REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 26/00011 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HI77

N° minute : 26/00089

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur, [U], [E]

né le 21 Avril 1984 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

copies délivrées le 19 MARS 2026 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur, [U], [E]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 MARS 2026 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à M., [U], [E] un logement à usage d’habitation situé au 4e étage,, [Adresse 3] à, [Localité 2] (01), pour un loyer mensuel de 518,45 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 juin 2025 ; puis elle a fait assigner M., [U], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 05 février 2026, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M., [U], [E], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner M., [U], [E] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner M., [U], [E] à lui payer la somme actualisée de 6.139,19 € ;

— de condamner M., [U], [E] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

DYNACITE précise que le locataire a réglé le loyer de décembre 2025.

M., [U], [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l’arriéré. Il explique qu’il est dans l’attente d’un document permettant de régulariser sa situation au titre du supplément de loyer de solidarité. Il déclare également qu’il travaille et perçoit un salaire de 2.300 €, qu’il n’a pas d’autre dette et n’a pas d’enfant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 04 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2025, pour la somme en principal de 1.334,33 €.

Ce commandement précisait que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer sa dette. Dès lors, il a pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer sa dette, de sorte qu’il sera fait application de ce délai de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M., [U], [E] reste lui devoir la somme de 6.139,19 € à la date du 05 janvier 2025.

M., [U], [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 6.139,19 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6.139,19 €, arrêtée au 05 janvier 2025, échéance de décembre 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M., [U], [E] a sollicité des délais de paiement suspensifs. Il a fait valoir qu’il est dans l’attente d’un document permettant de régulariser sa situation au titre du supplément de loyer de solidarité. En outre, il a déclaré travailler et percevoir un salaire de 2.300 €. Il a affirmé ne pas avoir d’autre dette. Enfin, il a proposé de régler la somme de 250 € par mois en plus du loyer courant.

L’analyse du décompte permet de constater qu’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. En outre, la régularisation du supplément de loyer de solidarité permettra de diminuer le montant de la dette et de réduire le montant du loyer courant de sorte que la mise en place d’un plan d’apurement dans les délais légaux apparaît compatible aux revenus déclarés par le locataire.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M., [U], [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M., [U], [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M., [U], [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M., [U], [E] concernant le logement à usage d’habitation situé au, [Adresse 4] à, [Localité 2] (01) sont réunies à la date du 17 août 2025 ;

CONDAMNE M., [U], [E] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 6.139,19 € (décompte arrêté au 05 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2025) ;

AUTORISE M., [U], [E] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 250 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M., [U], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M., [U], [E] soit condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [U], [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 mars 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,