JUGEMENT DU : 07 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02629 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GPFG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 07 Octobre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [N], [J] [W]

né le 24 Décembre 1963 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 115

DEFENDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SITUEE [Adresse 8],

dont le siège social est sis BOURG GESTION IMMOBILIER

[Adresse 10]

représentée par M^e Jean françois BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 8

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : M^me MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Mai 2025

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

Faits et procédure

Monsieur [G] [W] est, depuis le 14 juin 2002, propriétaire dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], cadastré [Cadastre 11][Adresse 6], d’une contenance de 11a 88ca, des lots 5 (cave au sous-sol portant le numéro 10), 36 (appartement de trois pièces au 3 ème étage) et 56 ( grenier au 4 ème étage portant le numéro 14) .

La copropriété est divisée en bâtiments et également en fonction des différentes entrées, en allées. Ainsi, dans le bâtiment A, l’entrée du [Adresse 5] correspond à l’allée 3, l’entrée du [Adresse 2] correspond à l’allée 2 et l’entrée du [Adresse 7] correspond à l’allée 4.

Monsieur [W] a été convoqué à l’assemblée générale ordinaire du syndicat de copropriété prévue le 14 juin 2023 .

Dans l’ordre du jour, figurait une résolution N° 15 rédigée ainsi qu’il suit :

“Décision de faire réaliser un diagnostic amiante avant travaux pour réparer une descente d’eau pluviale fuyant à l’intérieur d’un grenier .

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du devis DEFIM et après avoir délibéré décide de faire effectuer un diagnostic amiante avant travaux et retient la proposition présentée par l’entreprise DEFIM prévue pour un montant de 384 €

Le coût du diagnostic sera réparti selon les millièmes du bâtiment A”.

Dans les suites de cette convocation, Monsieur [W] a sollicité la présidente du conseil syndical et à plusieurs reprises le syndic concernant cette résolution N° 15 , s’interrogeant dans un premier temps sur le grenier concerné puisqu’il n’était pas localisé.

Dans un second temps, il observait que selon lui il ne s’agissait pas d’une descente d’eau pluviale mais d’un évent de WC, propre à l’allée 3, le coût de l’intervention incombant aux copropriétaires de l’allée 3, s’agissant d’une partie commune spéciale et non à l’ensemble des copropriétaires du bâtiment A .

Monsieur [G] [W] n’a pas pu participer à l’assemblée générale.

Par lettre du 4 juillet 2023, reçue le 7 juillet 2023, le procès-verbal d’assemblée générale lui a été notifié, ainsi que la répartition de charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

Aux motifs que la résolution N° 15 n’avait pas été modifiée et qu’elle était irrégulière dès lors qu’il avait été voté que le coût du diagnostic serait réparti selon les millièmes du bâtiment A , Monsieur [G] [W], par exploit du 7 septembre 2023, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] , représenté par son syndic, la société Bourg Gestion Immobilier, devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir au principal déclare nulle la résolution querellée .

Dans ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 9 septembre 2024, Monsieur [G] [W] demande au Tribunal de :

Vu l’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Constater la recevabilité de l’action qu’il a introduite,

Déclarer nulle la résolution n°15 prise par l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] le 14 juin 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à lui verser la somme de 1.500 €, au titre du préjudice moral,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 5], à lui verser la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions régularisées par RPVA le 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Déclarer irrecevable l’action en nullité présentée par Monsieur [W] contre ladite résolution du 14 juin 2023 dès lors que cette dernière ne vise que la répartition de charge entre les seuls copropriétaires de l’allée numéro 3 Monsieur [W] n’étant pas copropriétaire au sein de ladite allée;

Dans tous les cas, déclarer mal fondées les demandes en nullité de Monsieur [W] dès lors qu’il est démontré que l’ouvrage objet du vote concerne bien un évent WC soit un ouvrage dont l’entretien doit être assuré par les seuls copropriétaires de l’allée numéro 3 lesquels ont d’ailleurs seuls participés au vote;

Juger en conséquence qu’il n’existe aucune cause de nullité de ladite résolution numéro 15 laquelle a été régulièrement adoptée par les seuls copropriétaires concernés par cette charge spéciale;

Débouter en conséquence Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes et notamment de sa demande aux fins de nullité de ladite résolution numéro 15 ainsi que de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Le condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] et [Adresse 5] la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Le condamner aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de l’action diligentée par le demandeur, aux motifs qu’il n’a pas d’intérêt à agir alors que la résolution N ° 15 ne vise que la répartition de charges entre les seuls copropriétaires de l’allée N°3, au sein de laquelle Monsieur [W] n’est pas copropriétaire et que seuls les copropriétaires de l’allée 3 ont voté cette résolution , qui n’était pas soumise à son vote .

Il fait valoir que l’action diligentée est en tout état de cause infondée, qu’il s’agit d’une erreur de plume dans le cadre de la rédaction du procès-verbal d’assemblée générale et qu’un rectificatif a été validé .

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs de la décision

Il convient de rappeler au préalable que le tribunal n’est tenu de statuer que sur les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties .

1) Sur l’irrecevabilité de l’action diligentée par Monsieur [W]

En application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire est recevable à solliciter l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu’il a été opposant ou défaillant.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [W] était défaillant pour assister à l’assemblée générale du 14 juin 2023 et il est donc recevable en sa demande d’annulation dès lors qu’il justifie d’un intérêt légitime au sens de l’article 31 du Code de procédure civile .

Or, dès lors qu’il ne peut qu’être constaté qu’aux termes de la résolution querellée, le coût du diagnostic était réparti selon les millièmes du bâtiment A, Monsieur [W] étant donc concerné et qu’il soutient que seul les copropriétaires de l’allée 3 étaient tenus, erreur par la suite d’ailleurs reconnue par le syndic, le demandeur dispose nécessairement d’un intérêt létigime à agir en annulation de la résolution concernée.

Il s’en suit que le demandeur doit être déclaré recevable à agir en nullité de la résolution numéro 15 de l''assemblée générale de copropriété en date du 14 juin 2023 .

II : Sur la demande de nullité de la résolution Numéro 15

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’action diligentée par Monsieur [W] est en tout état de cause infondée, qu’il s’agit d’une erreur de plume dans le cadre de la rédaction du procès-verbal d’assemblée générale et qu’un rectificatif a été validé .

Pour autant, il ne peut qu’être observé, à l’examen de la résolution Numéro 15 votée le 14 juin 2023,

en premier lieu :

— qu’il était fait référence à la nécessité de faire réaliser un diagnostic amiante avant travaux pour réparer une descente d’eaux pluviales fuyant à l’intérieur d’un grenier,

— qu’il a été reconnu par le syndic qu’il s’agissait en réalité de réparer non une descente d’eaux pluviales mais une colonne de WC, étant observé que le grenier n’était pas localisé et qu’en définitive il a été identifié après l’assemblée générale comme étant le grenier N°41;

en second lieu :

— qu’aux termes du vote, il était indiqué que le coût du diagnostic serait réparti selon les millièmes du bâtiment A, alors qu’en réalité, s’agissant de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires de l’allée 3 étaient concernés .

Dans ces conditions, il est démontré que l’action en nullité intentée par Monsieur [W] était tout à fait fondée et le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement se prévaloir d’une simple erreur de plume au regard de la nature des erreurs commises et des inexactitudes relevées, d’autant qu’il est démontré par les pièces versées aux débats que bien avant l’assemblée générale litigieuse, Monsieur [W] avait relevé ces différentes difficultés, tant auprès du syndic qu’auprès du président du conseil syndical et que ses observations n’ont pas été prises en compte.

Pour justifier d’une régularisation, le syndicat des copropriétaires se limite à verser aux débats un courrier du syndic en date du 5 janvier 2024 informant les copropriétaires des erreurs commises, courrier bien insuffisant pour tenir lieu d’une régularisation valide .

Or, comme le relève à raison Monsieur [W], si le syndic a en définitive admis son erreur, un simple rectificatif non approuvé par les copropriétaires n’est pas suffisant et il est nécessaire qu’une nouvelle résolution rectificative soit adoptée.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [W] et d’annuler la résolution litigieuse.

III : Sur la demande d’indemnisation pour préjudice moral de Monsieur [W]

Le syndicat des copropriétaires soutient dans ses écritures que Monsieur [W], qui est l’ancien syndic bénévole de la copropriété, supporte difficilement son remplacement par un syndic professionnel, qu’il multiplie les demandes de résolution particulièrement confuses et qu’il fait peser un climat particulièrement lourd au sein de la copropriété nullité.

Outre que ces allégations ne sont aucunement étayées, il ne peut qu’être constaté que Monsieur [W] a voulu uniquement faire valoir ses droits légitimes, qu’il justifie avoir pris soin d’attirer l’attention du syndic et du conseil syndical sur l’erreur entachant la résolution n°15 bien avant avant l’assemblée générale du 14 juin 2023, ce sans aucune confusion contrairement à ce qui est soutenu, sans pourtant qu’il en soit tenu compte.

Dans ces conditions et dans ce contexte , il sera retenu que par ces accusations particulièrement injustes et injustiées, Monsieur [W] subit un préjudice moral incontestable et qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires doit être condamné à indemniser ce dernier du préjudice moral subi par le versement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

IV : Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens.

Il est également condamné à verser à Monsieur [W] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Déclare Monsieur [G] [W] recevable en son action;

Prononce la nullité de la résolution n°15 prise par l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 12] le 14 juin 2023;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en indemnsiation de son préjudice moral;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], aux dépens;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 5] à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 2 500 €, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire .

Le greffier Le président

copie à :

M^e Jean françois BOGUE

M^e Sandrine TRIGON