TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54644 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DYR

N° : 16

Assignation du :

17 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 octobre 2024

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [K] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie-anne LAPORTE, avocat au barreau de PARIS – #B0455

DEFENDERESSE

La société DAY SPA S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Joseph CHEUNET, avocat au barreau de PARIS – #D0440

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 septembre 2019, Monsieur [K] [H] a donné à bail commercial à la société Day Spa des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2019, moyennant un loyer en principal de 26 400 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 2 mai 2024, à la société Day Spa, pour une somme de 7 628 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2024.

Par acte délivré le 17 juin 2024, Monsieur [K] [H] a fait assigner la société Day Spa devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition au 3 juin 2024 de la clause résolutoire conventionnelle à la suite du commandement de payer délivré le 2 mai 2024 demeuré infructueux,

— constater de plein droit la résiliation du bail commercial du 26 septembre 2019,

— condamner la société Day Spa à lui payer la somme provisionnelle de 5 207 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts à compter du 2 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de la société Day Spa et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Day Spa au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à une fois et demi au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— rappeler que la décision est de plein droit exécutoire,

— condamner la société Day Spa au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [K] [H] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Day Spa demande au juge des référés de :

— juger qu’il n’existe aucune dette locative,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— débouter Monsieur [H] de ses demandes,

— le condamner à lui verser une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que si Monsieur [K] [H] fait état dans les motifs de son assignation d’un changement de destination du bail par la locataire, il ne forme pas de demande sur ce point dans le dispositif de celle-ci.

En effet, Monsieur [K] [H] demande au juge des référés de « constater l’acquisition au 3 juin 2024 de la clause résolutoire conventionnelle à la suite du commandement de payer délivré le 2 mai 2024 demeuré infructueux ».

L’acte délivré le 2 mai 2024 à la locataire est un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

A l’audience, par l’intermédiaire de son conseil, le demandeur a indiqué maintenir les termes de son assignation.

Dans ces circonstances, le juge des référés n’est saisi d’aucune demande tendant à voir constater ou prononcer la résiliation du contrat de bail commercial pour un changement illicite de destination par la locataire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [K] [H] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 7 628 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

A l’audience, la défenderesse indique qu’elle a apuré sa dette locative et verse aux débats, pour en justifier, ses relevés bancaires faisant apparaître 9 virements de 2 421 € au profit du demandeur entre janvier et août 2024.

Monsieur [K] [H] produit un décompte actualisé au mois d’août 2024, duquel il ressort que la locataire est à jour du paiement des loyers.

Dans ces circonstances, il convient donc de constater que l’arriéré locatif est nul au 16 septembre 2024.

La bonne foi et les efforts de paiement de la locataire sont donc réels, celle-ci ayant intégralement apuré sa dette locative.

Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, sur une durée de six mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de provision formée par la demanderesse sera rejetée, la locataire n’étant plus, à ce jour, débitrice d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Au cas présent, l’issue du litige commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 juin 2024 à minuit;

Constatons l’absence de toute dette locative à ce jour ;

Disons en conséquence n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Accordons à la société Day Spa un délai de six mois pour s’acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société Day Spa s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Déboutons Monsieur [K] [H] de sa demande de résiliation du bail et sa demande d’expulsion subséquente ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 14 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE