TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Benjamin JAMI

— M^e Antoine GOURDET

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00932

N° Portalis 352J-W-B7G-CYHXC

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet SIMMOGEST, S.A.R.L

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [R] [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0557

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/00932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHXC

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] sont propriétaires des lots n°15 et 39 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

A ce titre, ils sont redevables des charges de copropriété afférentes auxdits lots.

Par exploit de commissaire de justice du 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet Simmogest, a délivré à Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] une assignation d’avoir à comparaitre devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  39.244,90 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,

—  4.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet SIMMOGEST, recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] au paiement d’une somme de 32.753,10 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] au paiement d’une somme de 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTER Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.».

Aux termes de leurs conclusions n°3 d’actualisation notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

ORDONNER que Monsieur et Madame [F] se libéreront de la dette de 26.277,60 Euros en 12 mensualités ; la première à intervenir le 1er janvier 2024.»

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes des conclusions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 24 janvier 2024.

Aux termes de leurs conclusions d’incident aux fins de révocation de clôture pour actualisation notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] demandent au juge de la mise en état de :

« Vu les dispositions de l’article 803 du code de procédure civile,

REVOQUER l’ordonnance de clôture prononcée le 24-01-2024,

MAINTENIR l’audience des plaidoiries au 19-09-2024 à 10h00,

DIRE que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux au fond ».

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/00932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHXC

Aux termes de leurs conclusions n°4 aux fins d’actualisation notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

ORDONNER que Monsieur et Madame [F] se libéreront de la dette de 25.498,68 euros en 12 mensualités; la première à intervenir le 1er novembre 2024.

DEBOUTER le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de toutes autres demandes et notamment de sa demande de dommages intérêts ».

Par message électronique notifié le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] s’est opposé à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture faisant valoir que les règlements intervenus postérieurement à la clôture ne constituaient pas une cause grave de révocation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, puis mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption ».

Selon l’article 803 du même code, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

En l’espèce, au soutien de leur demande de révocation, les défendeurs font valoir qu’ils ont effectué des règlements de 3.237,75 euros (le 05/12/2023), 10.000 euros (le 05-09-2023) et 6.475,50 euros (le 12-12-2023)

Cependant, le tribunal relève que les règlements invoqués par les défendeurs seraient intervenus antérieurement à l’ordonnance de clôture.

Ils ne sauraient donc constituer une cause grave révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture.

En outre, l’actualisation de la dette de charges de copropriété n’est pas une cause grave de révocation de la clôture. Enfin, la révocation de l’ordonnance de clôture imposerait une réouverture des débats, ce qui n’est pas dans l’intérêt d’une bonne justice.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée étant précisé que toutefois il sera précisé au dispositif que la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des éventuels règlements intervenus postérieurement à la dernière actualisation de la dette selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 lequel inclut déjà le règlement de 10.000 euros effectué le 5 septembre 2023.

2. Sur la demande principale en paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] au paiement d’une somme de 32.753,10 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse).

Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] demandent l’actualisation de la créance à la somme de 26.277,60 euros après imputation du règlement qu’ils ont adressé par chèque le 27 novembre 2023.

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] justifie tout d’abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] sont bien propriétaires des lots n°15 et 39 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] verse aux débats :

— un décompte actualisé au 20/10/2022,

— les appels de charges et travaux 2018 à 2022,

— les procès-verbaux d’assemblées générales,

— une attestation de non-recours,

— le contrat de syndic,

— les mises en demeure,

— une note d’honoraires avocat du 20/10/2022,

— les accusés de réception des procès-verbaux d’assemblées générales,

— les appels de fonds 2023,

— un décompte actualisé de la dette au 1er juillet 2023,

— un décompte actualisé au 1er octobre 2023,

— un appel de charges et travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée Générale de l’année 2022 et l’attestation de non-recours correspondante.

Il résulte de l’examen de ces pièces que dans son décompte le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] impute des frais.

Le montant total de l’arriéré de charges au 1er octobre 2023 selon le dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 32.419,68 euros hors frais (77.688,63-45.268,95 = 32.419,60 euros).

Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] demandent l’actualisation de la créance après imputation du règlement qu’ils ont adressé par chèque le 27 novembre 2023 d’un montant de 6.475,50 euros.

Ils versent aux débats à cet égard la lettre recommandée avec avis de réception adressée par leur conseil le 27 novembre 2023 par laquelle le chèque de règlement était transmis au syndic (pièce n°7 des défendeurs).

Cependant, ils ne versent aux débats aucun élément permettant de s’assurer du bon encaissement de ce chèque par le syndicat des copropriétaires, notamment aucun relevé de compte bancaire ni extrait de compte de copropriété.

Dans ces conditions, la créance d’arriéré de charges ne peut être actualisée à la baisse.

Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V], qui ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, seront en conséquence condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 32.419,68 euros au titre des charges, somme arrêtée au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

4. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété de sorte que le tribunal ne peut vérifier si une clause de solidarité est stipulée.

Il n’y a en conséquence pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

5. Sur les frais de recouvrement

En droit, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions formulées au dispositif de la décision.

Par ailleurs, il sera rappelé que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] aux termes du dispositif de ses conclusions ne formule aucune demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

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6. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] sollicite la somme de 4.500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que la défaillance de Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, en l’absence de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété, alors que le seul fait d’être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] à lui payer la somme des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

7. Sur la demande de délai de grâce

Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] sollicitent des délais de paiement sur 12 mois en faisant valoir les règlements et efforts réalisés afin d’apurer la dette.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il sera relevé que les règlements effectués par les défendeurs ne sont pas réguliers et qu’ils ne fournissent aucun élément au tribunal sur leur situation personnelle permettant de s’assurer de leur capacité à respecter un échéancier.

Dans ces conditions et compte tenu de l’ancienneté de la dette, il ne peut être fait droit à leur demande de délais de paiement.

8. Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] seront condamnés in solidum aux dépens.

Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] seront condamnés in solidum au titre des frais irrépétibles à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros à titre de frais irrépétibles et déboutés de leurs propres demandes à ce titre.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 24 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 32.419,68 euros en deniers ou quittances au titre des charges, somme arrêtée au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de sa demande de condamnation solidaire.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.,

DEBOUTE Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [F] et Madame [R] [F] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties, du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président