N° RG 25/06170 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VSY

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

91C

N° RG 25/06170 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VSY

Minute

AFFAIRE :

[T] [D] [Z], [Q] [D] [Z]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES NOUVELLE AQUITAINE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [D] [Z]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Q] [D] [Z]

née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par Maître Anne-Sophie DECOUX de la SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

N° RG 25/06170 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VSY

DEFENDERESSE :

La DRFIP – DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES NOUVELLE AQUITAINE ET GIRONDE

[Adresse 3]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité

EXPOSE DU LITIGE

Suite au décès d'[J] [E] survenu le [Date décès 1] 2022, une déclaration de succession a été déposée le 25 octobre 2023 faisant état d’un actif immobilier consistant dans un appartement en copropriété situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] dont la valeur a été déclarée à hauteur de 590 000 euros.

Cet appartement a été vendu le 24 mai 2024 pour la somme de 524 000 euros. Une déclaration de succession rectificative a été établie le 30 juillet 2024 afin que la valeur de bien immobilier soit rectifiée à hauteur de 524.000 euros.

La demande de restitution de droits de mutation à hauteur de 15.201 euros formée par les héritiers d'[J] [E], soit Mme [Q] [D] [Z] et M. [T] [D] [Z] a été rejetée par décision de la Direction Régionale des Finances Publiques en date du 26 mai 2025.

Par exploit du 31 juillet 2025, Mme [Q] [D] [Z] et M. [T] [D] [Z] ont fait assigner la Direction Régionale des Finances Publiques Nouvelle Aquitaine et Gironde aux fins de restitution de la somme de 15 201 euros correspondant à l’excédent de droits acquittés dans le cadre de la succession d'[J] [E].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, Mme [Q] [D] [Z] et M. [T] [D] [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 761 du code général des impôts et de l’article R 194 1 alinéa 2 du livre des procédures fiscales, de :

— constater que les requérants rapportent la preuve de la valeur du bien dépendant de la succession de leur mère et grand-mère qui sera fixée à 524.000 euros, prix de la vente de ce bien le 24 mai 2024,

— fixer à la somme de 524.000 euros la valeur vénale de l’appartement de Mme [E], veuve de M. [Y] [P] à la date du [Date décès 1] 2022 qui constitue le fait générateur de l’impôt ( a 666 du CGI),

— Condamner la DRIP Nouvelle Aquitaine et Gironde à restituer à Mme [Q] [P] et à M. [T] [D] [Z] la somme de 15.201 euros correspondant à l’excédent de droits acquittés dans le cadre de la succession de leur mère et grand-mère,

— Condamner la DRFIP Nouvelle Aquitaine et Gironde aux dépens.

Par conclusions signifiées le 19 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, l’administration des Finances publiques demande au tribunal de :

— débouter Mme [Q] [D] [Z] et M. [T] [D] [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

— rejeter la demande fondée sur les dépens et les condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025.

MOTIVATION

Moyens des parties

Les demandeurs font valoir que l’évaluation du bien litigieux au moment du décès à hauteur de 590 000 euros procède d’une erreur, qu’ils démontrent par la production de termes de comparaison, injustement critiqués, selon eux, par l’administration fiscale, et qui sont confortés par les termes de comparaison qui sont versés par l’administration fiscale, qui démontrent un prix du m² compris entre 3 838 euros et 4 539 euros, inférieur au prix du m² déclaré de manière erronée à hauteur de 5 363 euros.

L’administration fiscale conclut au rejet des demandes au motif que les requérants ne produisent pas des éléments de comparaison de biens intrinsèquement similaires, compte tenu de caractéristiques différentes des biens proposés au titre d’éléments de comparaison, s’agissant de l’absence de cave et de parking, d’étage, d’année de construction des immeubles.

Réponse du tribunal

L’article R 194-1 du livre des Procédures Fiscales dispose que lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou dans un acte présenté par lui à la formalité d’enregistrement, c’est à lui qu’il appartient d’en démontrer le caractère exagéré.

Il convient donc de déterminer si la preuve d’une valeur vénale du bien moindre que celle déclarée à la date du décès est rapportée.

La valeur vénale d’un bien correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente d’un bien déterminé, à un moment donné, compte tenu des données du marché, des particularités physiques, juridiques et économiques de ce bien, abstraction faite de toute valeur de convenance.

La révision de la valeur vénale d’un bien ne peut être justifiée qu’au regard d’éléments de comparaison résultant de cessions portant sur des biens intrinsèquement similaires dans un temps voisin de celui de la mutation considérée. On peut retenir des éléments de comparaison contemporains, qu’ils soient antérieurs ou postérieurs au fait générateur. Ainsi, il y a lieu de prendre en considération des mutations antérieures au fait générateur, comme, a contrario, des mutations intervenues postérieurement, qui ne doivent pas être systématiquement rejetées. Ainsi à défaut de tout élément de comparaison antérieur ou concomitant au décès, il a pu être pris en considération une transaction postérieure (com 16 avril 2013, n°12-16.266).

Il résulte de l’examen des termes de comparaison que les arguments présentés par l’administration fiscale pour les écarter au motif qu’il ne s’agirait pas de bien intrinsèquement similaire doivent être écartés. La méthode de comparaison n’exige pas une comparaison à des termes identiques mais seulement similaires. Or, il n’est pas contesté que les biens de comparaison se situent à proximité du bien litigieux. La date de construction de l’immeuble, l’absence de parking ou de cave, ne sont pas des critères à exclure le caractère similaire des biens comparés.

Or il résulte de cette méthode de comparaison, que les biens similaires vendus l’ont été à des prix nettement inférieurs à celui de la première déclaration.

La surévaluation est ainsi démontrée.

Il y a lieu de faire droit à la demande de restitution de la somme de 15.201 euros et de fixer la valeur du bien immobilier au jour du décès à la somme de 524 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

— FIXE à la somme de 524 000 euros la valeur vénale de l’appartement d'[J] [E] à la date du [Date décès 1] 2022,

— CONDAMNE la DRFIP NOUVELLE AQUITAINE ET GIRONDE à restituer à Mme [Q] [P] et à M. [T] [D] [Z] la somme de 15.201 euros,

— CONDAMNE la DRFIP NOUVELLE AQUITAINE ET GIRONDE aux dépens.

La présente décision est signée par Madame RAFFRAY, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT