JUGEMENT DU : 23 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00419 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GTUS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 23 Avril 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [D]

né le 10 Janvier 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne christine DUBOST, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 40

Madame [L] [K]

née le 14 Août 1967 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne christine DUBOST, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 40

DEFENDEURS

Monsieur [J] [O] [E]

né le 05 Novembre 1941 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Séverine DEBOURG, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 39

Madame [Z] [M] [E]

née le 20 Juin 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Séverine DEBOURG, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 39

Madame [V] [E]

née le 23 Septembre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Séverine DEBOURG, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 39

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : M^me MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE, lors de l’audience

Madame CORMORECHE, lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Janvier 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

Exposé du litige

Par acte reçu par Maître [S], notaire à [Localité 5], en date du 9 février 2023, Monsieur [J] [E], et Mesdames [Z] et [V] [E] (ci après les consorts [E]) ont vendu à Monsieur [U] [D] et Madame [L] [K] (ci après les consorts [F] ) moyennant le prix de 126 000 € quatre tènements immobiliers, situé à [Localité 6] (Ain), à savoir :

— une maison de village de 65 m², sise [Adresse 5], cadastrée A [Cadastre 1],

— une parcelle en nature de jardin, sise au lieu dit [Localité 7], cadastrée A [Cadastre 2],

— une parcelle en nature de pré, sise au lieu dit [Adresse 6], cadastrée A [Cadastre 3],

— une parcelle en nature de « sol », sise au lieu dit [Adresse 6], cadastrée A [Cadastre 4],

L’acte stipulait que les trois dernières parcelles étaient à usage de jardin et que l’acquéreur entendait conserver cet usage.

Par courrier en date du 21 juin 2023, Monsieur [J] [X] était informé par le notaire que les acheteurs indiquaient avoir découvert en débroussaillant l’affaissement des berges concernant la parcelle de terrain située au bord du cours d’eau [Localité 8], estimaient que cela leur avait été dissimulé lors de la vente, et lui réclamaient la prise en charge pour moitié des travaux d’enrochement des berges de la parcelle située en bordure de la rivière, obligatoire selon eux.

Par courrier en date du 28 juin 2023, Monsieur [J] [E] contestait la présentation des faits et rappelait, au regard de son âge, qu’il avait vendu en toute bonne foi et honnêteté le terrain sans aucun vice caché, ni dissimulation.

C’est dans ce contexte que les consorts [F] , par exploit du 31 janvier 2024, ont assigné les consorts [E] afin d’obtenir au principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, leur condamnation à financer les travaux nécessaires pour mettre en sécurité la parcelle litigieuse, chiffrés selon devis à 18 036 €.

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 13 mars 2025, les consorts [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1137 et 1641 et suivants du code civil, de :

JUGER que les conditions de la garantie des défauts de la chose vendue énoncées par les articles 1641 et suivants du code civil sont remplies dans le présent litige ;

Et par conséquent ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] à prendre en charge les travaux nécessaires pour mettre en sécurité la parcelle litigieuse au titre de la garantie des défauts de la chose vendue ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] à payer la somme de 20 000€ à Monsieur [D] et Madame [K] au titre de la garantie des défauts de la chose vendue ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] à leur verser la somme de 5 000€ au titre de l’indemnisation du préjudice qu’ils subissent ;

DEBOUTER Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] à leur verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] aux dépens.

Ils font valoir en substance que les conditions de la garantie des vices cachés énoncées aux articles 1641 du Code civil sont remplies en ce que :

— ils ont constaté après l’achat un éboulement de terrain sur la parcelle [Cadastre 3] et l’absence de mur de soutènement, ce qui a entraîné l’effondrement de la fosse septique située en haut de la parcelle et retenue par des barres de fer, éléments qui ont été cachés par Monsieur [E] et dont ils ne pouvaient se rendre compte puisque la parcelle était en friche;

— les travaux nécessaires pour sécuriser le terrain, qu’ils ont fait évaluer par devis à la somme de 18 036 €, n’ont jamais été évoqués par Monsieur [E] alors que s’ils avaient eu connaissance de la nécessité d’effectuer des travaux importants, ils n’auraient pas contracté au prix qui a été convenu, étant observé que les travaux nécessaires représentent 15% du prix de vente;

— Monsieur [E] qui habitait la maison et occupait la parcelle n’ignorait pas l’état des lieux et les travaux de réfection qu’il convenait d’opérer puisque divers témoignages confirment qu’il avait conclu une convention de passage avec un voisin, Monsieur [Q], dans la perspective d’enrocher la berge, étant observé que des barres de renfort métalliques ont été disposées sous la fosse pour renforcer la stabilité du terrain et limiter son éboulement.

Ils ajoutent :

— que la mention « travaux à prévoir pour la mise en conformité de la fosse septique » dans la proposition d’achat ne peut être interprétée comme leur connaissance de l’ampleur des travaux nécessaires et des risques d’affaissement et d’éboulement du terrain, lesquels sont des problèmes distincts et beaucoup plus graves ;

— que s’ils ne nient pas avoir été informés de la nécessité de mise en conformité de la fosse septique (qui serait en réalité un puits perdu), ce qui ne leur a jamais été divulgué est l’état du jardin et les risques sérieux d’affaissement et d’éboulement dus à l’absence d’enrochement approprié, alors qu’il n’ont jamais pu visiter le jardin entier, et notamment le bas du jardin bordé par la Caline car il était rendu impraticable par son état d’abandon ;

— qu’une attestation du Syndicat de la rivière d’Ain Aval et de ses affluents (SR3A) confirme l’importance et l’urgence des travaux d’enrochement pour éviter tout risque d’éboulement imminent du terrain et possiblement de la route départementale.

Ils concluent que les consorts [E] doivent être condamnés à leur payer la somme de 20 000€ au titre de la garantie des vices cachés afin de leur permettre de financer les travaux nécessaires.

Les demandeurs sollicitent en second lieu l’indemnisation de leur préjudice pour manœuvres dolosives, sur le fondement de l’article 1137 du Code civil, faisant valoir :

— que l’omission intentionnelle d’une information essentielle, connue du vendeur, constitue une réticence dolosive;

— qu’en attirant l’attention des acheteurs sur la nécessité de mise en conformité de la fosse septique, Monsieur [E] avait pour objectif de détourner l’attention des acheteurs des défauts majeurs affectant le terrain, ce qui démontre le dol et justifie qu’ils soient indemnisés à hauteur de 5 000 € de leur préjudice caractérisé par l’impossibilité d’utiliser pleinement leur terrain et l’exposition à des risques financiers et moraux .

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 3 janvier 2025, les consorts [E], au visa des dispositions des articles 1641 et suivant du Code Civil, demandent au tribunal de :

Débouter Monsieur [U] [D] et Madame [L] [K] de l’intégralité de leurs demandes au titre de la garantie des défauts de la chose vendue ou du dol,

Débouter Monsieur [U] [D] et Madame [L] [K] de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande d’indemnité judiciaire,

Condamner in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [K] à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la mise en œuvre d’une procédure abusive à leur encontre, ainsi que la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes avec la même solidarité au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître Séverine DEBOURG, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Les défendeurs soutiennent en premier lieu que les consorts [F] échouent à rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché ou d’une dissimulation d’informations par le vendeur.

Concernant l’absence de vice caché, ils font valoir :

— que selon l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et qu’en l’espèce, les demandeurs n’ignoraient rien ni de l’état de la fosse septique, ni même de l’état et de la situation du terrain en cause ;

— qu’ainsi, la proposition d’achat qu’ils ont rédigée mentionne expressément “travaux à prévoir pour la mise en conformité de la fosse septique”, ce qui prouve que c’est en parfaite connaissance de cause de la situation de la fosse septique qu’ils ont formulé une proposition d’achat à hauteur de 126 000 € ;

— qu’ils ont par ailleurs visité les lieux et les différentes parcelles objets de l’acquisition à sept reprises comment en atteste l’agent immobilier ;

— que par ailleurs, le constat du commissaire de justice produit montre aisément que la simple présence sur la parcelle permet de constater que le terrain se termine par de la terre au bord d’une rivière, sans enrochement ;

— qu’en outre, la valeur de la marchande de la parcelle est infime, puisqu’en 2019, au décès de Madame [B] [E], la parcelle litigieuse était évaluée à 96 € et qu’elle ne peut de ce fait , alors qu’elle n’est pas contiguë à la maison objet de la vente, être considérée comme un élément déterminant de la transaction;

— que les arguties sur la dénomination de la fosse septique, “fosse septique ou puits perdu” sont inopérante, puisqu’il n’en demeure pas moins que les acquéreurs avaient connaissance de la nécessité de reprendre et de mettre aux normes l’assainissement du bien .

Concernant l’absence de démonstration de la nécessité de travaux d’enrochement, ils exposent:

— que la convention conclue avec Monsieur [Q] en 2009 correspond à la période où Monsieur [J] [E] avait envisager d’effectuer des travaux sur la partie du terrain constitué des berges du torrent et qu’après s’être rapproché de la mairie de [Localité 6], afin de savoir si elle prendrait en charge les travaux d’enrochement des berges et en l’absence de réponse de sa part, il n’a pas donné suite à ses intentions;

— qu’aucun des documents produits par les demandeurs ne vient certifier un quelconque risque d’éboulement ou d’érosion dangereuse du terrain, notamment le compte rendu de la représentante du syndicat de la rivière d’Ain Aval et de ses Affluents (SR3A), qui émet par ailleurs un avis défavorable aux travaux que souhaitent entreprendre les demandeurs et qui n’évoque à aucun moment un risque d’éboulement ou d’effondrement du terrain.

Ils ajoutent que les demandeurs n’établissent nullement la réalité de manœuvre dolosives de la part des vendeurs, qui justifieraient l’octroi de dommages et intérêts.

Ils s’estiment fondés en dernier lieu à voir condamner les demandeurs à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive, alors que :

— le bien immobilier appartenait en propre à l’épouse de Monsieur [J] [E] et après son décès, le 9 juin 2019, celui-ci ne se rendait qu’une fois par an durant une semaine dans cette maison;

— son âge ne lui permettant plus d’entretenir l’immeuble, il a pris la décision de mettre en vente la maison et les parcelles de jardin et a pris la précaution de confier la vente à une agence immobilière;

— il se voit accusé de manoeuvres dolosives alors qu’il n’a pas hésité à plusieurs reprises à permettre l’accès des potentiels acquéreurs à la maison et aux terrains, a exposé en toute bonne foi la situation de la parcelle A [Cadastre 3].

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs du jugement

1) Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose quant à lui : “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

En l’espèce, les consorts [F] soutiennent avoir constaté après leur achat un éboulement de terrain sur la parcelle [Cadastre 3] et l’absence de mur de soutènement au niveau de la rivière la Caline, ce qui a entraîné l’effondrement de la fosse septique située en haut de la parcelle et retenue par des barres de fer, éléments qui auraient été cachés par Monsieur [E] et dont ils ne pouvaient se rendre compte puisque la parcelle était en friche.

On constate effectivement à l’examen du procès verbal du 3 mai 2023 établi par le commissaire de justice et des photographies qui y sont annexées que la parcelle cadastrée A [Cadastre 3] est constituée d’une pente en haut de laquelle se trouve une structure maçonnée en moellons et béton (la fosse septique) maintenue par deux tiges métalliques plantées en terre et qui semble avoir glissé de la pente et qu’au niveau de la rivière il n’y a pas de mur de soutènement à l’endroit de l’éboulement.

Pour autant, les consorts [F] ne peuvent sérieusement soutenir qu’ils ignoraient le problème affectant la fosse septique puisque dans leur offre d’achat du 29 juillet 2022, ils font expressément référence à des travaux à prévoir pour la mise en conformité de la fosse septique et que dans l’acte de vente (Page 28 et 29 ) il est bien indiqué qu’un diagnostic a été effectué par le service public d’assainissement non collectif de la communauté de communes des rives de l’Ain le 10 mai 2022 et que l’installation n’est pas conforme car incomplète et à risques, l’acquéreur déclarant d’ailleurs être informé de la nécessité d’une mise en conformité dans le délai d’un an.

Si les consorts [F] opposent qu’ils sont confrontés à un problème plus vaste, la fosse ayant été abimée en raison d’un effondrement de terrain, du à une absence de mur de soutènement, ce dont ils n’étaient pas informés et ce qu’ils ne pouvaient pas constater puisque la parcelle était en friche, cela ne résulte que de leurs seules et insuffisantes allégations alors que les photographies versées aux débats, qu’il s’agissent de celles annexées au constat d’huissier mais également de celles produites par les défendeurs (pièce 9) démontrent que si le terrain est en friche, il est possible d’accéder à la rivière, notamment par les côtés et en tout cas de voir les lieux, notamment à proximité de la rivière.

Surtout, ils ne contestent pas avoir visité sept fois les lieux, trois fois en présence de l’agent immobilier, deux fois en la seule présence de Monsieur [J] [E] et deux fois seuls pour des visites en extérieur .

Il ne peut être retenu dans ces conditions l’existence d’un vice caché et le vendeur n’ étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, il en résulte que les consorts [F] doivent être déboutée de leur action fondée sur les dispositions de l’article 1641 et suivants du code civil .

2) Sur le dol

L’article 1137 du Code civil dispose :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie»

Sur ce fondement, il appartient aux consorts [F] de rapporter la preuve que d’une part Monsieur [J] [E] avait connaissance de l’état de la parcelle litigieuse, et plus précisément de l’éboulement, de l’absence de mur de soutènement et de la nécessité de faire des travaux, que d’autre part, il leur a volontairement dissimulé ces éléments et les travaux qu’il convenait de réaliser dans le but de faciliter leur consentement à contracter .

L’attestation de Monsieur [A] [Q] démontre effectivement que Monsieur [J] [E] avait envisagé au cours de l’année 2009 de réaliser des travaux d’enrochement de la parcelle litigieuse, au bord de la rivière, mais pour autant Monsieur [J] [E]ne le conteste pas, précisant qu’il n’a pas donné suite à ce projet en l’absence de réponse de la mairie sur la prise en charge de ces travaux .

Or, outre qu’il a été précédemment retenu que l’état des rives était apparent, on ne peut en tout état cause déduire de ce seul constat que Monsieur [J] [E] a volontairement caché l’état de la rive aux acheteurs, d’autant que les attestations versées aux débats, notamment celle de Madame [G], confirment que la parcelle n’a jamais été entretenue et qu’elle a toujours été envahie par les broussailles, ce qui démontre que l’état de friche dénoncé n’était pas récent et orchestré dans le but de cacher l’état des lieux .

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le compte renu du représentant du syndicat SR3A aboutit à la conclusion de travaux d’intérêt purement privé, ne retient pas un danger particulier et visiblement va à l’encontre du projet d’enrochement dont font état les consorts [F] , retenant notamment :

— qe la présence d’un enrochement ne présente pas d’intérêt pour la rivière mais plutôt pour le maintien du terrain et qu’il y est défaborable car risquant de modifier le lit du cours d’eau;

— que le service des routes du conseil départemental qui a la route RD 73 en gestion a indiqué qu’il n’y avait pas de risque pour la stabilité de la route à cet endroit .

En conclusion, il ne peut qu’être constaté qu’aucune stratégie ou dissimulation intentionnelle de la part de Monsieur [J] [E] visant à surprendre le consentement des acheteurs n’est démontrée.

Par voie de conséquence l’action pour manoeuvres dolosives diligentée par les consorts [F] ne peut prospérer et il y a lieu de les en débouter .

3) Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Le caractère abusif de la procédure n’étant pas suffisamment caractérisé, les consorts [E] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive .

4) Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, les consorts [F] sont condamnés aux dépens de la procédure avec droit de recouvrement et à payer aux consorts [E] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité .

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Déboute Monsieur [U] [D] et Madame [L] [K] de l’ensemble de leurs demandes;

Déboute Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [K] aux dépens de la procédure avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Séverine Debourg, Avocat;

Condamne in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [L] [K] à payer à Monsieur [J] [E], Madame [Z] [E] et Madame [T] [E] la somme globale de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

La greffière Le président

copie à :

M^e Séverine DEBOURG

M^e Anne christine DUBOST

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 9] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER