TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Mai 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Karine BERTHIER-LAIGNEL

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05796 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OYZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [J] épouse [R]

née le 26 Juin 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Karine BERTHIER-LAIGNEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 6] et encore domiciliée chez SAS [N] et Associés [Adresse 1]

non comparante

— 

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [U] [J] épouse [R] a fait assigner Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, et demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 31 juillet 2022 suite au congé délivré par la requiseDire et juger Madame [Y] [N] sans droit ni titre à compter du 1er août 2022La condamner à payer au titre des loyers et indemnités d’occupation la somme de 7643,51 euros outre les charges dues depuis 2022 et la quote-part du foncier correspondant à la TOM, charge récupérable pour le bailleur, et l’indexation locative du loyerLa condamner en outre à verser au bailleur la somme de 3366 euros TTC au titre des frais de remise en état du logementRappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir et dire n’y avoir lieu à l’écarter en l’espèce, vu les intérêts en jeu pour le bailleur personne privéeCondamner Madame [Y] [N] à payer la somme de 3600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et le juge des contentieux de la protection constatant l’absence de la demanderesse et le défaut de diligences, a radié l’affaire d’office ;

L’avocat de Madame [U] [J] épouse [R] a par courrier et par courriel du 20 septembre 2024 sollicité une remise au rôle et les parties ont été convoquées par le greffe en application de l’article 383 du code de procédure civile, à l’audience du 13 février 2025 ;

A cette audience, Madame [U] [J] épouse [R] a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en faisant valoir oralement qu’il était très difficile de joindre Madame [Y] [N] que celle-ci avait restitué les clés de 6 juin 2023 ; elle soutient venir aux droits de Monsieur [D] [J] qui avait donné à bail à Madame [Y] [N] le 15 septembre 2025, un logement portant sur un studio sis [Adresse 8] , qu’il était convenu d’un loyer mensuel révisable de 400 euros outre une provision sur charges de 43,51 euros ;

Madame [U] [J] épouse [R] fait valoir un congé de sa locataire remis en mains propres le 30 juin 2022 pour le 31 juillet 2022 mais que les clés n’ont été remises que le 6 janvier 2024 dans la boite aux lettres de la requérante ;

La requérante souligne que Monsieur [J] [D] est propriétaire de plusieurs biens , que Madame [N] est gestionnaire des biens et en occupe un à titre privatif, que Madame [J] [U] n’a pas le bail car Madame [N] était aussi gestionnaire de l’ensemble des biens dont le sien ;

Madame [Y] [N] initialement citée par acte remis à domicile puis régulièrement convoquée à la diligence du greffe, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Madame [U] [J] épouse [R] justifie par l’acte de liquidation et partage reçu par Maître [P] [G] notaire à [Localité 3], que suite au décès de Monsieur [D] [J] survenu le 7 juillet 2022, le bien immobilier sis [Adresse 8] lui a été attribué et qu’elle en est propriétaire en pleine propriété ;

Madame [U] [J] épouse [R] est en conséquence recevable en ses demandes ;

Sur le fond

Sur l’existence d’un bail à usage d’habitation liant Madame [U] [J] épouse [R] et Madame [Y] [N] et le constat de la résiliation de ce bail

En application des dispositions de l’article 1714 du Code civil , on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

La preuve du bail verbal incombe à celui qui entend s’en prévaloir.

Lorsqu’il a reçu exécution, le bail peut être prouvé pour tous moyens y compris par témoins ou présomptions. La preuve du commencement d’exécution peut être rapportée par tous moyens s’agissant d’un fait juridique et n’est pas subordonnée à la production d’un commandement de preuve par écrit.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la requérante fait valoir que Monsieur [D] [J] qui avait donné à bail à Madame [Y] [N] le 15 septembre 2025, un logement portant sur un studio sis [Adresse 8] , qu’il était convenu d’un loyer mensuel révisable de 400 euros outre une provision sur charges de 43,51 euros ;

Elle ajoute qu’elle ne dispose pas d’un exemplaire de ce bail, Madame [Y] [N] locataire étant également gestionnaire de l’ensemble des biens immobiliers dont Monsieur [D] [J] était propriétaire ;

Madame [U] [J] épouse [R] justifie du mandat de gérance du bien immobilier objet de la présente procédure confiée à la SAS [N] et associés par contrat du 1er juillet 2023 et verse aux débats le courrier adressé par Madame [Y] [N] au gestionnaire du bien par lequel celle-ci manifeste son intention de libérer le studio qu’elle occupe depuis le 15 septembre 2015, pour le 31 juillet 2022 ;

Ce courrier est adressé par Madame [Y] [N] domiciliée [Adresse 5] ;

De surcroît, Madame [U] [J] épouse [R] justifie par un courriel du 2 octobre 2023 concernant les relevés de régularisation adressés par Madame [Y] [N] que celle-ci est noté en qualité de locataire du studio situé au rez-de-chaussée gauche du bâtiment F de la résidence [Adresse 4].

Les éléments apportés démontrent une occupation des lieux qui ne relève pas d’une simple tolérance du propriétaire et la requérante établit la preuve d’une contrepartie financière à l’occupation des lieux, Madame [Y] [N] se reconnaissant comme locataire et non occupante du studio objet de la présente procédure et ayant donné congé pour le 31 juillet 2022 ;

Il s’ensuit que l’existence d’un bail à usage d’habitation liant Madame [U] [J] épouse [R] et Madame [Y] [N] est établie ;

Ce bail portant sur la résidence principale est soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 ;

Aux termes des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois … Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur…

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.» ;

En l’espèce, Madame [U] [J] épouse [R] produit aux débats le courrier adressé par Madame [Y] [N] au gestionnaire du bien par lequel celle-ci manifeste son intention de libérer le studio qu’elle occupe depuis le 15 septembre 2015, pour le 31 juillet 2022, courrier remis en mains propres le 30 juin 2022 ;

Ce congé satisfaisant aux dispositions susvisées, la résiliation du bail liant Madame [U] [J] épouse [R] et Madame [Y] [N] par l’effet du congé , sera constatée au 31 juillet 2022 ;

Madame [Y] [N] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2022 jusqu’au 6 janvier 2024 date de remise des clés ;

Sur les sommes dues

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [U] [J] épouse [R] fait valoir que le loyer et charges du mois de juillet 2022 n’ont pas été réglés et que si la défenderesse a donné congé pour le 31 juillet 2022, aucun état des lieux de sortie n’a été dressé, Madame [Y] [N] n’ayant répondu à aucun courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 24 octobre 2023 et le 30 novembre 2023, et enfin que les clés n’ont été restituées que le 6 janvier 2024 ;

Les courriers susvisés sont produits aux débats ;

Madame [Y] [N] ne rapportant pas la preuve d’avoir restitué les clés du logement litigieux avant le 6 janvier 2024 ni d’avoir réglé le loyer et charges du mois de juillet 2022 et les indemnités d’occupation dues est redevable du loyer et charges du mois de juillet 2022 et d’une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2022 jusqu’au 6 janvier 2024 ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [N] le 6 janvier 2024 caractérisé par la remise des clés, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 443,41 euros, sans que cette indemnité ne soit révisée ;

Il s’ensuit que Madame [Y] [N] qui ne justifie pas de l’extinction de son obligation, sera condamnée à payer la somme de 443,41 euros au titre du loyer et charges du mois de juillet 2022 et de la somme de 7537,97 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtés au 6 janvier 2024, outre la quote-part de foncier correspondant à la taxe sur ordures ménagères, charge récupérable pour le bailleur ;

Sur les réparations locatives

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constat és en fin de bail , il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, il appartient au locataire de procéder à l’encaustiquage et à l’entretien courant de la vitrification, de remplacer quelques lames de parquets, poser des raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

S’agissant de la plomberie, l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Madame [U] [J] épouse [R] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 3366 euros TTC correspondant au coût des réparations locatives, en faisant valoir que les dégâts locatifs sont objectivés et valorisés par des factures produites aux débats ;

Il est relevé qu’aucun état des lieux d’entrée n’étant produit aux débats les lieux sont réputés avoir été dans un bon état d’entretien lors de la prise de possession ;

Toutefois aucun état des lieux de sortie n’est produit aux débats et il ressort du courrier de congé que l’appartement est affecté par des désordres d’humidité dans la cuisine et une partie du séjour , et du courrier du conseil de la requérante en date du 24 octobre 2023 qu’un dégât des eaux est survenu dans la salle de bains et la cuisine dont la cause aurait pour origine une défaillance en parties communes ;

De surcroît le logement a été occupé pendant une durée de plus de 8 ans ;

Les seules factures produites aux débats ne permettent pas en l’état des désordres causés par un dégât dont l’ampleur n’est pas connu et dont il n’est pas justifié que la cause a été réparée, d’établir des dégradations locatives et les travaux de réfection de l’ensemble des peintures de l’appartement pour un montant de 3366 euros ne sauraient être mis à la charge de la défenderesse ;

Madame [U] [J] épouse [R] sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef ;

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [N] qui succombe principalement supportera la charge des dépens;

L’équité commande en outre de condamner Madame [Y] [N] à payer à Madame [U] [J] épouse [R] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort , mis à disposition au greffe

DECLARE Madame [U] [J] épouse [R] recevable en ses demandes ;

CONSTATE la résiliation du bail liant Madame [U] [J] épouse [R] et Madame [Y] [N] par l’effet du congé délivré , au 31 juillet 2022 ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] à payer à Madame [U] [J] épouse [R] la somme de 443,41 euros au titre du loyer et charges du mois de juillet 2022 et de la somme de 7537,97 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtés au 6 janvier 2024, outre la quote-part de foncier correspondant à la taxe sur ordures ménagères, charge récupérable pour le bailleur ;

DEBOUTE Madame [U] [J] épouse [R] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] aux dépens;

CONDAMNE Madame [Y] [N] à payer à Madame [U] [J] épouse [R] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE