TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00278 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCWY

Dans l’affaire entre :

Monsieur [F] [H] [D] [O]

né le 12 Novembre 1981 à [Localité 5] (BELGIQUE)

demeurant [Adresse 8]

S.D.C. RÉSIDENCE OPUS 88 sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IVV, exerçant sous l’enseigne EUREKA by IMMOSQUARE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 488 685 488, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 4

DEMANDEURS

et

Monsieur [S] [Y] [J]

né le 06 Mai 1974 à [Localité 9] (SUISSE)

demeurant [Adresse 8]

non comparant

DEFENDEUR

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 08 Juillet 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 22 septembre 2020, M. [S] [J] a acquis un appartement au sein de la copropriété Résidence l'[7] 88 situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Le 22 décembre 2023, M. [F] [O], voisin du dessous, a subi des infiltrations d’eaux pluviales dans son logement.

M. [O] a mandaté un expert du cabinet Saretec, lequel a conclu aux termes de son rapport déposé le 22 juillet 2024, que l’origine des infiltrations proviendrait de l’appartement de M. [J], situé à l’étage supérieur.

Par deux lettres recommandées avec accusé de réception en date du 5 décembre 2024, le syndic de copropriété a mis en demeure M. [J] de permettre l’accès à son logement.

En l’absence de règlement amiable du litige, et par acte du commissaire de justice du 3 juin 2025, le syndicat des copropriéataire de la résidence l'[7] 88, représenté par son syndic en exercice la société IVV exerçant sous l’enseigne Eureka by Immosquare, et M. [F] [O] ont assigné M. [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de :

— Condamner M. [S] [J] sous astreinte qui ne saurait être inférieure à 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation, à prendre contact avec le syndic de copropriété, et laisser l’accès à son appartement et au balcon-terrasse aux experts en charge de la recherche de l’origine de la fuite ainsi qu’aux entreprises en charge des réparations, notamment de la terrasse qui est partie commune ;

À défaut pour M. [S] [J] de satisfaire aux causes de l’ordonnance à intervenir dans le délai de 15 jours à compter de sa signification, autoriser le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Opus 88 et M. [F] [O] à faire procéder à l’ouverture forcée de l’appartement par un serrurier en présence d’un commissaire de justice afin de permettre l’accès au syndic de copropriété, aux experts en charge de la recherche de l’origine de la fuite ainsi qu’aux entreprises en charge des réparations afin de mettre un terme aux désordres affectant l’immeuble dans ses parties communes ;

— Condamner M. [S] [J] à payer à M. [F] [O] la somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur ses dommages et intérêts ;

— Condamner M. [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] 88 la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur ses dommages et intérêts ;

— Condamner M. [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] 88 et à M. [F] [O] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

M. [V], assigné à domicile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande d’accès au logement

Il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des photographies produites et du rapport d’expertise amiable du 22 juillet 2024, que M. [F] [O] subit des infiltrations d’eaux pluviales dans son logement, affectant la chambre parentale et la pièce de vie. Selon ce rapport, les désordres proviendraient du logement situé à l’étage supérieur, occupé par M. [J]. Des investigations supplémentaires sont donc nécessaires afin d’identifier l’origine exacte de la fuite et de procéder aux réparations.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats, et plus particulièrement de la mise en demeure adressée à M. [J] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024, l’invitant à laisser l’accès à son logement, ainsi que d’une seconde mise en demeure envoyée à une autre adresse et également revenue avec la mention « non réclamé », que celui-ci s’est abstenu de toute réponse et a refusé de donner accès à son logement.

Compte tenu du trouble manifestement illicite que cause le refus persistant de M. [J], en ce qu’il compromet les conditions de vie du demandeur et l’empêche de procéder aux réparations nécessaires pour prévenir tout dommage matériel supplémentaire, la demande tendant à autoriser l’accès forcé au logement de M. [J], avec le concours d’un commissaire de justice et, si besoin, de tout professionnel compétent (serrurier) ou de la force publique est pleinement justifiée.

En raison du concours de la force publique qui est suffisamment comminatoire pour contraindre le défendeur à laisser l’accès à son logement, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une astreinte.

Sur les demandes de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le juge des référés) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

M. [O] fait valoir que compte tenu de la résistance abusive de M. [J], il subit depuis des années des infiltrations d’eau affectant son logement tandis que le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice subi par la dégradation des parties communes et des diligences imposées par l’inaction du copropriétaire.

Cependant, les investigations à mener grâce à l’accès au logement du défendeur auront précisément pour objet de déterminer l’origine des désordres et les responsabilités encourues. A ce stade de la procédure, il ne peut être établi de façon certaine que l’origine, en tout cas exclusive, des désordres provienne du logement situé à l’étage supérieur.

Les demandes provisionnelles de M. [O] et du syndicat des copropriétaires sont donc prématurées et se heurtent à une contestation sérieuse. Elles seront en conséquence rejetées.

Sur les mesures accessoires

Partie perdante, M. [J] supportera la charge des dépens et sera condamné à payer la somme de 1 500 euros à M. [O] et au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] 88.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [S] [J] à prendre contact avec le syndic de copropriété, la société IVV, et à laisser l’accès à son appartement et au balcon-terrasse aux experts en charge de la recherche de l’origine de la fuite, ainsi qu’aux entreprises en charge des réparations, au plus tard 15 jours après la signification de la présente ordonnance ; à défaut, passé ce délai, autorise le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Opus 88 et M. [F] [O] à faire procéder à l’ouverture forcée de l’appartement par un serrurier en présence d’un commissaire de justice ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Déboute M. [O] de sa demande de provision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] 88 de sa demande de provision ;

Condamne M. [J] à payer à M. [O] et au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] 88 la somme de 1 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie exécutoire + ccc à :

M^e Jacques BERNASCONI