboutés de ce chef.

Sur la demande en paiement de la somme de 1500 euros en réparation du préjudice moral :

Il sera accordé à Madame [B] [J] divorcée [K] la somme de 300 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la demande de délais de paiement :

Compte tenu de la situation de précarité dans laquelle se trouve elle-même Madame [B] [J] divorcée [K], et de la nécessité des travaux, il ne peut être accordé à Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] le bénéfice d’un échéancier.

La demande d’octroi de délais de paiements sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Parties succombant, Madame [B] [J] divorcée [K] seront condamnés aux dépens.

Ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale de chacun des parties, Madame [B] [J] divorcée [K] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [B] [J] divorcée [K] de sa demande d’irrecevabilité ;

CONSTATE que la demande de nullité de Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] est sans objet ;

DEBOUTE Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] à payer à Madame [B] [J] divorcée [K] la somme de 3480 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à la date du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [B] [J] divorcée [K] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] à payer à Madame [B] [J] divorcée [K] la somme de 300 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] de leur demande d’échéancier ;

CONDAMNE Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] au paiement des dépens ;

DEBOUTE Madame [E] [M] épouse [P] et Monsieur [H] [O] [P] de leur demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE Madame [B] [J] divorcée [K] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE