Minute N° 25/115

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00328 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757QK

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Céline THIBAULT

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Mylène FAIT

Débats tenus à l’audience du : 19 Mars 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

SARL [Y] [P]

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Monsieur [Y] [P]

né le 08 mai 1963 à [Localité 10] (62)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

SCI PERLIE IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 1er avril 2015, la SCI Perlie immobilier, venant aux droits de M. [W] [F] et Mme [I] [K], a donné à bail à la SARL [Y] [P], un immeuble situé [Adresse 4] à Berck (62600) comprenant :

— au rez-de-chaussée : une surface commerciale, un laboratoire, une réserve, un WC ;

— au premier étage : une salle à manger, une cuisine ;

— au deuxième étage : deux chambres, un dressing et une salle d’eau,

— au troisième étage : un bureau.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la SARL [Y] [P] et M. [Y] [P] ont fait assigner la SCI Perlie immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2025 et soutenues lors de l’audience, la SARL [Y] [P] et M. [Y] [P] maintiennent leur demande d’expertise judiciaire et demandent au juge des référés de débouter la SCI Perlie immobilier de sa demande de modification de la mission d’expertise.

Ils indiquent que, suite aux graves et importantes intempéries qui ont touché la région des Hauts-de-France, sont apparues d’importantes dégradations au droit des murs de la chambre côté rue de l’immeuble, se traduisant par un effondrement de plafonds, un bullage des enduits des murs, et ayant manifestement pour origine la défaillance de la toiture terrasse surplombant l’immeuble ; que le logement est indécent dans la mesure où, certaines pièces ne sont pourvues d’aucun système de chauffage ; que l’isolation de l’immeuble est totalement défaillante ; qu’un rapport des services de la CA2BM a été établi le 22 mai 2024 et relève les nombreuses défaillances et dégradations liées aux désordres mettant en cause la décence du logement ; qu’un procès-verbal de constat dressé le 5 avril 2024 par Me [R] [C] relève les mêmes difficultés que celles relevées par la CA2BM.

En réponse aux conclusions de la SCI Perlie immobilier, ils énoncent que le rapport d’expertise établi par le cabinet d’experts ACTB et M. [N] [O] est subjectif ; que ce rapport n’a aucune force probante puisqu’il a été dressé dans l’intérêt de la SCI Perlie immobilier, M. [O] s’étant présenté comme expert conseil de la SCI Perlie immobilier ; qu’ils contestent la facture de réfection de la toiture plate de 2013, celle-ci ne présentant absolument pas les caractéristiques minimales de ce que doit être une facture en bonne et due forme ; que la SCI Perlie immobilier n’a jamais produit la déclaration de travaux et l’autorisation d’occupation de la voirie publique démontrant que ces travaux avaient été effectivement réalisés.

Ils ajoutent que cette toiture plate a été manifestement mal faite ; que le bailleur s’était engagé dès mars 2024 à réaliser les travaux qui, une année après, n’ont toujours pas été réalisés, malgré les promesses et annonces fausses de la SCI Perlie immobilier ; qu’elle ne fait absolument rien depuis près d’un an, depuis qu’elle a signé le devis de réfection de cette toiture ; qu’ils contestent que les infiltrations soient anciennes ; qu’ils les ont signalées dès leur matérialisation dans la chambre principale de l’immeuble.

En outre, ils considèrent que la qualification du bail relève de la compétence du juge du fond ; que la CA2BM entend voir appliquer la législation et les règles applicables aux habitations ; que M. [P] produit les taxes d’habitation des 2019, 2020 et 2022 qui démontrent qu’il réside à titre principal dans les lieux, et ce depuis toujours ; que la SCI Perlie immobilier le savait pertinemment puisqu’elle avait présenté les lieux comme étant pourvus au rez-de-chaussée d’un local commercial et aux étages d’un appartement d’habitation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 février 2025 et soutenues lors de l’audience, la SCI Perlie immobilier demande au juge des référés de modifier la mission d’expertise sollicitée par la SARL [Y] [P] et M. [P].

Elle explique qu’une expertise contradictoire s’est déroulée les 29 mars et 14 avril 2024, ce qu’omettent de souligner les demandeurs ; qu’à la lecture du rapport d’expertise, il apparaît que les problèmes d’infiltration ne sont pas récents et que le locataire n’a pas alerté son propriétaire sur les problèmes qu’il rencontrait ; que ce rapport a été établi par un expert près la cour d’appel, lequel n’a aucune raison d’avoir “un parti pris” et ce peu importe qui le mandate ; que deux jours après avoir été informée des fuites sur la toiture par le locataire, elle s’est rendue sur place avec un couvreur et a constaté que les fuites dataient de plusieurs années ; qu’elle a été extrêmement réactive ; qu’elle n’est en aucun cas responsable du calendrier des travaux qu’elle subit également, le couvreur étant débordé et tributaire de la météo ; qu’elle a immédiatement payé l’acompte dès réception du devis et ne peut plus rien faire en l’état ; qu’elle a commandé les travaux nécessaires afin que la toiture puisse être remplacée.

Elle ajoute que le contrat est un bail commercial et qu’aucun bail d’habitation n’a été signé ; que lors de la visite des lieux, il est apparu que M. [P] ne réside pas sur place et cela depuis de nombreuses années ; que si M. [P] réside sur place, il est extrêmement choquant qu’il ne se soit pas aperçu des infiltrations ; qu’il apparaît que la responsabilité de M. [P] est engagée ; qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise, sauf en ce qui concerne l’avis sollicité quant au respect ou non des critères de décence.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SARL [Y] [P] justifie de l’existence de désordres dans l’immeuble qu’elle loue auprès de la SCI Perlie immobilier.

Dans le rapport établi par la communauté d’agglomération des 2 Baies en Montreuillois du 23 mai 2024, il est fait état des désordres suivants :

— la dalle de l’arrière cuisine présente une forte déformation et un affaissement ;

— des traces d’humidité et d’infiltration dans la partie restaurant ;

— des traces de moisissures dans la chambre du troisième étage ;

— des traces d’humidité au deuxième étage ;

— des traces d’humidité dans la pièce à vivre et du côté de la cuisine au premier étage ;

— une fissure au premier étage ;

— des problèmes d’étancheité au premier étage ;

— la chute de matériaux ;

— des traces d’humidité dans l’escalier ;

— la toiture terrasse présente de nombreux défauts d’étanchéité.

Dans le procès-verbal de constat du 5 avril 2024, dressé par Me [C], il est constaté des désordres tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble.

Dans le rapport d’expertise amiable du 25 avril 2024, M. [O] confirme les désordres d’infiltration et considère que les dommages proviennent de la négligence de M. [P], à déclarer les sinistres.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par la SARL [Y] [P] et M. [P], de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur l’immeuble, afin de permettre au juge du fond de déterminer les responsabilités éventuellement encourues. L’expert aura pour mission de déterminer notamment l’importance des désordres, leur incidence sur la construction et l’habitabilité des lieux mais également leur ancienneté et ce pour permettre au juge du fond qui pourrait être saisi de statuer, en fonction du bail qu’il analysera, sur la destination des lieux, leur utilisation et les potentiels manquements à leurs obligations de chacune des parties.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SARL [Y] [P] et M. [P] aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre la SARL [Y] [P] et M. [Y] [P] d’une part, et la SCI Perlie immobilier, d’autre part  ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [X] [L]

Domicilié [Adresse 6]

[Localité 5]

[Courriel 8]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 9], qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles et notamment les documents contractuels et les contrats d’assurance (assurances dommages-ouvrage, annexe responsabilité civile, assurance garantie biennale ou décennale) ;

— visiter les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— décrire précisément les lieux ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— préciser la date d’apparition de chaque dommage ; indiquer si les désordres étaient visibles pour les occupants ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ; déterminer en particulier s’il est consécutif à un défaut d’entretien ou à la vétusté ;

— se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ;

— donner son avis quant au respect des critères de décence énoncés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

— dire si :

. L’immeuble assure le clos et le couvert ;

. Le gros oeuvre de l’immeuble est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;

. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’immeuble ;

. L’immeuble est protégé contre les infiltrations d’air ;

. Les portes et fenêtres de l’immeuble ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ;

. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

. L’aération est suffisante dans l’immeuble ;

. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation de l’immeuble sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale de l’immeuble et au fonctionnement des équipements ;

. L’immeuble dispose d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositions d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques de l’immeuble ;

— déterminer si la SARL [Y] [P] et M. [Y] [P] avaient ou pouvaient avoir connaissance des désordres avant l’expiration du délai de la garantie décennale concernant les travaux réalisés sur la couverture au regard de la date de ces travaux et de la date d’apparition des désordres ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par la SARL [Y] [P] et M. [Y] [P] et la SCI Perlie immobilier résultant des désordres ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres soit pour prévenir une atteinte aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de désaccord sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de dix mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les douze mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de trois mille euros (3 000 €) devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par la SARL [Y] [P] et M. [Y] [P], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 02 juin 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne la SARL [Y] [P] et M. [Y] [P] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES