TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

5BZ

Minute

N° RG 25/01356 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2RYY

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 04/05/2026

à M^e Sarah BOUET

M^e Barbara DUFRAISSE

la SELAS SEBAN & ASSOCIES

Rendue le QUATRE MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSES

Commune de [Localité 1], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, M^e Barbara DUFRAISSE, avocat au barreau de BORDEAUX

Etablissement [Localité 1] METROPOLE, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, M^e Barbara DUFRAISSE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. SLEEPING IN [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

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I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 11 avril 2019, la Commune de Bordeaux et l’établissement BORDEAUX METROPOLE ont fait assigner la SCI ROUSSELLE 5611 et la SASU SLEEPING IN [Localité 1] devant le président du tribunal de grande instance de Bordeaux statuant en la forme des référés aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’une amende civile d’un montant de 50 000 euros, ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard, et les condamner in solidum à lui payer une indemnité de1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 octobre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer dans l’attente d’une décision de la cour de cassation, elle-même dans l’attente d’une décision sur question préjudicielle de la Cour de Justice de l’Union Européenne, et ordonné le retrait de l’affaire du rôle des affaires en cours.

L’affaire a été réinscrite à la demande de la Commune de [Localité 1] et de l’établissement [Localité 1] METROPOLE, et appelée à l’audience du 11 octobre 2021 où, après plusieurs renvois, elle a été retenue à l’audience du 21 mars 2022.

Par ordonnance du 25 avril 2022, le président du tribunal a sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive des juridictions administratives sur les délibérations des conseils communautaire de BORDEAUX METROPOLE du 07 juillet 2017 et municipal de la Commune de BORDEAUX du 10 juillet 2017, et ordonné le retrait de l’affaire du rôle des affaires en cours.

L’affaire a été réinscrite à la demande de la Commune de [Localité 1] et de l’établissement [Localité 5], et appelée à l’audience du 07 juillet 2025 où, après plusieurs renvois, elle a été retenue à l’audience du 16 mars 2026.

La demanderesse expose que la SCI [Localité 3] est propriétaire d’un appartement de 165 m2 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à Bordeaux, dont la gestion est assurée par la SASU SLEEPING IN [Localité 1] qui a le même gérant ; qu’il résulte d’un PV du 31 octobre 2018 mis à jour le 21 septembre 2022 que la destination de ces locaux, initialement affectés à l’usage d’habitation, a été modifiée sans autorisation par leur mise en location, depuis le 1er mars 2018, par l’intermédiaire des plateformes LE BON COIN et AIR BNB, en meublés touristiques à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que son courrier en LRAR du 21 février 2020 réitéré le 08 juin 2020 est resté sans suite ; que le gérant de la SCI s’est opposé le 09 juin 2020 à son droit de visite ; que cette activité, qui perdurait en juillet 2024, a généré pour la période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2022 un gain estimé à 181 185 euros.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 16 février 2026, par des écritures aux termes desquelles ils sollicitent :

— le débouté des défenderesses de toutes leurs demandes ;

— qu’il soit constaté que la SCI [Localité 3] a procédé depuis le 1er mars 2018 au changement d’usage non autorisé du local d’habitation situé [Adresse 5] dont elle est propriétaire ;

— qu’il soit constaté que les défenderesses ont proposé ledit local à la location meublée répétée et de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

— en conséquence, les condamner in solidum au paiement d’une amende civile d’un montant de 50 000 euros ;

— ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum les défenderesses à leur payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution de la décision ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— la SCI [Localité 3] et la SASU SLEEPING IN [Localité 1], le 31 octobre 2025, par des écritures aux termes desquelles elles sollicitent :

— à titre principal,

— de constater que la commune de [Localité 1] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970, le local était utilisé à usage d’habitation ;

— de constater qu’il existe une discordance entre la description du bien suite à la visite du contrôleur assermenté et la réalité des lieux ;

— de constater que ni l’une ni l’autre n’a commis de changement illicite à l’usage d’habitation ;

— en tout état de cause,

— le débouté de la Commune de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, la réduction du montant de l’amende à 1 euro symbolique ;

— en toute hypothèse, la condamnation de la Commune de [Localité 1] à leur verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Les défenderesses font valoir que la Commune échoue à prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; que le procès-verbal d’infraction se base sur une surface erronée de 165 m2 qui ne correspond pas à l’objet des poursuites, qui ne portent que sur le local « bureau » de 17,83 m2 annexé à un appartement utilisé comme un espace de concert privé mis à la disposition d’artistes ; que cet appartement n’a jamais fait l’objet d’une location car il est historiquement conçu pour l’organisation d’évènements privés ; que selon contrat de services conclu avec la société YOU & ME, l’appartement a été mis à la disposition d’une société marketing pour lui permettre d’installer provisoirement ses bureaux et d’y organiser des évènements dans un cadre associatif ou commercial ; qu’elles n’ont conservé que l’usage de l’espace bureau ; que le contrôleur s’est trompé sur la configuration et la qualité des lieux et ne pouvait inclure tout l’appartement dont il a constaté lui-même qu’il était inoccupé lors de sa visite ; que la location illicite n’est pas démontrée ; qu’il n’est fait état d’aucune annonce locative sur les plateformes dédiées à la location de courte durée ; que la commune n’apporte aucun élément permettant d’attester d’un gain locatif de 11 880 euros ; qu’elle ne rapporte pas non plus la preuve que les locaux sont meublés au sens de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé ; à titre subsidiaire, que la demande de condamnation est excessive ; que le local de l’entrée est revenu à un usage exclusif de bureau de négociation commerciale immédiatement après la visite du contrôleur.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’immeuble :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017, qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L.631-7 précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la contestation de l’usage, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve. La charge en incombe à celui qui veut démontrer un usage illicite.

Il résulte en l’espèce de l’extrait cadastral produit par les demandeurs, en date de 2016, que l’immeuble, et notamment le lot 11 litigieux, était à usage d’habitation à cette date.

La première condition est donc remplie.

La location du logement en meublés de tourisme, caractérisant le changement de destination, est par ailleurs établie par le procès-verbal daté du 31 octobre 2018 dont il ressort que

l’appartement a été divisé six mois auparavant, seul le studio de l’entrée étant loué sur la plateforme Airbnb selon les déclarations de M.[Y], gérant des deux sociétés défenderesses. Pour autant, le contrôleur a pu légitimement inclure dans ses opérations de contrôle tout l’appartement, même s’il a constaté qu’il était inoccupé lors de sa visite.

Les défenderesses contestent le changement de destination illicite en faisant valoir que les locaux ne seraient pas meublés conformément à la liste du décret du 31 juillet 2015 fixant le liste des éléments de mobilier d’un logement meublé que bailleur doit fournir pour faire entrer le logement dans le champ du titre 1er bis de la loi du 06 juillet 1989, que la partie appartement était destinée à accueillir des évènements privés, notamment des concerts, qu’elle n’était d’ailleurs pas occupée lors de la visite du contrôleur, que le local a fait l’objet d’un contrat de prestations de services à effet au 1er juin 2017.

C’est cependant à bon droit que les demandeurs opposent :

— que l’article L. 631-7 concernant la location meublée de courte durée ne renvoie pas à la liste établie par le décret du 31 juillet 2015 concernant la location d’un logement meublé ;

— que le fait que l’appartement était inoccupé lors de la visite du contrôleur est indifférent dès lors qu’il était manifestement équipé pour accueillir une clientèle de passage (plans de [Localité 1], note avec les accès Wifi, petits pots de confiture dans la cuisine) ;

— que cette argumentation est contredite par les déclarations du gérant lui-même qui a fourni l’état des réservations sur Airbnb et déclaré 198 nuitées entre le 1er et le 15 octobre 2018 à raison de 60 euros la nuitée, et par la présence sur place d’une touriste ayant réservé plusieurs semaines auparavant par Airbnb ;

— que la réalisation d’évènements n’est pas établie, dont d’ailleurs aucune mention ne figure dans l’objet social de la SASU SLEEPING IN [Localité 1], au contraire des activités de « location en meublé saisonnier, de manières directe ou indirecte, prestations touristiques etc » qui sont ses activités principales.

Le contrat de prestations de services à effet au 1er juin 2017 avec la société YOU & ME dont les défenderesses se prévalent dans leurs dernières écritures peut d’ailleurs s’inscrire dans cette activité, puisqu’il se qualifie lui-même d'« équivalent commercial d’un contrat d’hébergement hôtelier », cette pratique pouvant expliquer qu’il ne soit pas recouru aux annonces sur les plateformes dédiées à la location de courte durée.

Les circonstances ainsi décrites établissent la matérialité de l’infraction.

En l’état des pièces produites, qui ne permettent pas d’établir précisément la durée de l’infraction, il y a lieu de condamner les défenderesses à une amende civile de 10 000 euros.

sur le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation :

Il résulte des écritures des défenderesses que le local de l’entrée est revenu à un usage exclusif de bureau de négociation commerciale. Les demandeurs font cependant valoir justement que cela ne répond pas à l’exigence de retour à l’usage d’habitation. Par ailleurs, et comme rappelé plus haut, l’infraction ne porte pas seulement sur ce local, mais bien sur l’ensemble du logement dont le constat daté du 26 avril 2019, que les défenderesses versent aux débats, confirme qu’il était encore à cette date dédié à un hébergement touristique.

Il y a donc lieu, en application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, et ce sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif, astreinte dont le produit sera intégralement versé à la commune.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais, non compris dans les dépens, exposés par eux dans le cadre de l’instance. Les défenderesses seront condamnées in solidum à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutées de leur demande sur le même fondement.

Les défenderesses seront condamnées aux dépens, en ce compris notamment le coût de l’exécution de la décision.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Déclare la Commune de [Localité 1] et l’établissement [Localité 5] recevables et bien fondés en leurs demandes

Condamne in solidum la SCI [Localité 3] et la SASU SLEEPING IN [Localité 1] à payer à la Commune de Bordeaux et l’établissement BORDEAUX METROPOLE une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour pendant une durée de trois mois

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne in solidum la SCI [Localité 3] et la SASU SLEEPING IN [Localité 1] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de l’exécution de la décision, et à payer à la Commune de Bordeaux et l’établissement BORDEAUX METROPOLE la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.