RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00548 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFXB

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [C] est locataire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] qui appartenait à la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) depuis le 1er juin 2019 selon attestation du 25 février 2025.

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d’un acte de vente du 10 juillet 2020.

Se prévalant de loyers impayés et après plusieurs sommations de payer demeurées infructueuses, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement récurrent des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C], sous astreinte de 50 euros par jour de retard;

— l’autoriser à faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Monsieur [L] [C], étant précisé qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ;

— le condamner au paiement d’une somme de 16.523,26 euros correspondant au montant des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 332,32 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;

— le condamner au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des sommations de payer;

— rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux;

— dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance d’arriéré ou de loyers et charges courants à sa date exacte, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;

— en tout état de cause, débouter Monsieur [L] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 18.369,19 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025 remis à l’étude, Monsieur [L] [C] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [L] [C] étant non comparant lors de l’audience du 6 octobre 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie d’huissier à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 1er juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1728 du même code prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de l’article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité d’en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société CDC HABITAT, et notamment de l’historique de compte, que Monsieur [L] [C] n’honore plus le paiement des loyers depuis des années et qu’il n’a procédé à aucun règlement depuis le mois d’août 2020.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [L] [C], avec effets au 17 novembre 2025 ainsi que son expulsion des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique, ni de prévoir qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix.

Ces chefs de demande doivent être rejetés.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [C] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 17.852,54 euros à la date du 1er octore 2025 au titre de la dette locative. Monsieur [L] [C], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme de 17.852,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er octore 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [L] [C] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [C] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 332,32 euros révisable, à compter du 17 novembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les frais des sommations de payer, qui ne sont nullement prescrites par la loi, doivent rester à la charge de la CDC HABITAT en application de l’alinéa 2 de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [L] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, à l’exclusion du coût des sommations de payer.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [L] [C] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation au 17 novembre 2025 du bail conclu avec la société BLI et Monsieur [L] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [L] [C] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans les 15 jours de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [C] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de 15 jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 17.852,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er octore 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025.

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 332,32 euros révisable, à compter du 17 novembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [L] [C] au paiement des entiers dépens, à l’exclusion du coût des sommations de payer.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE