R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

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RENDU LE VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 23/02672 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75PFU

Le 25 mars 2025

DEMANDEUR

M. [W] [T]

né le 16 Juillet 1950 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Me [V] [H], notaire, demeurant [Adresse 13]

S.A. MMA IARD, SA immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées toutes deux par M^e Vincent TROIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

Mme [E] [O]

née le 05 Septembre 1958 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Anne DESWARTE, Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 28 janvier 2025, Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 mars 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente et Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié passé par devant Me [H], notaire à [Localité 10], assurée par la compagnie MMA, M. [T] a vendu à Mme [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 14]. Ce bien immobilier cadastré AC numéro [Cadastre 3] provient de la division de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 9], M. [T] conservant la propriété de la parcelle cadastrée AC numéro [Cadastre 2] comportant un bâtiment à usage de garage et un terrain.

L’acte authentique de vente précise que le fonds servant de M. [T] constitué au profit du fonds dominant de Mme [O] un droit de passage perpétuel et précise que le propriétaire du fonds dominant a l’autorisation de garer une voiture sur partie de l’assiette du fonds servant, le long du mur mitoyen avec la parcelle cadastrée AC numéro [Cadastre 8].

Affirmant que ce paragraphe contient une erreur matérielle ; qu’il n’a jamais souhaité laisser Mme [O] stationner sur sa parcelle, M. [W] [T] a fait assigner Me [V] [H], notaire, la compagnie MMA Iard et Mme [E] [O] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin que le tribunal dise que l’acte authentique conclu le 3 octobre 2019 contient en page 8 une erreur matérielle et qu’il rectifie cette erreur matérielle, le coût de l’acte rectifié et son enregistrement devant être supporté par Me [H] et qu’il condamne Me [H] et Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, il maintient ses demandes.

Il invoque les dispositions de l’article 1371 du code civil et affirme que le litige porte sur l’erreur d’emploi du terme fonds dominant en lieu et place de fonds servant ; que la formulation utilisée n’a pas de sens et qu’il n’a jamais été de sa volonté de laisser Mme [O] stationner sur son fonds ce qui revient pour lui à ne plus pouvoir utiliser son garage ; qu’il n’a jamais souhaité lui céder une place de parking et que le négociateur immobilier confirme qu’il n’a jamais été évoqué la question d’une quelconque place de parking ; que Me [H] reconnaît avoir commis une erreur matérielle dans la rédaction de l’acte et qu’il doit lui en être donné acte.

Il relève que la vente est intervenue le 3 octobre 2019 et qu’il a demandé la rectification de l’acte au mois de mars 2021 ; que le reste du temps a été passé à essayer de trouver une issue amiable ; que Mme [O] remet en cause l’attestation de l’agent immobilier sans la moindre preuve alors que cette attestation est parfaitement circonstanciée ; que si l’acte a été projeté sur l’écran, il n’est pas familier des termes juridiques et n’a pas fait attention à l’utilisation du terme fonds dominant au lieu de fonds servant.

Il s’oppose aux demandes reconventionnelles présentées soulignant que Mme [O] était parfaitement informée de l’état de l’installation électrique avant la vente de sorte qu’elle ne peut solliciter le déplacement du compteur à ses frais quatre années après la cession ; que sa demande au titre du vol d’électricité et de l’abus de jouissance de la servitude de passage n’est nullement étayée et n’est juridiquement pas fondée.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mai 2024, Mme [E] [O] demande au tribunal de débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre reconventionnel, d’ordonner le déplacement du compteur électrique alimentant son immeuble situé dans l’un des garages de M. [T] à ses frais avancés, de le condamner à lui payer la somme de 2 204,31 euros au titre du préjudice matériel subi dérivant de la nécessité de refaire toute l’installation électrique avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, de le condamner à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des nuisances qu’il a pu et qu’il peut lui occasionner tant au titre du vol d’électricité que de l’abus de jouissance de la servitude de passage, de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Elle indique que depuis l’achat de l’immeuble, elle a toujours pu garer son véhicule sur la servitude dans le prolongement de l’accord qui avait été pris devant le notaire ; qu’il a fallu attendre près de quatre années pour que M. [T] engage la procédure ; que l’autorisation de garer un véhicule sur le fonds servant était une condition déterminante de son achat de l’immeuble compte tenu de ses horaires de travail et des difficultés pour stationner durant la saison touristique ; que M. [T] n’a formulé aucune observation après avoir reçu le projet d’acte ni lors de la signature ; que l’acte ne comporte aucune erreur matérielle.

Elle demande à titre reconventionnel le déplacement du compteur électrique desservant son immeuble qui se trouve dans l’un des garages appartenant à M. [T], affirmant qu’elle n’était pas informée de la configuration exacte du réseau électrique et qu’elle est dans l’obligation de refaire toute l’installation de l’extension ; qu’elle s’est aperçue que M. [T] utilisait son courant électrique sans qu’elle en ait donné l’autorisation ; qu’elle est soumise au bon vouloir de M. [T] pour accéder au compteur et qu’elle subit un préjudice de jouissance puisque M. [T] n’a de cesse de l’importuner (cris, insultes, véhicule bloqué…).

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, Me [H] demande au tribunal de prendre acte de sa proposition de prendre en charge l’établissement de l’acte rectificatif, de débouter M. [T] de ses demandes formulées à son encontre au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande au titre des dépens et de dire que l’article 700 et les dépens sollicités seront intégralement à la charge de Mme [O].

Elle explique que Mme [O] a admis que la place le long du muret était réservée à M. [T] mais qu’elle bénéficiait d’une place de stationnement sur la servitude laquelle avait été déterminante de son consentement de l’achat ; qu’elle a proposé de modifier l’acte à ses frais ; que si elle a commis une erreur matérielle, celle-ci était présente au moment de l’envoi du projet d’acte sans que les parties ne lui indiquent de difficultés ; qu’elle a tenté de concilier les parties mais qu’aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

Le dossier a été transmis au ministère public pour son avis. Par mail du 24 janvier 2025, dont il a été donné connaissance lors de l’audience, le ministère public a indiqué s’en rapporter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1371 du code civil prévoit que « l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté ».

Les énonciations ne portant pas sur des faits personnellement constatés par l’officier public font foi jusqu’à la preuve contraire et non jusqu’à inscription de faux. En conséquence, s’agissant d’énonciations des parties et non pas de faits personnellement constatés par l’officier public, la preuve contraire est admise contre celles-ci sans qu’il soit nécessaire de recourir à la procédure d’inscription de faux. Notamment, la consistance des biens vendus figurant dans un acte notarié est une énonciation des parties qui fait foi simplement jusqu’à preuve contraire. Le juge peut alors rectifier les actes authentiques si la preuve d’une erreur est rapportée s’agissant de telles mentions.

Selon acte authentique passé par devant Me [H], notaire à [Localité 10], en date du 3 octobre 2019, M. [T] a vendu à Mme [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 14], immeuble cadastré section AC n°[Cadastre 3]. Cette parcelle provient de la division de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 9], M. [T] ayant conservé la propriété de l’autre parcelle issue de la division à savoir la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 2].

Une servitude de passage « en tout temps et heures et avec tous véhicules » a été constituée sur le fonds servant (celui de M. [T]) au profit du fonds dominant appartenant à Mme [O]. Il est indiqué que le passage devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne pourra y stationner.

L’acte précise que "le propriétaire du fonds dominant a l’autorisation de garer une voiture sur partie de l’assiette du fonds servant, le long du mur mitoyen avec la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 8]".

Dans un courrier du 30 avril 2021, Mme [O] a indiqué qu’elle avait une place de parking sur la servitude, que cette possibilité de stationner devant la maison était une condition de son consentement et que le propriétaire du fonds servant s’était réservé la possibilité de garer son camion le long du mur mitoyen avec la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 8].

Il sera relevé que la promesse de vente régularisée par les parties prévoyait que « le vendeur, propriétaire du fonds servant, constituera au profit de l’acquéreur, futur propriétaire du fonds dominant et de ses propriétaires successifs, un droit de passage en tout temps et heures et avec tout véhicule ». L’acte prévoit que le passage devra être libre et qu’aucun véhicule ne pourra y être stationné (sans aucune indication de la possibilité de stationner que ce soit au profit du vendeur ou de l’acquéreur).

Les seuls éléments intéressant cette servitude sont une attestation de Mme [B] qui fait état de ce que Mme [O] ou son fils garent leurs véhicules sur la servitude depuis l’achat de l’immeuble et une attestation de M. [U] [L], agent immobilier, qui fait état qu’au cours des discussions avec Mme [O], il n’a jamais été question que M. [T] autorise cette dernière à stationner sur la servitude de passage.

Cependant, si Me [H] indique qu’une erreur a été faite en ce que la possibilité de stationnement était réservée au fonds servant à savoir M. [T] et non à Mme [O], il doit être observé que :

— le projet d’acte authentique a été envoyé aux parties avant signature ; la mention critiquée est en caractères gras avec la détermination du fonds dominant et du fonds servant juste avant la détermination de la servitude et ses modalités,

— aucune des parties, et en particulier M. [T], n’a demandé de modification de l’acte lors de la signature.

La seule attestation de l’agent immobilier faisant valoir qu’il n’avait jamais été question, avec lui, de la possibilité pour Mme [O] de stationner sur cette servitude, n’exclut aucunement un accord entre les parties matérialisé par l’acte authentique, ce d’autant qu’en pratique, Mme [O] a stationné son véhicule sur cet emplacement (ainsi que M. [T]) depuis l’acquisition.

Si M. [T] affirme qu’un tel stationnement l’empêche d’accéder à son garage, la configuration des lieux, tel qu’elle peut être constatée sur les photographies, démontre que l’accès aux garages reste possible.

Dès lors, les éléments produits ne suffisent pas à établir une erreur dans l’acte authentique de vente et la demande de modification de M. [T] sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [O] :

Il ressort des deux rapports des experts mandatés par les assureurs respectifs des parties que le compteur électrique de Mme [O] est implanté dans le garage de M. [T] et qu’il existe sur les différentiels de la boîte électrique une boîte de dérivation alimentant le garage de M. [T] (et alimentant la porte électrique du garage).

Cependant, cette configuration était parfaitement connue de Mme [O] alors que le diagnostic électrique annexé à l’acte de vente précise que le compteur électrique est implanté dans une pièce annexe de l’habitation et qu’il doit être déplacé.

Si Mme [O] affirme qu’Enedis refuse de transférer le compteur sans remise aux normes de toute l’habitation, elle ne justifie pas et surtout, elle ne rapporte pas la preuve qu’une telle mise aux normes serait nécessaire du fait de la présence de son compteur principal et d’un compteur secondaire (alimentant sa véranda et le garage de M. [T]) dans le garage de M. [T].

Par ailleurs, Mme [O] estime que M. [T] a commis un vol d’électricité au vu d’une augmentation de sa consommation électrique entre septembre 2020 et mai 2021. Cependant, elle ne rapporte aucune preuve de cette allégation.

En conséquence, elle doit être déboutée de sa demande tendant à ordonner le déplacement du compteur électrique aux frais de M. [T] et de sa demande au titre des frais de réfection de l’installation électrique.

Elle doit également être déboutée de sa demande de dommages et intérêts, ne justifiant d’aucun préjudice concernant l’électricité ni même sa consommation d’eau. Elle ne justifie pas non plus d’un abus de jouissance de la servitude par M. [T], de véhicules bloqués (les seules photographies versées aux débats ne pouvant rapporter la preuve que cette situation résulte d’un fait de M. [T]), pas plus que les cris ou insultes invoqués.

Sur les mesures accessoires :

Compte tenu de la nature du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [W] [T] de sa demande de rectification d’acte ;

Déboute Mme [E] [O] de sa demande de déplacement du compteur électrique aux frais avancés de M. [W] [T], de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et au titre des nuisances ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT