JUGEMENT DU : 09 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/03511 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G45G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 09 Mars 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [M] [V]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1],

Monsieur [L] [T]

né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 2],

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par M^e Jean ANTONY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1426

DEFENDEUR

Maître [B] [C],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 768

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Madame JOUHET, Juge

GREFFIER lors des débats : Madame DELAFOY ,

GREFFIER lors du délibéré : Madame LAVENTURE

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Janvier 2026

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] sont propriétaires d’une maison sis [Adresse 3] à [Localité 3] qu’ils ont mis en vente.

Le 21 septembre 2021, ils ont accepté une offre d’achat formulée par Monsieur [F] [G] et Madame [Z] [P].

Suivant acte notarié reçu par Maître [B] [C], notaire à [Localité 4], avec la participation à distance de Maître [D], notaire à [Localité 5], en date du 12 octobre 2021, Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] ont régularisé une promesse de vente au profit des consorts [H] pour un montant de 740.000,00 euros expirant au 7 janvier 2022. Il était stipulé une indemnité d’occupation à hauteur de 74.000,00 euros payable en deux versements, le premier d’un montant de 37.000,00 euros dans les deux jours qui suivent l’expiration du délai de rétractation et le second au plus tard huit jours après l’expiration du délai de réalisation de la promesse en cas d’absence de levée de l’option.

L’indemnité d’occupation n’a pas été versée par les acquéreurs.

Deux rendez-vous de signature ont été organisés en vain.

Le 13 janvier 2022, Maître [B] [C] a sollicité le notaire des acquéreurs pour le versement de l’indemnité d’occupation et de la provision sur frais.

Par courrier recommandé en date du même jour, Maître [B] [C] a mis en demeure Monsieur [F] [G] et Madame [Z] [P] de procéder au versement de la somme de 74.542,00 euros.

Par courrier recommandé en date du 25 janvier 2022, Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T], par l’intermédiaire de leur conseil, ont également mis en demeure les acquéreurs de procéder au versement de l’indemnité d’occupation.

Le 26 avril 2022, une nouvelle mise en demeure a été adressée aux acquéreurs à leur nouvelle adresse par les vendeurs, en vain.

Suivant jugement en date du 6 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Lyon a condamné Monsieur [F] [G] et Madame [Z] [P] au paiement de la somme de 74.000,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation outre 1.000,00 euros d’indemnité judiciaire.

Le 2 juin 2023, une saisie attribution à tiers détenteur a été réalisée sans succès.

Par courrier recommandé en date du 30 septembre 2024, le conseil de Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T], a mis en demeure Maître [B] [C] de leur payer la somme de 74.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Le litige n’a pas pu se régler amiablement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2024, Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] ont fait assigner Maître [B] [C] devant le Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice outre une indemnité judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 13 juin 2025, Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, de condamner Maître [B] [C] à leur payer :

— la somme de 74.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils sollicitent également de voir Maître [B] [C] débouté de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de leur demande, Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] exposent que Maître [B] [C] a commis une faute dans le cadre du processus de vente de leur bien en ne s’assurant pas du versement de l’indemnité d’occupation dans les délais prévus par la promesse de vente. Ils font valoir que ladite promesse stipulait le versement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 74.000,00 euros sous la forme de deux versements. Ils affirment que le premier versement, d’un montant de 37.000,00 euros, devait intervenir dans un délai de deux jours suivant l’expiration du délai de rétractation, soit au plus tard le 27 octobre 2021 ; que le notaire ne s’est pas assuré que ce paiement avait été réalisé et qu’il a attendu que le délai pour la levée d’option soit expiré pour solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation aux acquéreurs, ce qui constitue une faute. Ils font remarquer que les courriers envoyés par le notaire et datés des 27 octobre et 12 novembre 2021 ne peuvent caractériser des diligences suffisantes de la part de ce dernier qui s’est contenté de prendre attache avec le notaire des acquéreurs le jour même de l’échéance. Ils ajoutent que le notaire aurait dû, a minima, les alerter immédiatement de l’absence de versement de l’indemnité contractuellement prévue et que ce dernier n’a mis en demeure les acquéreurs qu’une fois le délai de levée d’option expiré. Ils signalent avoir obtenu la condamnation des acquéreurs au paiement de l’indemnité mais que les mesures d’exécution n’ont pas permis d’obtenir la restitution de cette somme. En réponse aux moyens adverses, ils font valoir que les rendez-vous organisés avec les futurs acquéreurs ne démontrent en rien qu’ils avaient connaissance de l’absence de versement de l’indemnité bien au contraire et rappellent que s’ils avaient été informés par leur notaire, ils n’auraient pas déménagé. Ils soulignent qu’ils n’attendaient pas du défendeur qu’il contraigne les futurs acquéreurs mais qu’il accomplisse les mesures nécessaires et les mettent en garde.

Sur leur préjudice, ils observent qu’ils ont pris un appartement en location à compter du 3 décembre 2021 ; qu’ils ont été contraints de résilier leur contrat de bail du fait de l’échec de la vente ; que leur maison a perdu 4% de sa valeur et que l’indemnité d’occupation contractuellement prévue avait justement pour but de couvrir ces frais. Ils estiment que leur préjudice correspond au montant de l’indemnité d’occupation dont ils ont été privés.

