MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00279 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GPTG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [Y]

né le 17 Octobre 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [S] [W]

née le 11 Mai 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 1]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2023, Monsieur [U] [Y] a donné à bail à Madame [C] [S] [W] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 340 € outre 45 € de charges.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2023, Monsieur [Y] a fait délivrer à Madame [S] [W] un commandement de payer la somme en principal de 1294 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 31 novembre 2023.

Le 29 février 2024, Monsieur [Y] a fait assigner Madame [C] [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [S] [W] au paiement à Monsieur [Y] (sans autre précision) représentant les loyers et charges arrêtés à février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2023,

— Condamner Madame [S] [W] au paiement à Monsieur [Y] d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire du bail égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [S] [W] à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [S] [W] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 juin 2024 lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur [Y], comparant en personne, actualise sa créance à la somme de 1858 € arrêtée au 31 mai 2024. Il indique avoir logé Madame [S] [W] car elle était en grande précarité mais n’a aucune nouvelle de sa locataire. Il ne perçoit que l’APL de la part de la CAF.

Madame [S] [W], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 février 2024, soit au moins 6 semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [S] [W] le 6 décembre 2023 pour la somme de 1294 € hors frais. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 1er juillet 2023, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, les dispositions légales concernant le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois et non pas de 6 semaines comme le commissaire de justice l’a indiqué dans le commandement de payer.

La locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 7 février 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [S] [W], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 163 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [Y] produit le détail de sa créance dont il ressort que la dette est d’un montant 1858 € arrêtée au 31 mai 2024.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer cette somme à Monsieur [Y] avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 385 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 février 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [S] [W], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [C] [S] [W] est condamnée à payer à Monsieur [Y] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [Y] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé [Adresse 2], donné en location à Madame [C] [S] [W] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 7 février 2024 ;

DIT que Madame [C] [S] [W] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [S] [W] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [W] à payer à Monsieur [Y] une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [W] à payer à Monsieur [Y] la somme de 1858€ (mille huit cent cinquante-huit euros) arrêtée au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 décembre 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 29 février 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [C] [S] [W] à payer à Monsieur [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE