N° RG 25/00624 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSB2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/00624

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSB2

Minute n° 2025/

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas CLAUSMANN

M. [K] [B] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Nicolas CLAUSMANN

M^e Valérie MOULIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [W] [J]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 306, substituant, M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

PARTIE REQUISE :

Monsieur [K] [B] [P]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé,

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2025 à l’issue de laquelle Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé par voie électronique le 5 avril 2022, M. [W] [J] a donné à bail à M. [K] [B] [P] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 676,84 euros, outre 130 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [J] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 21 octobre 2024.

Puis, par acte du 9 avril 2025, il l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er septembre 2025, M. [W] [J] reprend les termes de son assignation à l’encontre de M. [K] [B] [P] pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [K] [B] [P] et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 4 713,13 euros à titre de provision, d’une indemnité mensuelle d’occupation, et d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il s’oppose à des délais de paiement. Il indique qu’il y a parfois des règlements importants mais qu’ils sont irréguliers.

M. [K] [B] [P] indique avoir retrouvé du travail depuis deux mois et percevoir 2 000 à 2 100 euros par mois ; il a trois enfants à charge. Il sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire et propose de régler 300 euros par mois, en plus du loyer courant, de 850 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 12 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, M. [W] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Bas-Rhin le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce au regard de la date du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 510,76 euros.

Il ressort du relevé de compte complet du 5 août 2025 que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, la somme de 1 150 euros réglée le 11 décembre 2024 étant insuffisante à apurer les causes du commandement.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

M. [W] [J] produit un relevé de compte actualisé au 5 août 2025, selon lequel M. [K] [B] [P] reste lui devoir la somme de 4 713,13 €, dont il convient de déduire la somme de 156,42 euros au titre des frais de commandement imputés le 30 avril 2024 et celle de 171,18 euros au titre des frais de commandement imputés le 28 octobre 2024, soit un arriéré locatif de 4 385,53 euros.

L’obligation du défendeur au paiement de cette somme, au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’à la résiliation du bail et des indemnités équivalentes à ceux-ci dues pour l’occupation du logement ensuite jusqu’au mois d’août 2025 inclus, n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

III- SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il dispose par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du relevé de compte précité que M. [K] [B] [P] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (1 000 euros versés le 2 août 2025) et apparaît en situaton de régler sa dette locative. Il convient dès lors de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette à raison de mensualités de 240 euros par mois au regard du montant actuel du loyer et des charges s’élevant à 913,37 euros, selon les modalités qui seront précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courantes d’une part, des mensualités pour l’apurement de la dette d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause, l’expulsion de M. [K] [B] [P], et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [B] [P], succombant, supportera la charge des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer d’octobre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX, et à verser au demandeur la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [W] [J] d’une part, et M. [K] [B] [P] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au 3 ème étage, [Adresse 1], sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [K] [B] [P] à verser à M. [W] [J], à titre provisionnel, la somme de 4 385,53 € au titre de sa dette locative, y compris l’échéance d’aout 2025;

AUTORISONS M. [K] [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, sur un délai de 19 mois, en 18 mensualités de 240 €, et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

* qu’à défaut pour M. [K] [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [W] [J] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [K] [B] [P] soit condamné à verser à M. [W] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustements du loyer), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS M. [K] [B] [P] à payer à M. [W] [J] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [K] [B] [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par M^me Fanny JEZEK, greffière.

Le Greffier La Juge des contentieux de la Protection

Fanny JEZEK statuant en référé

Catherine GARCZYNSKI