En défense, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 31 juillet 2025, Maître [B] [C] sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qu’il :

— déboute Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamne Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] à leur verser la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Maître [B] [C] confirme que la promesse de vente ne prévoyait aucune condition suspensive et qu’elle stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation correspondant à 10% du prix de vente. Il déclare qu’il était convenu du versement de la moitié de cette indemnité deux jours après l’expiration du délai de rétractation et pour le solde, huit jours après le délai de réalisation de la promesse ; que malgré relances auprès de leur notaire, les acquéreurs n’ont pas versé la première fraction de l’indemnité, ce dont les vendeurs avaient connaissance. Il souligne que les demandeurs reconnaissent que des diligences ont été effectuées auprès des acquéreurs et qu’à leur demande, un premier rendez-vous de signature a été fixé le 29 décembre 2021 au cours duquel les acquéreurs ont indiqué que la banque avait oublié d’effectuer le versement ; que lors d’un second rendez-vous en date du 31 décembre 2021, il en a été de même ; que malgré les relances effectuées, aucun règlement n’est intervenu. Il fait valoir que le notaire ne dispose d’aucun moyen de coercition à l’encontre de futurs acquéreurs ; que toutes les démarches réalisées en ce sens y compris la condamnation judiciaire des acquéreurs se sont avérées vaines et que le notaire n’est pas tenu solidairement au paiement de cette somme. Il en déduit qu’aucune faute ne peut lui être reproché. Sur le préjudice allégué, il considère que les frais engagés dans le cadre de leur déménagement résultent de leur propre volonté et non d’une instruction donnée par lui en ce sens de sorte qu’aucun lien de causalité ne peut être établi.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

****

Par ordonnance en date du 16 octobre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 mars 2026.

MOTIFS

I/ Sur la responsabilité de Maître [B] [C] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans l’engagement de toute responsabilité délictuelle, il y a lieu de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Le notaire, en sa qualité de rédacteur d’acte, est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de mise en garde à l’égard de toutes les parties quand bien même il serait le conseil régulier de l’une d’elles. Il est également tenu de vérifier la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige.

Il lui appartient d’apporter la preuve de la bonne exécution de son obligation d’information et de conseil envers les parties et notamment le vendeur.

La Cour de cassation a récemment jugé en assemblée plénière que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance aux motifs que la demande initiale était la réparation du dommage dans sa totalité (Assemblée plénière, 27 juin 2025 n°22-21.812 et n°22-21.146).

En l’espèce, il est constant que la promesse de vente signée le 12 octobre 2021 expirait le 7 janvier 2022 ; qu’elle ne comportait aucune condition suspensive et qu’elle prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 74.000,00 euros payable entre les mains du notaire en qualité de séquestre en deux fois à savoir :

—  37.000,00 euros dans les deux jours qui suivent l’expiration du délai de rétractation ;

— le surplus au plus tard dans le délai de huit jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente en cas d’absence de signature de l’acte de vente.

Il est tout aussi constant que les acquéreurs potentiels n’ont jamais versé cette indemnité d’occupation et qu’ils ont été condamnés par le Tribunal judiciaire de Lyon le 6 avril 2023 au versement de cette somme outre une indemnité judiciaire.

Les demandeurs reprochent à Maître [B] [C], rédacteur de la promesse et séquestre des fonds, de ne pas les avoir avisés de l’absence de versement des fonds.

Maître [B] [C] verse aux débats deux courriers en date des 27 octobre et 12 novembre 2021 adressés à Maître [D], notaire assistant les futurs acquéreurs, par lesquels il constate l’absence de versement de la première partie de l’indemnité d’immobilisation dans le délai prévu et lui demande de relancer ses clients.

Tenu à une obligation d’information et de mise en garde, Maître [B] [C] ne justifie pas avoir informé les consorts [Q] de cette absence de versement avant l’expiration du délai prévu par la promesse. A ce titre, il est utile de préciser que le rendez-vous fixé par le notaire pour la signature de la vente au mois de décembre 2021 ne permettait pas à ces derniers de douter du versement des fonds.

Or, il incombait au notaire de s’assurer de l’effectivité de la clause stipulée dans la promesse d’une part, en vérifiant, à titre de séquestre, la remise des fonds prévus et d’autre part en informant les vendeurs notamment pour que ceux-ci, dégagés de la promesse devenue caduque, puissent envisager la remise à la vente de leur bien.

Cette faute est donc de nature à engager sa responsabilité.

S’agissant du préjudice allégué, il ne peut s’agir du montant de l’indemnité d’immobilisation elle-même pour laquelle les demandeurs disposent déjà d’un titre exécutoire à l’encontre des acquéreurs. En effet, l’absence de versement des fonds a seulement conduit à faire perdre une chance aux vendeurs de disposer à nouveau de leur bien dès le 27 octobre 2021 pour sa remise en vente. A ce titre, il est démontré que leur bien a été immobilisé du 12 octobre 2021, date de la signature de la promesse, au 7 janvier 2022, date de son expiration.

Il apparait en outre opportun de préciser que les difficultés rencontrées pour le recouvrement de cette indemnité auprès des anciens acquéreurs ne sont pas directement liées à la faute commise par le notaire.

Les demandeurs allèguent d’une perte de valeur de 4% de leur bien sans en rapporter la preuve.

La perte de chance subie par les consorts [V] et [T] sera justement réparée par l’allocation d’une somme de 4.000,00 euros.

II/ Sur les autres demandes :

A) Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Maître [B] [C], partie perdante au présent litige, sera condamné aux dépens de l’instance.

B) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Maître [B] [C] sera condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne permet de faire obstacle à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Maître [B] [C] à payer à Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Maître [B] [C] à payer à Madame [M] [V] et Monsieur [L] [T] la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [B] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.LAVENTURE C.JOUHET

copie à :

M^e Jean ANTONY

M^e Stéphane CHOUVELLON

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 6] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER