TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00136 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HALZ

Dans l’affaire entre :

S.A.R.L. EXELMYO, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 342 718 889, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Nelly LLOBET, avocat au bae lrreau de l’AIN, vestiaire : 56 substitué par M^e Sébastien THOMAS, avocat au barreau d’AIN, vestiaire : 106

DEMANDERESSE

et

Madame [U] [N] née [P], entreprise individuelle immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 892 656 257, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume ANGELI, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 34

Monsieur [F] [N]

né le 29 Janvier 1985 à [Localité 6] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [D] [P]

né le 29 Juillet 1994 à [Localité 7] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEURS

copie exécutoire + ccc à :

M^e Guillaume ANGELI

M^e Nelly LLOBET

Magistrat : M^me MASSON-BESSOU, Juge

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 22 Juillet 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 janvier 2021, la SARL EXELMYO a donné à bail commercial à Madame [U] [N] née [P], en sa qualité d’entrepreneur individuel et à compter du 1er février 2021, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] (Ain) moyennant un loyer annuel de 6 000 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance.

Le contrat de bail prévoyait également une provision de charges de 50 € à verser mensuellement avec le loyer mensuel.

Dans le cadre de ce contrat de bail, Monsieur [E] [N] et Monsieur [D] [P] se sont portés caution solidaires et indivisibles du paiement des sommes dues par le preneur au titre du contrat de bail jusqu’à concurrence de 13 200 €.

Aux motifs que des loyers et charges étaient demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à Madame [U] [N], preneur, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 17 septembre 2024, pour une somme de 8 234 € correspondant à l’arriéré locatif.

Ce commandement a été dénoncé aux deux cautions par exploits du 25 septembre 2024.

C’est dans ces conditions, et par exploits du 17 mars 2025, aux quels il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens qui y sont contenus, que la SARL EXELMYO a fait assigner Madame [U] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [D] [P], ces derniers en leur qualité de caution, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 17 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 9ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner solidairement Madame [U] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [D] [P], ces derniers es qualité de caution, à lui payer la somme provisionnelle de 11 256 € TTC au titre de l’arriéré locatif, majorée de 5% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et outre intérêts au taux légal majorés de trois points ;

— fixer une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer et charges TTC, soit la somme de 650 € TTC par mois juqu’à la remise des clés et dire et juger que cette somme sera indexée comme le serait le loyer ;

— condamner Madame [U] [N] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés ;

— condamner solidairement Madame [U] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [D] [P], ces derniers es qualité de caution, au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Dans ces assignations, la SARL EXELMYO fait valoir en substance :

— qu’à compter de l’année 2023, Madame [U] [N] s’est montrée défaillante dans le réglement des loyers et charges, situation qui s’est aggravée en 2024 puisqu’elle a cessé tout réglement ;

— qu’elle n’a pas régularisé sa situation dans le mois de délivrance du commandement de payer, ce qui fait que la clause résolutoire est acquise ;

— qu’en outre, elle continue à se maintenir dans les lieux sans procéder à aucun réglement.

Madame [U] [N] a régularisé en date du 9 juin 2025 des conclusions aux termes desquelles elle a demandé à la juridiction des référés de déclarer irrecevable les actions engagées par la SARL EXELMYO et de condamner la SARL EXELMYO à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir dans ses écritures qu’elle a cédé son bail à la société 945 le 17 décembre 2022, que cette cession a été autorisée par le bailleur par acte du 3 octobre 2022 et qu’ainsi la SARL EXELMYO ne peut pousuivre la résiliation du bail qu’à l’encontre du nouvel exploitant qu’elle a agréé et qu’il lui appartient de l’appeler en la cause.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 3 juillet 2025 et développées oralement à l’audience, la SARL EXELMYO a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, y ajoutant :

— de lui déclarer la cession de droit au bail intervenue le 17 décembre 2022 inopposable en l’absence notamment de consentement exprès préalable et écrit de sa part et de production de l’acte de cession,

— de la déclarer recevable en son action dirigée à l’encontre de Madame [U] [N] laquelle demeure la seule locataire à son égard en l’absence de cession régulière et opposable et qui en tout état de cause est tenue solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et charges pendant une durée de trois ans à compter de la date de cession, en application de la clause de garantie stipulée au bail.

La SARL EXELMYO a en outre actualisé sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré de loyers, sollicitant à ce titre la somme de 14 637 € TTC ainsi que sa demande au titre des frais irrépétibles, qu’elle a portée à 5 000 €.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 juillet 2025 en présence du conseil de la SARL EXELMYO et de celui de Madame [U] [N].

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025

MOTIFS

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il y a urgence dès lors qu’un retard dans la décision qui doit être prise est de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est nécessairement le cas pour une demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au sens de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, force est de constater que dans un premier temps, le bailleur n’a jamais fait état d’une cession de bail pour ensuite soutenir, lorsque cela a été soulevée par Madame [U] [N], qu’elle ne lui était pas opposable car il n’avait pas donné son accord exprès à cette cession.

Pour autant, force est de constater que le décompte annexé au commandement du 17 septembre 2024 est adressé à Monsieur [C] [Y], dont on peut penser qu’il est vraisemblablement le cessionnaire du contrat de bail commercial litigieux puisque son adresse est identique à celle des locaux commerciaux loués à Madame [U] [N], étant observé que ce décompte, daté du 8 septembre 2024, récapitule des impayés depuis l’année 2023.

On peut donc en déduire qu’ à supposer qu’il n’ait pas expressément accepté la cession, le bailleur a jugé toutefois opportun de lui adresser un décompte récapitulant les sommes restant dûes, semblant considérer de ce fait qu’il en était le débiteur, et ce de surcroît depuis l’année 2023, et on peut donc s’interroger d’une part sur la raison pour laquelle Monsieur [C] [Y] n’a pas été mis en cause, d‘autre part, sur la raison pour laquelle initialement Madame [U] [N] a été présentée comme le véritable débiteur.

Surtout, il appartient au juge des référés pour déclarer acquise la clause résolutoire de constater que les sommes réclamées dans le commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Or, pour ce faire, encore faut il connaître de façon précise et non contestable quel est le montant de sommes dues au titre de l’arriéré des loyers et charges et au delà avoir mis le preneur auquel est réclamé le montant de l’arriéré et charges dans le cadre du commandement en mesure de vérifier la nature et le montant des sommes qui lui sont réclamées par le bailleur, ce en produisant un décompte détaillé et fiable, assorti de justificatifs.

Force est de constater qu’en l’espèce, le décompte du 8 septembre 2024 annexé au commandement ne répond nullement à ces exigences, alors que, au lieu de présenter un décompte mois par mois comme il est d’usage mentionnant la somme due au titre du loyer, au titre des charges, et ce qui a été (ou non) réglé par le preneur outre le solde en résultant, il fait mention :

— d’abord des sommes qui devaient être versées au titre des loyers de janvier à septembre 2024 ;

— ensuite, d’une taxe additionnelle de droit au bail sans préciser à quelle période elle correspond et sur quel justificatif elle se fonde,

— ensuite, d’une consommation d’eau sans préciser à quelle période elle correspond, de charges EDF “Communs” du 6 juillet 2022 au 6 juillet 2023, d’une taxe ordures ménagères pour l’année 2023 sans justificatif, ce alors que les charges font l’objet d’une provision de 50 € par mois et qu’il n’est pas justifié d’une régularisation annuelle des charges avec justificatifs ;

— d’une indemnité de ménage dont on ne retrouve pas le fondement dans le bail et qui ne précise pas la période concernée ;

— d’un solde restant dû de 4 285 € au titre de l’année 2023 sans qu’aucun décompte de cette année ne soit produit ni indication du détail de la somme comptabilisée ;

— de provisions de charges non réglées de janvier à août 2024, abstraction faite du mois de février 2024 ;

— de “frais de rédaction et suivi du dossier” (sic) sans qu’il soit justifié contractuellemnt que cette somme est dûe car prévue dans le contrat de bail;

— des loyers et charges non réglés de janvier 2024 à août 2024 et de versement effectués au mois de février 2024.

Or, comme cela a été précédemment exposé, ce décompte, outre qu’il est adressé à une personne non officiellement identifiée et non à Madame [U] [N] et qu’il n’est assorti d’aucun justificatif, notamment concernant les sommes réclamées au titre de l’année 2023 mais également au titre des charges, ne permet pas de vérifier la nature et le bien fondé des sommes réclamées par le bailleur.

Dès lors, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, d’autant qu’il ne peut être considéré, au regard des éléments précédemment exposés et en tout état de cause, que le bailleur fasse preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes du bailleur.

Sur les demandes accessoires

La SARL EXELMYO, qui succombe, est condamnée aux dépens, au visa de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à Madame [U] [N] une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justiée en équité.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SARL EXELMYO ;

Condamnons la SARL EXELMYO aux dépens ;

Condamnons la SARL EXELMYO à payer à Madame [U] [N] la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties.

La greffière Le juge des référés