TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/52606 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QU7

N° : 8

Assignation du :

07 Avril 2025

AJ du TJ DE [Localité 11] du N° [1]C- 75056- 2025 -012071

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 novembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE SAS

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS – #D1392

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS – #E1002

AJ totale accordée par le BAJ de [Localité 11] le 18 juillet 2025 – décisions n'° C-75056-2025-012071

DÉBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Immo De France [Localité 11] Ile De France est le syndic de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 4].

Le 17 mars 2025, un dégât des eaux important a été constaté dans un appartement situé au rez-de-chaussée de cet immeuble et dans le local poubelle attenant.

Le syndic de copropriété de l’immeuble a chargé une entreprise de plomberie d’effectuer une recherche de fuite.

Cette recherche de fuite a été réalisée les 17 et 20 mars 2025.

Le plombier a pu pénétrer dans l’appartement situé au 1 er étage et occupé par M. [Z] [R] et a constaté la défaillance de l’étanchéité d’un raccord situé sur le réseau d’alimentation eau froide de l’appartement dans la gaine technique des WC.

M. [Z] [R], propriétaire de cet appartement, a été informé de cette situation mais aucune réparation n’avait été effectuée le 27 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires a dépêché un commissaire de justice qui a constaté que l’eau ruisselait de façon permanente et causait des dégâts dans les parties communes et dans une partie privative de l’immeuble.

Le syndic de copropriété a adressé, le 21 mars 2025, une lettre recommandée avec avis de réception à M. [Z] [R] pour lui demander de réparer cette fuite.

Par acte délivré le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à 75017 Paris a assigné M. [Z] [R], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir être autorisé, accompagné de l’entreprise de son choix et en présence d’un commissaire de justice, d’un commissaire de police et d’un serrurier, à pénétrer dans l’appartement de M. [Z] [R], au 1er étage de l’immeuble [Adresse 2] à 75017 Paris, et en constituant le lot n° 3, afin de procéder aux travaux de réparation des installations sanitaires nécessaires pour mettre fin aux infiltrations provenant de cet appartement, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires.

Les travaux de réparation ont été effectués le 29 avril 2025 par l’entreprise Blanche.

Aux termes de ses conclusions, régularisées et soutenues à l’audience du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 1242 du code civil et 865 du code de procédure civile,

— Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il renonce à sa demande tendant à être autorisé à pénétrer dans l’appartement de M. [R],

— Condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.068,35 euros à titre provisionnel,

— Condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 6 octobre 2025, M. [Z] [R], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Recevoir Monsieur [S] en ses conclusions et le déclarer bien fondé.

— Mettre hors de cause ce dernier ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] à payer à Monsieur [S] la somme de 2000 euros à titre provisionnel ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] à payer la somme de 2.400 euros en application de l’article 37 de la loi de 1991 et aux entiers dépens. »

A l’audience du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, explique que le défendeur a finalement accepté que le plombier pénètre dans son appartement pour réparer les fuites, que les travaux étaient de nature privative. Il sollicite la condamnation provisionnelle du défendeur au paiement du coût de ces travaux en soutenant qu’une canalisation qui ne dessert d’un seul copropriétaire est nécessairement de nature privative. Il maintient sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire en cours de délibéré et sous huit jours le règlement de copropriété déterminant les parties communes et privatives de l’immeuble.

M. [Z] [R], représenté par son conseil, conteste avoir refusé l’accès à son appartement. Il indique que l’expert missionné par son assureur a déterminé l’origine de la fuite et préconisé de faire appel au syndic. Il conteste toute obligation au titre des travaux considérant que l’origine de la fuite n’est pas privative.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par message notifié par voie électronique le 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a produit le règlement de copropriété de l’immeuble.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation provisionnelle au coût des travaux

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] soutient que :

— il résulte tant du rapport du plombier envoyé par l’assureur de M. [R] que du plombier qui a réalisé les travaux que la fuite avait pour origine un défaut d’étanchéité de la canalisation d’alimentation d’eau froide de l’appartement de M. [R], après robinet d’arrêt.

— le désordre provenait donc d’une installation privative de M. [R],

— M. [R] sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et sur le fondement de l’article 1242 du code civil, doit payer le coût des travaux de réparation qui ont été nécessaires,

— ce coût correspond à celui des deux factures de l’entreprise, la facture de diagnostic de l’origine de la fuite et la facture de réparation, soit au total 296,98 euros + 771,57 euros = 1.068,55 euros,

— cette créance n’étant pas sérieusement contestable.

M. [Z] [R] oppose que :

— les conclusions de l’expert n’ont jamais précisé que les désordres provenaient de chez lui, ni qu’il en était totalement responsable,

— l’origine de la fuite était située dans un emplacement inaccessible,

— ayant accès à tout son espace privatif, il ne se trouve nullement concerné par cet espace inaccessible, et rejette sa responsabilité,

— même si un élément n’est accessible que via une partie privative, cela n’exclut pas qu’il soit une partie commune, dès lors qu’il est affecté à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, – l’expert a précisé qu'« il est nécessaire de faire appel au syndic des copropriétaires », ce qui sous-entend que le problème vient d’une partie commune.

*

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Au cas présent, l’article 10 du règlement de copropriété stipule :

« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination, et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.

[…]

Entretien des canalisations d’eau et robinetterie.

Afin d’éviter les fuites d’eau et les vibrations dans les canalisations, les robinets et chasses des éviers et appareils sanitaires devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard.

En cas de fuite, le propriétaire du local où elle se produirait devra réparer les dégâts et rembourser la dépense d’eau supplémentaire évaluée par le Syndic. ».

L’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble définit les parties privatives comme suit « Les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et, comme tels, constituent des « parties privatives »

Il en est de même pour les accessoires desdits locaux, tels que […] Les canalisations intérieures, les radiateurs.

Les installations sanitaires des salles de bain, des cabinets de toilette et Water closets.

Les installations de la cuisine, évier, etc.… […]

Et, en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative.

Les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive et réservée à un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque co-propriétaire ».

L’article 4 définit les « parties communes » comme étant, « sans que cette énonciation soit limitative : […]

— les canalisations, conduites, prises d’air et réseaux de toute nature avec leurs coffres, gaines et accessoires, les conduits de ventilation et leurs accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent des locaux privatifs, mais à l’exclusion des branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif :

[…]

Eléments d’équipement communs

— les branchements et canalisations d’eau et d’électricité, les canalisations d’eaux pluviales, usées et ménagères, y compris les canalisations d’égout, les descentes des W.C, le tout à l’exclusion des branchements sur lesdites canalisations qui seront la propriété de chacun ».

Il sera en outre relevé que l’article 10 du règlement de copropriété stipule que : «

Le rapport de recherche de fuite en date du 17 avril 2025 indique que la fuite est localisée à la fois chez l’assuré et dans une « partie commune » de l’immeuble, étant précisé que l’entreprise intervenue en recherches de fuites précise « Dans les WC du client, une trappe d’accès donne sur les gaines techniques où passent les arrivées d’eau et les évacuations. Après inspection, une fuite a été identifiée sur un joint d’arrivé d’eau, ainsi qu’un tuyau percé en partie basse de la gaine, à un emplacement actuellement inaccessible ».

Pour autant, le rapport de recherches précise que la fuite porte sur une canalisation d’alimentation privative (pièce n°5 du défendeur et pièce n°6 du demandeur).

Dans son compte-rendu d’exécution en date du 29 avril 2025, l’entreprise Blanche intervenue pour effectuer la réparation indique que :

« La vérification des réseaux de plomberie nous permet de constater que le désordre est inhérent à la défaillance de l’étanchéité de la canalisation d’alimentation eau froide après robinet d’arrêt en gaine technique » (pièce n°8 du demandeur).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la fuite a été constatée sur une canalisation alimentant en eau froide le seul appartement de M. [Z] [R].

Cette canalisation n’est donc pas affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires contrairement à ce que soutient M. [R].

Il s’agit d’une canalisation particulière à son lot privatif, dont les réparations lui incombent, peu important que l’origine de la fuite soit située dans un emplacement inaccessible.

En conséquence, l’obligation du défendeur de supporter le coût des travaux de recherche de fuite et de réparation sollicités par le demandeur, et pour lesquels des factures sont versées aux débats, n’est pas sérieusement contestable.

M. [Z] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] la somme totale de 1.068,55 euros, correspondant à la somme de 296,98 euros au titre de la recherche de fuites et la somme de 771,57 euros au titre des travaux de réparation.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation provisionnelle à des dommages et intérêts pour préjudice moral

Compte tenu du sens de la présente décision, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de M. [Z] [R] en condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 11] à lui verser la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [R], qui succombe, sera tenu aux dépens.

Aucune disposition légale ou réglementaire ne soustrayant le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de le condamner à la somme de 800 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10].

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Condamnons M. [Z] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 11] la somme totale provisionnelle de 1.068,55 euros ;

Rejetons la demande formulée par M. [Z] [R] en condamnation provisionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à lui verser des dommages et intérêts ;

Condamnons M. [Z] [R] aux entiers dépens ;

Condamnons M. [Z] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 10 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON