TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Janvier 2026

N° RG 25/00566 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HG6W

DEMANDERESSE :

S.C.I. SARAN JPA

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 417 612 744, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Philippe MERCIER de la SCP GERIGNY CHEVASSON USSEGLIO MERCIER FLEURIER BOUILLAGUET PERRET, avocat plaidant au barreau de BOURGES

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. CHRISTIN

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 380 597 971, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Boris ZIARKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et M^e Jean-Baptiste GUEDON, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 12 Décembre 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 décembre 2020 la SCI SARAN JPA a consenti à bail commercial à la SAS CHRISTIN un ensemble immobilier, constitué d’un bâtiment à usage commercial et un parking cadastré section AH n°[Cadastre 1], situé [Adresse 3] pour une durée de neuf années consécutives et à compter du 1er janvier 2021, le tout pour un loyer annuel de 20.000 euros HT.

Se plaignant d’impayés, la SCI SARAN JPA a assigné la SAS CHRISTIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, suivant acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025.

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées par la voie électronique le 3 décembre 2025, la SCI SARAN JPA, demande, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil, au juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans de, :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, sont réunies à la date du 22 juin 2025 ; Condamner la SAS CHRISTIN à payer à la SCI SARAN JPA au titre des loyers et charges impayés, la somme provisionnelle de 15.704,18 € TTC correspondant à : au solde des loyers des mois de septembre à décembre 2024 (soit 144,40 € x 4 mois) = 577,60 € TTC, à la facture de révision du 20/10/2024 = 1.155,02 € TTC, au solde de charges de copropriété = 325,16 €, aux taxes foncières 2024 = 13.646,40 € TTC, et ce, avec intérêts de droit à compter du 21 mai 2025.

Juger qu’à la suite du commandement délivré le 21 mai 2025, la SAS CHRISTIN est occupante sans droit ni titre et ce, depuis le 22 juin 2025 ;En conséquence, ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours de la [Localité 5] Publique si besoin est et en se réservant conformément à l’article L.131 3 du Code Civil, la liquidation de ladite astreinte ;Condamner la SAS CHRISTIN à régler à la SCI SARAN JPA une indemnité d’occupation de 2.144,40 € TTC par mois, à compter du 22 juin 2025 et ce, jusqu’à parfaite justification de la libération des lieux ;Condamner la SAS CHRISTIN à payer à la SCI SARAN JPA les taxes foncières 2025 d’un montant de 14.162,40 € TTC ;Débouter la SAS CHRISTIN de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la SAS CHRISTIN à payer à la SCI SARAN JPA la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens y inclus les frais le coût du commandement du 21 mai 2025 pour 195,03 € et celui de l’état des inscriptions (sur infogreffe) pour 65,63 €.

Aux termes de ses dernière conclusion n°2 notifiées par la voie électronique 20 novembre 2025, la société CHRISTIN demande au juge des référés de, :

A titre principal,

De DIRE et JUGER irrecevable et mal-fondée en ses demandes la société SCI SARAN JPA ; En conséquence, l’en DEBOUTER et au contraire ;De DIRE et JUGER la société CHRISTIN recevable et bien-fondée en l’ensemble de ses demandes ;De REJETER les demandes de la société SCI SARAN JPA en ce qu’elle se heurtent à des contestations sérieuses ; De RENVOYER l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond ou, à défaut, de RENVOYER les parties à mieux se pourvoir ; A titre infiniment subsidiaire,

D’ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer en date du 21 mai 2025 ; D’ACCORDER à la société CHRISTIN un délai de paiement de douze (12) mois afin d’acquitter de l’intégralité des sommes visées au commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 mai 2025 ; D’ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;De CONDAMNER la société SCI SARAN JPA à lui verser la somme provisionnelle de 8.330,0 € sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 7 février 2023. En tout état de cause,

De CONDAMNER la société SCI SARAN JPA à verser à la société CHRISTIN la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

De CONDAMNER la société SCI SARAN JPA aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 12 décembre 2025, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

À l’issue des plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la condition résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évident et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

En l’espèce, la SCI SARAN JPA expose que la société CHRISTIN n’aurait pas déférée, dans le mois de sa signification, au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 mai 2025 pour un montant principal de 15.704,18 euros TTC correspondant à :

577,60 euros TTC correspondant au solde des loyers des mois de septembre à décembre 2024 (144,40 euros x 4 mois), dû en raison de la révision des loyers ; 1.155,02 euros TTC correspondant à la révision du 20 octobre 2024 ; 325,16 euros correspondant au solde de charges de copropriété ;1.3646,40 euros TTC correspondant à la taxe foncière 2024.

En l’absence d’exécution, la SCI SARAN JPA soutient que la condition résolutoire se trouverait acquise.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées que :

Le demandeur ne justifie pas avoir communiqué les modalités de la révision du loyer, les charges de copropriété réclamées ou le montant de la taxe foncière qui serait due, préférant faire délivrer un commandement de payer ; Le bail commercial ne précise pas précisément les modalités de révision du loyer, notamment sur l’indice à appliquer en l’absence de révision annuelle systématique ;

Le montant de 325,16 euros qui serait dû au titre des charges de copropriété n’apparaît pas sur la pièce 3.ter du demandeur, et dès lors ne peut être considéré comme étant justifié ; Le bail ne contient pas d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés aux bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, ce qui semblerait contraire à l’article R. 145-36 du code de commerce, et faisant ainsi interdiction au juge des référés – juge de l’évidence – de condamner le locataire au paiement de la taxe foncière et des charges réclamées.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé et le demandeur sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

En l’absence de démonstration de l’urgence, il n’y a pas lieu de renvoyer devant le juge du fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la partie défenderesse ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI SARAN JPA ;

Condamne la SCI SARAN JPA aux dépens ;

Condamne la SCI SARAN JPA à payer à la société CHRISTIN la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.