Du 27 mars 2026

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/01554 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24GM

,

[T], [O],, [N], [M]

C/

,

[K], [F], [D],, [W], [J]

I

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1],

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Céline MASBOU, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDERESSE :

Madame, [T], [O],, [N], [M]

née le 07 Février 1974 à, [Localité 1],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 2]

Représentée par M^e Caroliue FABBRI (SARL CAROLINE FABBRI), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Monsieur, [K], [F], [D]

né le 19 Mai 1994 à, [Localité 3],

[Adresse 5],

[Localité 4]

Représenté par Maître MORA, substituant Maître Perrine ESCANDE (SCP BAYLE – JOLY), avocat au barreau de Bordeaux,

Madame, [W], [J],

[Adresse 5],

[Localité 4]

Représentée par Maître MORA, substituant Maître Perrine ESCANDE (SCP BAYLE – JOLY), avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 1er août 2025 à comparaître à l’audience du 17 octobre 2025 à neuf heures et auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de Madame, [T], [M] , il est demandé au tribunal à l’encontre de Monsieur, [K], [D] et de Madame, [W], [J] de constater le jeu de la clause résolutoire à l’expiration du délai de deux mois stipulée dans le contrat de bail du logement situé au, [Adresse 6], d’ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs et de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 5782 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal.

Il est sollicité également leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de payer, le coût de la dénonciation du commandement de payer au garant, le coût des notifications à la CCAPEX et à la préfecture.

À l’audience du 13 février 2026, Madame, [T], [M] a maintenu l’ensemble de ses demandes développées dans son acte introductif d’instance en précisant que la dette locative s’élève à la somme de 13 293 € selon décompte détaillé actualisé au mois de février 2026 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 date du commandement de payer et sollicite leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’instance comprenant le coût de commandement de payer du 19 décembre 2024.

Elle conclut au débouté des demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs qui seraient mal fondés à demander faute de preuves suffisantes un délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire ainsi que l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à la délivrance d’un logement décent et le versement d’une provision de 750 € par mois durant le mois d’août 2025 soit la somme de 3750 € du fait de leur préjudice de jouissance et d’ordonner la compensation avec la dette locative et la réduction du loyer de 50 % soit 750 € par mois jusqu’à la délivrance d’un logement décent .

Monsieur, [K], [D] et Madame, [W], [J] qui invoquent des difficultés financières ne leur ayant pas permis de régler l’intégralité des loyers justifient d’une attestation d’assurance des lieux à compter du mois d’août 2025 et considèrent que la demande de Madame, [T], [M] se heurte à des contestations sérieuses entraînant le rejet de ses demandes faisant grief au bailleur de ne pas avoir régularisé annuellement les charges en se bornant à demander une provision sur charges de 50 € par mois et surtout qu’il existe un problème de décence du logement depuis le mois d’août 2025 justifiant une consignation des loyers et l’exécution de travaux de mise en conformité du logement qui selon leur devis s’élève à la somme de 25 740 € TTC.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 4 août 2025 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2024 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 19 décembre 2024 il a été signifié un commandement de payer à Monsieur, [K], [D] et à Madame, [W], [J] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 5665,33 euros et de justifier d’une attestation d’assurance pour les risques locatifs.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 20 janvier 2025 comme cela a été demandé par la requérante se fondant sur le contrat du bail d’habitation et alors qu’il est établi que les défendeurs n’ont pas justifié dans le délai prévu d’un mois par le commandement d’une attestation d’assurance pour les risques locatifs quand bien même ils auraient produit une telle attestation d’assurance du 12 février 2026 valable à compter du mois d’août 2025 pour une année et donc d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef faute par eux d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il ne sera pas fait droit aux demandes reconventionnelles des défendeurs dont la dette locative est importante et bien antérieure aux constatations du service d’hygiène de la commune de, [Localité 5] qui ne remettent pas en cause la décence du logement au regard de la santé de la sécurité des occupants qui ne justifient d’aucun réel préjudice de jouissance pour prétendre à une compensation entre la dette de loyer et les dommages-intérêts auxquels ils soutiennent avoir droit et lequel préjudice n’est nullement établi dans le cadre de la procédure de référé alors qu’ils ne peuvent exciper d’une contestation sérieuse sur leur obligation contractuelle conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de régler leur loyer au terme prévu.

Il n’y a pas lieu non plus de leur accorder un délai de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire alors qu’ils n’ont pas payé intégralement les loyers courants et qu’ils ne présentent pas de garanties sérieuses pour l’apurement de leur dette locative quand bien même Monsieur, [D] exercerait une nouvelle activité entrepreneuriale dont il est trop tôt semble-t-il pour connaître le bénéfice qui lui procurera celle-ci en dehors d’un chiffre d’affaires communiqué de 22 730 € sur une période très limitée.

Leur demande tendant à être autorisés à consigner les loyers sur un compte CARPA sera donc rejetée comme étant mal fondée de même qu’ils ne peuvent prétendre à une réduction du montant du loyer comme il le soutiennent jusqu’à la délivrance d’un logement décent ou de contraindre le bailleur à entreprendre des travaux de remise en état du logement sous astreinte.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 13 293 euros sauf à parfaire ou à diminuer et laquelle n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner solidairement Monsieur, [K], [D] et Madame, [W], [J] au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Ils seront également tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur, [K], [D] et de Madame, [W], [J].

L’équité commande de les condamner in solidum à payer à Madame, [T], [M] une indemnité de procédure de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à leur charge y inclus le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 et recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de Madame, [T], [M] régulière, recevable et fondée.

Constate à la date du 20 janvier 2025 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé au, [Adresse 7] à, [Localité 5] pour défaut d’assurance.

Condamne solidairement Monsieur, [K], [D] et Madame, [W], [J] à payer à Madame, [T], [M] en deniers ou quittance valable la somme de 13 293 euros sauf à parfaire ou à diminuer avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur, [K], [D] et de Madame, [W], [J].

Dit que dans ce cas il sera dû solidairement par eux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Les condamne solidairement en tant que de besoin au paiment de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur, [K], [D] et Madame, [W], [J] in solidum à payer à Madame, [T], [M] une indemnité de procédure de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne également in solidum à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 et lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection