TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 21 JANVIER 2025

N° RG 24/03051 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4PB

MINUTE N° 25/

Dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires LES VERTES CAMPAGNES sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE – AIN, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 391 634 912, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Christian LALLEMENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 374 substitué par M^e Marie-Anne BARRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 90

DEMANDERESSE

et

Monsieur [P] [O] [Y] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Charlotte BENOIST, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 48

DEFENDEUR

* * * *

Magistrat : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Greffier : Madame BOIVIN

Débats : en audience publique le 17 Décembre 2024

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [Z] est copropriétaires d’un appartement et d’un parking extérieur constituant les lots n° 1458 et 1206 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 5] à [Localité 4].

En raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a adressé à Monsieur [P] [Z] plusieurs mises en demeure, la dernière en date du 29 août 2024, lesquelles se sont avérées infructueuses.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de France – Ain a, au visa notamment des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, assigné Monsieur [P] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin qu’il soit condamné à lui payer :

— la somme de 9 679,05 € arrêtée au 7 octobre 2024 correspondant aux arriérés de charges, provisions et côtisations de fonds de travaux ainsi qu’aux frais de mise en demeure, pénalités, relance et mise au contentieux non réglées, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 août 2024 avec capitalisation, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant décompte produit au jour de l’audience ;

— la somme de 1421,79 € correspondant à la quote part de Monsieur [P] [Z] dans le budget prévisionnel au titre des charges courantes de l’article 14-1 votées pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2025, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant dernier relevé produit au jour de l’audience ;

— la somme de 57,72 € correspondant à la quote part de Monsieur [P] [Z] dans les côtisations fonds de travaux visées à l’article 14-2 1 et votées pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2025, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant dernier relevé produit au jour de l’audience ;

— la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lallement et Associés, avocats.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes au titre de l’arriéré de charges et fonds de travaux échus à la somme de 9 179,05 € au 18 novembre 2024, un versement de 500 € étant intervenu le 6 novembre 2024, et maintenu le surplus de ses demandes initiales, demandant par ailleurs que Monsieur [P] [Z] soit débouté de sa demande de délais de paiement, et subsidiairement de limiter ces délais à deux mois, et qu’il soit donné acte à Monsieur [P] [Z] de son accord sur le montant des arriérés de charges, provisions et cotisations de fonds de travaux échus ainsi que sur les frais de mise en demeure, les pénalités de retard, les frais de relance et les frais de mise en contentieux.

Monsieur [P] [Z] a développé oralement les conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il sollicite :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de la somme 1 421,79 € au titre des charges du premier trimestre 2025 et de la somme de 57,72 € correspondant à sa quote part de fonds de travaux ;

— de lui donner acte qu’il accepte de payer sa quote part à hauteur de 9 679,05 € et reconnaît devoir cette somme au syndicat des copropriétaires ;

— de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance ;

— de lui accorder les plus larges délais de paiment pour solder la dette de 9 679,05 € “pour les travaux” conformément à l’article 1343-5 du code civil ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation aux dépens.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 21 jnavier 2025.

MOTIFS

— Sur la demande au titre des charges et cotisations de fonds de travaux échus et impayés outre les pénalités

En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (dépenses courantes concernant les parties communes) ou du I de l’article 14-2 (fonds de travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ".

Le présent article est applicable aux côtisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.”

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires :

— qu’en date du 29 août 2024, date de la dernière mise en demeure, Monsieur [P] [Z] était redevable de la somme de 9 041,88 € au titre des charges et des côtisations de fonds de travaux non réglées, outre pénalités et qu’après le délai de trente jours la situation n’était toujours pas régularisée ;

— qu’au 18 novembre 2024, date du dernier décompte actualisé, il était redevable d’une somme de 9 179,05 € à ce titre.

Monsieur [P] [Z] indique être d’accord sur le montant qui lui est réclamé.

Il doit en conséquence être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 179,05 € au titre de des charges, cotisations de fonds de travaux et pénalités non réglées, outre intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024, date de la mise en demeure, avec antatocisme.

Monsieur [P] [Z] sollicite toutefois les plus larges délais de paiement, faisant valoir qu’il est en instance de divorce, s’occupe seul de sa mère âgée, et qu’il a vendu son cabinet de podologue et est dans l’attente de la signature chez le notaire de la finalisation de la vente, ce qui lui permettra de régler sa dette.

Il justifie de la réalité de la vente de son cabinet par la production du compromis de vente, et de ce que le prix de vente, dont on comprend qu’elle doit intervenir au plus tard fin janvier 2025, lui permettra de désinteresser le syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu de la vente à venir dont fait état Monsieur [P] [Z] et dont il justifie, il convient de reporter le paiement de la somme de 9 179, 05 € au 15 mars 2025.

— Sur les demandes relatives aux charges et fonds de travaux votés à titre prévisionnels pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2025

Il est sollicité par le syndicat des copropriétaires à ce titre les sommes de 1 421,79 € pour les charges et de 57,12 € pour les cotisations de fonds de travaux.

Monsieur [P] [Z] oppose que s’agissant d’une demande faite au titre d’un budget prévisionnel pour le premier trimestre 2025, cette somme n’est pas encore dûe et n’est pas exigible.

Pour autant, en application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, précédemment cité, dès lors que les provisions de charges et les côtisations de fonds de travaux n’ont pas été versées à leur date d’exigibilité, et que la situation n’a pas été régularisée après 30 jours de la délivrance d’une mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer les provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, et également les cotisations du fonds de travaux.

Au vu des décomptes prévisionnels versés aux débats, il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1 479,51 € au titre des charges courantes non encore échues et de 57,72 € au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles sur la période du 1er janvier au 30 septembre 2025.

— Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite enfin une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinc du retard de paiement qui lui est causé, les autres copropriétaires étant privés des sommes nécessaires à la gestion de l’immeuble par sa faute.

Monsieur [P] [Z] s’oppose à cette demande, indiquant qu’il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinc du retard de paiement et de sa mauvaise foi.

L’article 1231-6 du code civil dispose :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En application de ces dispositions, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la mauvaise foi du copropriétaire débiteur pour pouvoir prétendre à des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires.

Or, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une telle mauvaise foi, qui ne saurait être déduite du seul retard de paiement, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires doit nécessairement être rejetée.

— Sur les mesures accessoires

Monsieur [P] [Z] qui succombe, doit être condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 9 179,05 € € arrêtée au 18 novembre 2024 correspondant aux arriérés de charges, provisions et côtisations de fonds de travaux ainsi qu’aux frais de mise en demeure, relance et mise au contentieux non réglées, outre intérêts au taux légal à compter du du 29 août 2024, date de la mise en demeure, avec antatocisme ;

Reporte, en application de l’article 1343-5 du code civil, le paiement de la somme de 9 179, 05 € au 15 mars 2025 ;

Condamne Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1 479,51 € au titre des charges courantes non encore échues et de 57,72 € au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles sur la période du 1er janvier au 30 septembre 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [P] [Z] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lallement et Associés, avocats ;

Condamne Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Charlotte BENOIST

M^e Christian LALLEMENT