TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01651 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNO4

AFFAIRE : S.C.I. LE CARRE D’AS C/ [C] [U] [Y]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE CARRE D’AS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par SPE BRUMM et ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, substitués par Maître Anne GLAUDET, substituée par Maître Aurélie DEGLANE, avocates au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDERESSE

Madame [C] [U] [Y]

née le 06 Août 1999 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2024, la SCI LE CARRE D’AS, a donné à bail à Madame [C] [Y], un logement sis [Adresse 3] à COURÇON (17170), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 550 euros outre les charges fixées à la somme de 72 euros.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [C] [Y] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 17 février 2025, dénoncé à la CCAPEX le 18 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 avril 2025, dénoncé à préfecture de Charente-Maritime le 10 avril 2025, la SCI LE CARRE D’AS a assigné Madame [C] [Y] aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 3.645,74 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience outre les intérêts aux taux légal ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer actuel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens.

A l’audience du 23 juin 2025, la SCI LE CARRE D’AS était représentée par son conseil. Madame [C] [Y] a comparu. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 septembre 2025, dans l’attente du diagnostic social et financier en cours de réalisation.

A l’audience du 29 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LE CARRE D’AS était représentée par conseil.

Madame [C] [Y] n’était ni présente, ni représentée.

Il convient de préciser que par courrier reçu au greffe le 19 septembre 2025, Madame [C] [Y] a indiqué qu’elle ne pourrait pas être présente à l’audience en raison d’un rendez-vous auprès d’un cabinet dentaire fixé à la même date à 10h. Sans solliciter formellement le renvoi, elle indique être dans l’attente d’une prochaine audience.

Cependant, il résulte de son courrier et des pièces jointes (copie de la carte du rendez vous) que Madame [C] [Y] informée de l’audience du 29 septembre 2025 depuis la précédente audience du 23 juin 2025, a fait le choix de ne pas s’organiser pour reporter son rendez-vous ou se faire représenter à l’audience, de sorte que l’affaire a été retenue.

Le bailleur maintient ses demandes initiales et indique que le paiement des loyers n’est pas repris. Le bailleur actualise sa créance qui s’élève désormais à la somme de 6.692,46 euros.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 04 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, «Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai.

L’action est donc recevable.

Sur l’adresse du bail

Le bailleur justifie de sa qualité à agir en produisant l’acte de propriété lequel mentionne qu’il a acquis le 03 décembre 2024, un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], lequel fait partie d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 6], objet du bail.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 17 février 2025 sont demeurées impayées dans le délai de six semaines ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 1er avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 16 septembre 2025.

La défenderesse non comparante n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, au vu des éléments produits au débat, Madame [C] [Y] sera condamnée en deniers ou quittance à payer au bailleur la somme de 6.692,46 euros arrêtée au 16 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte du décompte versé par le bailleur que Madame [C] [Y] ne règle plus aucun loyer depuis le mois d’avril 2025, les virements enregistrés étant ceux effectués par la CAF au titre des allocations logement pour un montant de 283 euros.

Madame [C] [Y] n’a pas jugé utile de se rendre à la convocation fixée au 23 mai 2025 pour l’établissement du diagnostic social et financier, ni à l’audience du 29 septembre 2025, de sorte qu’il n’est pas contesté que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, n’est pas remplie, et qu’il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’absence du défendeur qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de Madame [C] [Y] sera donc ordonnée.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 03 avril 2025, Madame [C] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [C] [Y], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail du 18 juillet 2024, conclu entre la SCI LE CARRE D’AS, et Madame [C] [Y] portant sur un logement sis [Adresse 5], à la date du 02 avril 2025 ;

— ORDONNE à Madame [C] [Y] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [C] [Y] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à la SCI DU CARRE D’AS en deniers ou quittance, la somme de 6.692,46 euros (SIX MILLE SIX CENT QUATRE VINGT DOUZE EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES) arrêtée au 16 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer à la SCI DU CARRE D’AS une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE la SCI DU CARRE D’AS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [C] [Y] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER