REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

3e chambre civile

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2024

N° RG 23/02610 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GPHF

N° minute : 24/00122

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. CHARMEIL

immatriculée au RCS de BOURG EN BRESSE sous le n° 438 980 815

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre Emmanuel THIVEND avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Benoit PEUTOT, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

SARL PERDRIX IMMOBILIER

immatriculée au RCS de BOURG EN BRESSE sous le n° 316 972 132

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GUTTON avocat au barreau de Lyon, substitué par M^e Benoit DE BOYSSON, avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame POMATHIOS,

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Septembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024

copies délivrées le à :

S.C.I. CHARMEIL

SARL PERDRIX IMMOBILIER

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le à :

S.C.I. CHARMEIL

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I CHARMEIL, propriétaire de deux biens immobiliers situés respectivement [Adresse 1] à [Localité 4] (01) et [Adresse 3] à [Localité 6] (01), en a confié la gestion immobilière à la S.A.R.L PERDRIX IMMOBILIER par contrat de mandat en date du 03 décembre 2020. Aux termes de ce contrat, la société PERDRIX IMMOBILIER devait notamment, dans le cadre de sa mission de location des biens, "conclure et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité ; (…) faire ou faire faire, si nécessaire, tous états des lieux ; (…) faire faire toutes réparations, arrêter tous devis et marchés à ce sujet, après accord du propriétaire".

S’agissant du bien situé à [Localité 4], la société PERDRIX IMMOBILIER a réalisé un état des lieux de sortie, daté du 08 mars 2022, signé par l’un des locataires quittant le logement, Monsieur [F] [P]. Daté du même jour, un état des lieux entrant a été réalisé par ladite société, signé par les nouveaux locataires du logement, Madame [W] [L] et Monsieur [M] [A].

Se plaignant de l’existence de désordres non relevés lors de l’état des lieux de sortie des anciens locataires, la S.C.I CHARMEIL a fait dresser, le 17 juin 2022, un procès-verbal de constat par Maître [C] [X], huissier de justice à [Localité 5].

Par courrier recommandé de son conseil en date du 30 janvier 2023, reçu le 31 janvier 2023, la S.C.I CHARMEIL a mis en demeure la société PERDRIX IMMOBILIER de supporter l’intégralité des frais de remise en état du logement.

Parallèlement, s’agissant du bien situé à [Localité 6], le 11 décembre 2020, la société PERDRIX IMMOBILIER a réalisé un état des lieux d’entrée avec l’un des locataires du bien, Monsieur [D] [B]. Dans cet état des lieux, il était mentionné que la cuve de fioul était remplie à hauteur de 500 litres.

Le 22 février 2022, la société PERDRIX IMMOBILIER a réalisé l’état des lieux de sortie en présence des locataires du bien, Monsieur [N] [B] et Madame [S] [H]. Dans cet état des lieux, aucun relevé de fioul n’a été effectué.

La S.C.I CHARMEIL a, le 05 octobre 2022, rempli la cuve de fioul du logement en y ajoutant 401 litres pour un montant de 631,58 euros.

Suivant jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE en date du 06 avril 2023, la S.C.I CHARMEIL a été condamnée à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [S] [H] la somme de 604,65 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, outre la somme de 618 euros au titre de l’indemnité de retard.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, la S.C.I CHARMEIL a fait assigner la S.A.R.L PERDRIX IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE à l’audience du 14 septembre 2023 en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement avant dire droit du 16 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 juin 2024,

— enjoint aux parties de produire l’état des lieux réalisé lors de l’entrée de Monsieur [F] [P] et de Madame [R] [G] dans le logement situé à [Localité 4],

— enjoint aux parties de produire les pièces jointes aux courriers électroniques de la société PERDRIX IMMOBILIER en date des 27 et 29 avril 2022 et d’expliquer la raison pour laquelle le devis de peinture en date du 12 avril 2022 produit par la SCI CHARMEIL est au nom de la « Régie LA FORET – PERDRIX » et de préciser s’il s’agit du devis joint au courrier électronique de la société PERDRIX IMMOBILIER du 27 avril 2022,

— enjoint aux parties d’indiquer si le bien situé à [Localité 6] a été reloué suite au départ de Monsieur [N] [B] et Madame [S] [H] et dans l’affirmative, de produire l’état des lieux d’entrée réalisé avec les nouveaux locataires,

— enjoint à la société PERDRIX IMMOBILIER de justifier de ce qu’elle a facturé les travaux de peinture à Monsieur [F] [P] et Madame [R] [G] ainsi qu’elle indique qu’elle allait le faire,

— invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office tiré de ce que la réparation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée,

— réservé l’ensemble des demandes, ainsi que le sort des dépens.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties, pour échange des pièces et des conclusions, à l’audience du 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la S.C.I CHARMEIL, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites n°4 et aux pièces qu’elle dépose. Elle demande ainsi au tribunal de :

— dire et juger que la société PERDRIX IMMOBILIER a commis des fautes de gestion dans le cadre de ses obligations de mandant pour la location des deux biens immobiliers,

— condamner la société PERDRIX IMMOBILIER à lui verser la somme de 2.708,20 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi sur le bien immobilier d'[Localité 4],

— condamner la société PERDRIX IMMOBILIER à lui verser la somme de 631,68 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi sur le bien immobilier de [Localité 6],

— débouter la société PERDRIX IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société PERDRIX IMMOBILIER à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes d’indemnisation de ses préjudices, fondées sur l’article 1992 du code civil, la demanderesse soutient que la défenderesse a commis des fautes dans sa gestion des biens et fait valoir que :

— s’agissant du bien situé à [Localité 4], les états des lieux entrant et sortant ne reflétaient pas la situation réelle du bien immobilier alors dégradé au regard du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice ; qu’à plusieurs reprises, la société PERDRIX IMMOBILIER a rapporté la mention « bon état » dans la description, ce qui ne correspondait pas à la réalité, notamment s’agissant des tâches et traces de peinture, des rayures sur les vitres et de la problématique des portes et placards muraux ; que la défenderesse a refusé de procéder à un nouvel état des lieux malgré l’alerte du propriétaire et des locataires entrants sur la dégradation de l’appartement et qu’elle n’a pas fait réparer les différents désordres ; que si des devis ont été réalisés, ils ne l’ont été que partiellement et que cette dernière n’a pas donné de suite à ceux-ci ; qu’en outre, la société PERDRIX IMMOBILIER n’a pas poursuivi les précédents locataires pour leur faire régler les travaux de réparations conformément à son mandat ; qu’enfin, la défenderesse n’a pas activé son assurance « détériorations immobilières » afin que celle-ci la garantisse des frais de travaux consécutifs à des détériorations ; que les fautes commises par la société PERDRIX IMMOBILIER lui cause un préjudice, dès lors qu’elle est contrainte de faire reprendre à sa charge les dégradations des précédents locataires ; qu’en ne faisant pas régler aux locataires [P]-[G] les travaux de reprise des détériorations, la défenderesse l’a privée de la possibilité de se retourner directement contre les locataires ; que surtout, si la S.C.I CHARMEIL avait activé l’assurance dégradation, celle-ci l’aurait réglée directement pour le coût des travaux ; que son indemnisation peut être fixée à hauteur du préjudice global ; qu’elle a ainsi été contrainte de faire intervenir elle-même l’entreprise BUARD pour procéder au remplacement des menuiseries détériorées, des vitrages, ainsi que de la serrure de la porté d’entrée, pour un montant total de 2 040,37 euros, ainsi qu’un peintre qui a chiffré son intervention à la somme de 1 287,83 euros pour la reprise des peintures ; que déduction faite du montant de la caution qu’elle a conservée, soit 620 euros, son préjudice s’élève à hauteur de 2 708,20 euros,

— s’agissant du bien situé à [Localité 6], la société PERDRIX IMMOBILIER n’a pas effectué de relevé du niveau du fuel à la sortie des locataires alors même qu’elle l’avait fait pour leur état des lieux d’entrée ; qu’elle n’a pas été informée immédiatement de cette difficulté et que la défenderesse aurait dû rechercher une solution ; qu’à la suite du départ des locataires, elle a repris le bien et que des travaux y sont toujours en cours ; qu’en ne réalisant pas le relevé du niveau du fioul lors de l’état des lieux de sortie, la société PERDRIX IMMOBILIER l’a privée de la possibilité de se retourner directement contre les locataires ; qu’il s’agit d’une perte de chance, dont l’indemnité peut être fixée à hauteur du coût de remplissage de la cuve de fioul, soit 631,58 euros.

Concernant la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société PERDRIX IMMOBILIER, la S.C.I CHARMEIL fait valoir que cette dernière a commis des fautes de gestion et que ses demandes sont fondées, de sorte que la demande reconventionnelle ne peut qu’être rejetée. Elle ajoute que la défenderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice.

La société PERDRIX IMMOBILIER, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites n°3 et aux pièces qu’elle dépose. Elle demande ainsi au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et 1992 du code civil, de :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses fins, moyens et conclusions,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gestion immobilière,

— débouter la S.C.I CHARMEIL de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la S.C.I CHARMEIL à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la S.C.I CHARMEIL à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour s’opposer aux demandes en paiement de dommages et intérêts formulées par la S.C.I CHARMEIL, la défenderesse fait valoir que :

— concernant le bien situé à [Localité 4], les désordres dénoncés étaient mentionnés dans les états des lieux d’entrée et de sortie ; qu’elle n’a pas rapporté la mention « bon état » mais « état d’usage » dans la description de l’état des lieux de sortie des locataires ; que s’agissant des devis, elle a adressé à la demanderesse un devis pour les portes de placard le 27 avril 2022, puis un devis pour la peinture le 29 avril 2022 ; que la S.C.I CHARMEIL n’y a pas donné suite et a fait le choix de faire établir elle-même des devis ; qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle a effectué son mandat en se rapprochant des artisans et en sollicitant des devis de réparation nécessaires ; qu’elle reconnaît ne pas avoir poursuivi les précédents locataires pour leur faire régler les travaux de réparation, mais qu’elle a reversé le dépôt de garantie à la S.C.I CHARMEIL,

— concernant le bien immobilier situé à [Localité 6], elle n’a pas commis de faute de gestion ; que par courriel envoyé à la demanderesse le 27 avril 2022, elle informait cette dernière ne pas pouvoir facturer le fioul aux locataires en l’absence de jauge appropriée et fonctionnelle ; que le bien a été mis en vente et qu’il n’y a donc pas eu d’état des lieux d’entrée par la suite.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’elle fonde sur l’article 1240 du code civil, la société PERDRIX IMMOBILIER expose que la S.C.I CHARMEIL a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en sollicitant la réparation d’un préjudice sans démontrer de faute. Elle ajoute que cette mauvaise foi démontre le caractère manifestement abusif de l’exercice du droit d’agir en justice, justifiant la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient, pour l’exposé complet des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions sus-visées.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024, prorogé au 09 décembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes principales en paiement

Aux termes de l’article 1992 alinéa 1 du code civil, “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion”.

— S’agissant du logement situé à [Localité 4]

Il ressort du contrat de mandat de gestion immobilière en date du 03 décembre 2020 que l’agence a été mandatée notamment pour « faire ou faire faire, si nécessaire, tout état des lieux », « faire faire toutes réparations, arrêter tous devis et marchés à ce sujet, après accord du propriétaire », ainsi qu’exiger des locataires les réparations à leur charge ou à leur coût ".

La somme de 2 708,20 euros, déduction faite du dépôt de garantie, que la S.C.I CHARMEIL sollicite à titre d’indemnisation correspond :

— d’une part, au montant de la facture de la société Menuiserie BUARD en date du 04 avril 2023 d’un montant total de 2 040,37 euros portant sur le remplacement des façades de placard à l’identique, fourniture et pose de façades de placard éco plus profil acier et panneaux aspect frêne blanc, sur le réglage des portes de chambres, sur le remplacement du vitrage de la porte fenêtre, sur le remplacement de la serrure de porte d’entrée et sur le remplacement du miroir de la salle de bain,

— d’autre part, au montant du devis de la société CURT PEINTURE en date du 12 avril 2022 portant sur la mise en peinture velours blanc de trois faces de murs du séjour et deux faces de murs de la chambre.

Il résulte de l’état des lieux de sortie, signé par Monsieur [F] [P] en date du 08 mars 2022, que notamment :

— dans l’entrée, la roulette des deux portes coulissantes des placards accroche un peu,

— les murs du séjour sont en état d’usage et il existe des traces de peinture, celle-ci ayant été refaite par les locataires, des coups de rouleau étant visibles,

— concernant la fenêtre du séjour : “2 fenêtres 1 accroc sur imposte vitré partie manquante angle bas gauche ; 1 porte-fenêtre rayure joint décollé en bas trace rouge en bas sur vitre et sur joint”,

— dans la cuisine, il y a une trace de peinture sur les éléments hauts,

— dans le cellier, la porte pleine coulissante bouge et accroche à l’ouverture,

— dans la salle de bains, il y a 2 rayures sur le miroir qui est en état d’usage,

— dans la chambre, les deux portes coulissantes du placard en état d’usage présentent une trace de scotch jaune, bougent un peu, il y a de la poussière sur le rail et les roulettes sont HS,

— dans la chambre 2, les murs sont en bon état, il y a deux accrocs sur le mur du fond, des rayures sur le mur gauche à l’entrée, de petits accrocs sur le mur droite à l’entrée, “trace peinture refaite par locataires” ; les deux portes coulissantes du placard frottent entre elles.

Il sera noté qu’une incertitude existe sur la date exacte de réalisation de l’état des lieux de sortie, la demanderesse et les nouveaux locataires entrants faisant état de ce que celui-ci aurait eu lieu en réalité le 04 mars 2022. En tout état de cause, il est établi que l’état des lieux sortant avec l’ancien locataire du logement et l’état des lieux entrants avec les nouveaux locataires ont été réalisés le même jour début mars 2022 et signé par ces derniers.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée signé par Monsieur [F] [P] et Madame [R] [G] en date du 23 octobre 2020 que :

— il n’est pas mentionné de problème de roulette concernant les portes coulissantes des placards de l’entrée,

— dans le séjour, il y a un trou au-dessus de la fenêtre fixe du séjour, deux accrocs au centre du grand mur et tache,

— il y a un angle gauche cassé au niveau de la “fenêtre” du séjour,

— dans la cuisine, il n’est pas mentionné de trace de peinture sur les éléments hauts,

— dans le cellier, la porte est mentionnée en bon état,

— dans la salle de bains, il n’est pas mentionné de rayures sur le miroir,

— dans la chambre, les deux portes coulissantes du placard présentent une trace de scotch jaune et elles bougent un peu,

— dans la chambre 2, il y a deux accrocs sur le mur du fond, des rayures sur le mur gauche à l’entrée, de petits accrocs sur le mur droite à l’entrée.

Il sera noté que la facture de la société Menuiserie BUARD sus-visée ne précise pas quelles façades de placard ont été remplacées. En tout état de cause, la demanderesse reconnaît que les tâches, les rayures et la problématique des portes de placard ont bien été mentionnées dans l’état des lieux de sortie.

S’agissant des portes de chambres et de la serrure de la porte d’entrée, la S.C.I CHARMEIL ne rapporte pas la preuve que les désordres invoqués existaient à la date de l’état des lieux de sortie signé par Monsieur [F] [P]. Dans son courrier en date du 07 mars 2022, la demanderesse n’en fait ainsi pas état, se bornant à évoquer les “portes-placard muraux”, ce qui apparaît viser uniquement les portes des placards muraux. Le courrier électronique du 14 avril 2022 rédigée par la demanderesse plus d’un mois avec l’établissement des états des lieux et le procès-verbal de constat dressé par Maître [X] le 17 juin 2022, soit plus de trois mois après ceux-ci, ne sauraient, compte tenu de leur date, rapporter une telle preuve. En outre, la S.C.I CHARMEIL ne rapporte nullement la preuve que les désordres qu’elle invoque concernant les portes de chambres et la serrure de la porte d’entrée seraient imputables à des dégradations commises par Monsieur [F] [P] et Madame [R] [G].

Il en résulte que concernant les désordres sur lesquels l’indemnisation sollicitée porte, la demanderesse ne rapporte pas la preuve que les états des lieux de sortie et d’entrée réalisés début mars 2022 ne reflétaient pas la situation réelle du bien à cette date et qu’un nouvel état des lieux aurait été nécessaire.

S’agissant de la réalisation des devis, la S.C.I CHARMEIL reconnaît que c’est la société PERDRIX IMMOBILIER qui a fait établir le devis en date du 12 avril 2022, qui apparaît avoir été transmis par courrier électronique du 29 avril 2022, pour la reprise des peintures auprès de la société CURT PEINTURE et que la défenderesse a également fait réaliser un devis pour la reprise des placards et de la porte d’entrée par la société VP MENUISERIE qui apparaît avoir été communiqué par courrier électronique du 27 avril 2022. Toutefois, il ne saurait être reproché à la société PERDRIX IMMOBILIER l’absence de réalisation des réparations correspondantes dès lors que le mandat de gestion immobilière prévoit la réalisation de celles-ci “après accord du propriétaire” et que la demanderesse ne justifie pas les avoir autorisées suite à la réception des devis.

Concernant les rayures sur la porte-fenêtre du séjour et le miroir de la salle de bains, la société PERDRIX IMMOBILIER ne justifie pas avoir sollicité des devis pour réparer lesdits désordres. Toutefois, l’absence de réalisation des devis correspondants est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par la S.C.I CHARMEIL équivalant au coût des réparations.

S’agissant de l’absence de mise en jeu de la garantie “détériorations immobilières”, point sur lequel la défenderesse ne s’explique pas, si la demanderesse verse aux débats un certificat individuel d’adhésion auprès de la compagnie Allianz en date du 26 juillet 2020 mentionnant son choix pour les garanties “impayés de loyers, frais de recouvrement et détériorations immobilières”, elle ne produit pas le verso du dit certificat sur lequel figurent les limites de garanties tel qu’indiqué au recto, de sorte qu’il n’est pas justifié que les désordres qu’elle invoque sont bien couverts par lesdites garanties. Il sera en outre relevé que ledit certificat mentionne comme adresse pour le lot assuré “[Adresse 1]” à [Localité 4], tandis que le logement litigieux est situé [Adresse 1] dans ladite commune.

Enfin, la société PERDRIX IMMOBILIER reconnaît ne pas avoir facturé les travaux de peinture à Monsieur [F] [P] et Madame [R] [G], malgré ce qu’elle avait annoncé, tout en indiquant avoir retenu le dépôt de garantie de 620 euros et reversé celui-ci à la demanderesse. Il sera noté que la défenderesse n’a pas davantage réclamé aux locataires sortants la réparation des rayures de la porte fenêtre du séjour et du miroir de la salle de bain. En revanche, s’agissant des portes des placards muraux, la S.C.I CHARMEIL ne rapporte pas la preuve que les désordres les concernant sont imputables à des dégradations locatives, étant souligné que dans un courrier électronique du 27 avril 2022, la société PERDRIX IMMOBILIER indiquait à la demanderesse que le menuisier lui avait fait part que les roulettes cassaient du fait qu’il n’y avait pas de remontée de plinthes et qu’il s’agissait donc d’un problème d’origine de l’appartement et non d’un défaut d’utilisation.

En tout état de cause, la S.C.I CHARMEIL sollicite une indemnisation à hauteur du coût des réparations au motif qu’en ne faisant pas régler à Monsieur [F] [P] et à Madame [R] [G] les travaux de reprise des détériorations, la défenderesse l’a privée de la possibilité de se retourner directement contre ces derniers.

Il sera rappelé que la perte de chance constitue la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et que sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Or, le fait que la société PERDRIX IMMOBILIER n’a pas réclamé aux locataires sortant le coût de réparation des dégradations locatives ne prive pas la demanderesse de la possibilité d’agir elle-même à l’encontre de ceux-ci au regard des états des lieux d’entrée et de sortie qui ont été établis. La faute de la défenderesse est donc sans lien de causalité avec le préjudice allégué de la privation de la possibilité de se retourner directement contre les anciens locataires, étant rappelé que le mandataire n’est pas un garant et n’est donc pas tenu des dégradations réalisées par ces derniers.

La S.C.I CHARMEIL sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour le bien immobilier situé à [Localité 4].

— S’agissant du logement situé à [Localité 6]

Il ressort de l’état des lieux d’entrée des anciens locataires de ce bien, monsieur [N] [B] et madame [R] [H], réalisé le 11 décembre 2020, qu’il est mentionné, au titre du “compteur” du fioul un index 500, soit 500 litres. L’examen de l’état des lieux de sortie, réalisé le 22 octobre 2022, avec ces mêmes locataires, indique que le niveau du fioul n’a pas été relevé.

La société PERDRIX IMMOBILIER reconnaît ne pas avoir effectué le relevé de la cuve de fioul lors de l’état des lieux de sortie au motif qu’il n’y a pas de jauge appropriée et fonctionnelle.

La défenderesse ne justifie pas, ni même n’allègue que la situation était différente lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, dans lequel elle avait pourtant pris le soin de mentionner un index de 500 pour le fuel.

Il lui appartenait, en sa qualité de mandataire, d’attirer l’attention de la S.C.I CHARMEIL sur cette difficulté d’absence de jauge pour établir un relevé fiable afin de pouvoir facturer aux locataires le fuel utilisé durant le temps de la location et de faire mettre en place une jauge fonctionnelle, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

Or, par jugement du 06 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a relevé que :

— la SCI CHARMEIL justifie du remplissage de la cuve à hauteur de 500 litres le 27 novembre 2020, soit peu de temps avant l’entrée dans les lieux de [N] [B] et d'[S] [H], et dont la mention a été portée sur l’état des lieux d’entrée,

— la S.C.I CHARMEIL justifie également de l’achat d’un volume de 401 litres de fioul ordinaire livré à l’adresse du logement le 05 octobre 2022,

— l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun relevé de la cuve, même approximatif ; que la bailleresse ne conteste pas qu’aucune remarque ou réserve n’a été faite aux locataires sortants à ce moment-là ; que la bailleresse n’a procédé au remplissage de la cuve qu’en octobre 2022, soit dix mois après le départ de [N] [B] et d'[S] [H],

— il n’est pas suffisamment établi que le remplissage de la cuve de fioul doit être mis à la charge de ces locataires.

Compte tenu de l’absence de relevé de la cuve de fuel, même approximatif, ainsi que de l’absence de remarque ou réserve mentionné sur l’état des lieux de sortie, la société PERDRIX IMMOBILIER a fait perdre à la demanderesse une chance de se retourner directement contre les locataires sortants afin d’obtenir le coût de remplissage de la cuve de fioul.

Ainsi qu’il a été rappelé précédemment, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La société PERDRIX IMMOBILIER indique qu’après le départ de Monsieur [N] [B] et de Madame [S] [H], le bien a été remis à la location mais que faute de preneur trouvé dans les délais souhaités par la S.C.I CHARMEIL, cette dernière a pris la décision de mettre en vente le bien. La défenderesse ne conteste pas le coût du remplissage de la cuve de fioul le 05 octobre 2022 à hauteur de 401 litres pour un montant de 631,58 euros tel que cela ressort de la facture produite par la demanderesse.

Au vu de ces éléments, la société PERDRIX IMMOBILIER sera condamnée à payer à la S.C.I CHARMEIL une somme qu’il convient d’évaluer à 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance subie.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

La défenderesse sollicite la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les demandes en paiement formulées par la S.C.I CHARMEIL ayant été partiellement accueillies, la société PERDRIX IMMOBILIER sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société PERDRIX IMMOBILIER, partie perdante à titre principal, sera déboutée de sa demande d’indemnité judiciaire et condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande par ailleurs de condamner la société PERDRIX IMMOBILIER à payer à la S.C.I CHARMEIL la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Condamne la S.A.R.L PERDRIX IMOBILIER à payer à la S.C.I CHARMEIL la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance s’agissant du bien situé [Adresse 3] à [Localité 6],

Déboute la S.C.I CHARMEIL de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance s’agissant du bien situé [Adresse 1] à [Localité 4],

Déboute la S.A.R.L PERDRIX IMMOBILIER de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la S.A.R.L PERDRIX IMMOBILIER à payer à la S.C.I CHARMEIL la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L PERDRIX IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L PERDRIX IMMOBILIER aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier Le président