TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e BESSET LE CESNE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M^e BONACA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00688 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57UD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S], [U], [A], [O] [X]

né le 22 Février 1959 à [Localité 4]

domicilié : chez [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie BESSET-LE CESNE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L], [A], [H] [X]

né le 22 Février 1961 à [Localité 4]

domicilié : chez [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie BESSET-LE CESNE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [G] épouse [Z]

née le 17 Mai 1973

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 février 2025, Monsieur [S] [X] et Monsieur [L] [X] ont assigné Madame [R] [G] épouse [Z] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• juger qu’un inventaire des meubles laissés sur place sera effectué et que les meubles laissés sur place seront mis dans un lieu désigné par Madame [Z] à ses frais;

• ordonner l’expulsion sans délai de Madame [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir;

• condamner Madame [Z] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 13.918,46 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— une somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice lié à l’attitude fautive et déloyale de Madame [Z];

— la somme de 1100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [Z], citée en l’Etude de Maître [E], Commissaire de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat lequel soulève l’existence de contestations sérieuses quant aux sommes réclamées par Messieurs [X].

Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative.

Très subsidiairement, il sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

En tout état de cause, Madame [Z] sollicite la condamnation de Messieurs [X] à réaliser les travaux de remise en état tels que prescrits par le service d’Hygiène de la ville de [Localité 3] sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard débutant rétroactivement à la date de la mise en demeure du service de l’hygiène du 31 octobre 2024.

Elle sollicite la condamnation de Messieurs [X] à communiquer le dossier de diagnostics techniques comprenant les diagnostics techniques obligatoires sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard dans un délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elle sollicite la condamnation solidaire de Messieurs [X] à lui verser la somme provisionnelle de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de l’absence de transmission du dossier de diagnostics comprenant le diagnostic de performance énergétique.

Elle demande la suspension du paiement des loyers et charges jusqu’à la réalisation complète des travaux et transmission des diagnostics.

Elle sollicite la condamnation solidaire de Messieurs [X] à lui verser la somme de 13.423,80 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 2000,00 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice moral.

Elle sollicite la condamnation solidaire de Messieurs [X] à lui verser la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet1991 et de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que leur condamnation aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Messieurs [X] ont maintenu leurs demandes tout en produisant un décompte actualisé de leur créance qui s’élève à la somme de 16.609,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025 dont ils sollicitent le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans leur assignation, Messieurs [X] ont sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Messieurs [X] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 24 avril 2025.

L’action de Messieurs [X] est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses quant aux sommes réclamées:

Il ressort du décompte versé aux débats que les provisions sur charges sont restées fixées à la somme de 150,00 euros telle que prévue par le contrat de bail liant les parties.

Madame [Z] ne saurait dès lors soutenir que ces charges ne sont pas justifiées et ne saurait se plaindre d’une absence de régularisation pour contester le montant de la somme réclamée.

Aucune contestation sérieuse ne peut donc être retenue à ce titre.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2019, Monsieur [C] [X] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 800,00 euros outre 150,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [C] [X] est décédé le 9 novembre 2023 et ses deux enfants, [S] et [L] [X] ont hérité du bien, objet du présent litige.

Madame [Z] ne réglant pas régulièrement ses loyers, Messieurs [X] lui ont fait délivrer le 14 novembre 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 14.239,52 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 novembre 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 14 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à Messieurs [X] la somme provisionnelle de 16.609,52 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] de quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Madame [Z] sera en outre condamnée à payer à Messieurs [X] une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Messieurs [X] ne justifient d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur la demande en dommages et intérêts:

Messieurs [X] ne justifient pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires.

Ils ne sauraient dès lors prospérer en cette demande.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux:

Il résulte des dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Il résulte des dispositions de l’article L412-4 de ce même code que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [Z] vit seule avec ses trois enfants.

Il ressort du centre médical du [Localité 6] en date du 22 mars 2025 que Madame [Z] présente un début de syndrome dépressif réactionnel

Elle est en arrêt de travail depuis le mois de juin 2025.

Le centre médical AISMT13 indique le 10 juin 2025 que l’état de santé de Madame [Z] est non compatible avec son poste de travail, qu’elle est adressée au secteur soin et qu’elle est à réévaluer par la suite.

Au vu de ces éléments, il sera accordé à Madame [Z] un délai de quatre mois pour libérer les lieux à compter de la notification de la présente décision.

Sur la demande de réalisation de travaux:

Il ressort du courrier de la Ville de [Localité 3] en date du 31 octobre 2024 qu’après visite de l’appartement de Madame [Z] le 9 octobre 2024, l’inspecteur de salubrité a constaté des infractions au Règlement Sanitaire Départemental des Bouches du Rhône et que CENTURY 21 a été mis en demeure de prendre les dispositions suivantes dans un délai de un mois:

— procéder à la réfection ou au remplacement des fenêtres de la salle de bains et de la cuisine;

— assurer la réparation pérenne de la pipe d’évacuation des toilettes;

— procéder à la réparation du système d’alimentation en eau fuyard sur le bidet dans la salle de bains;

— procéder à la réparation du système de manœuvre des volets endommagé dans le salon et à la réparation ou au remplacement du volet central de la chambre du fond.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un premier devis de travaux a été établi le 17 octobre 2023 par la société Climatisation Electricité Plomberie pour un remplacement de fenêtre dans la salle de bains, pour des travaux de peinture dans le couloir, les WC et pour des travaux sur le chauffe eau de la cuisine.

Il résulte d’un mail en date du 24 septembre 2024 de la société PROJEX, chargée de la réalisation d’un devis pour la réparation des dommages dans la salle de bains, qu’elle n’est pas parvenue à obtenir un rendez-vous avec Madame [Z] pour accéder à son domicile.

Par courrier en date du 24 septembre 2024, CENTURY 21 invite Madame [Z] à prendre attache avec la société PROJEX pour convenir d’un rendez-vous un jour de semaine dans des horaires acceptables.

Un nouveau devis est établi le 21 octobre 2024 par la société Climatisation Electricité Plomberie avec un acompte de 30% versé par les propriétaires.

Il ressort du courrier de la société Climatisation Electricité Plomberie en date du 7 novembre 2024 que malgré plusieurs dates proposées à Madame [Z] pour effectuer les travaux, aucune réponse positive n’a été donnée par cette dernière.

Informé de cette difficulté, l’inspecteur salubrité a indiqué dans un mail en date du 14 novembre 2024 qu’il allait rappeler à Madame [Z] qu’elle devait faciliter l’accès de son logement à l’entreprise chargée d’intervenir pour remédier aux désordres affectant son logement.

Il ressort de ces éléments que Messieurs [X] ont tout mis en œuvre pour que les travaux soient réalisés dans l’appartement de Madame [Z] et que seule l’attitude de cette dernière fait obstacle à la réalisation desdits travaux.

Madame [Z] ne saurait dès lors prospérer en sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Sur la communication du dossier de diagnostics techniques:

Il ressort du contrat de bail (cf. XV ANNEXES) qu’est annexée et joint au contrat de bail un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) lequel est en outre versé aux débats.

Il sera en outre souligné que Madame [Z] ne verse aux débats aucune pièce démontrant qu’elle a sollicité Messieurs [X] pour obtenir la communication et/ou la réévaluation des diagnostics techniques.

Messieurs [X] indiquent dans leurs dernières écritures ne pas s’opposer à ces mises à jour à leurs frais sous réserve que Madame [Z] laisse les diagnostiqueurs rentrer dans son domicile.

Il ne saurait dès lors être fait droit à la demande de Madame [Z] sur ce point ni à sa demande de dommages et intérêts pour non transmission desdits diagnostics.

Sur la demande en suspension de paiement des loyers:

Madame [Z] étant déboutée de sa demande en réalisation de travaux et le logement étant parfaitement habitable nonobstant les quelques désordres affectant ce dernier, Madame [Z] ne saurait prospérer en sa demande en suspension de paiement des loyers.

Sur les demandes de provisions:

— au titre du préjudice de jouissance:

Madame [Z] ne saurait prospérer en sa demande au titre d’un préjudice de jouissance dû aux désordres affectant son appartement alors qu’il résulte de ce qui précède qu’elle fait obstacle à la réalisation des travaux pour y remédier.

— au titre du préjudice moral:

Si Madame [Z] indique qu’elle vit un épisode dépressif particulièrement sévère et aggravé par l’état de son appartement, force est cependant de constater qu’elle ne saurait prospérer en cette demande dans la mesure où le lien de causalité entre son état de santé et l’état de son appartement n’est en rien démontré et qu’elle fait obstacle à la réalisation de travaux qui pourraient mettre fin auxdits désordres.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [Z] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [Z] sera tenue de payer à Messieurs [X] la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Messieurs [S] et [L] [X];

DISONS n’y avoir lieu à contestation sérieuse quant au montant de la somme réclamée;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 janvier 2025 ;

DEBOUTONS Madame [Z] de ses demandes en réalisation de travaux sous astreinte, en communication du dossier des diagnostics techniques, de sa demande en suspension de paiement des loyers et en ses demandes de provisions;

ACCORDONS à Madame [Z] un délai de quatre mois à compter de la notification de la présente décision pour quitter les lieux

PASSE ce délai, ORDONNONS l’expulsion de Madame [Z] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [Z] à payer à Messieurs [X]:

• la somme provisionnelle de 16.609,52 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Madame [Z] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Madame [Z] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

DEBOUTONS Messieurs [X] du surplus de leurs demandes;

CONDAMNONS Madame [Z] à payer à Messieurs [X] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 14 novembre 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,