N° RG 24/00570 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D355 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 24/00570 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D355

Minute n° 26/00158

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [E]

né le 10 Mars 1961 à [Localité 2] ([Localité 3]),

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Maria DE SOUSA de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocats au barreau de Châteauroux plaidant par M^e LEAL, avocate associée

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [P]

né le 10 Mai 1993 à [Localité 2] ([Localité 3]),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Florine PROTON, avocat au barreau de Châteauroux

substitué par M^e Delphine DURANÇON, avocat au barreau de Châteauroux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-561 du 14/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [A] [Q],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Florine PROTON, avocat au barreau de Châteauroux

substitué par M^e Delphine DURANÇON, avocat au barreau de Châteauroux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-36044-2025-569 du 14/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 13 Février 2026

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Avril 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 24/00570 – N° Portalis DBYE-W-B7I-D355 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 15 novembre 2022, puis renouvelé le 29 juin 2023, M. [K] [E] a loué à M. [X] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 380 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 21 mai 2024, M. [K] [E] a fait délivrer à M. [X] [P] et Mme [A] [Q], la compagne de ce dernier résidant à ses côtés dans les lieux, un commandement de payer la somme de 2 893 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, M. [K] [E] a fait assigner M. [X] [P] et Mme [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins notamment de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 3] le 18 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024, puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, et retenue à l’audience du 13 février 2026.

À cette audience, M. [K] [E], représenté par son conseil, remet des conclusions aux termes desquelles il sollicite du juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonne l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef,ordonne au défendeur de vider le logement,condamne solidairement les défendeurs au paiement :° de la somme de 10 873 euros au titre des loyers et charges impayés,

° d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des lieux,

° d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

° de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que si les défendeurs ont cessé de payer leur loyer à compter du mois de décembre 2023 motif pris de l’insalubrité, de l’indécence et de l’inhabitabilité du logement, aucune décision judiciaire ne les y a autorisés et aucune preuve de cette dernière assertion n’est produite, les désordres constatés leur étant imputables. Il oppose également que les lieux ont été occupés gratuitement par la famille dès le mois d’août 2022 et que cette dernière n’aurait pas signé de contrat si leur état pouvait être remis en cause.

Le demandeur fonde en outre ses prétentions à l’encontre de Mme [A] [Q] sur le fait que cette dernière a occupé les lieux de manière effective et continue, perçu à son nom les aides au logement versées par la caisse d’allocations familiales, impliquant une déclaration officielle d’occupation auprès de cet organisme, échangé avec lui à propos du contrat et s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre après le départ de M. [X] [P], se comportant ainsi comme co-titulaire du bail et étant par suite tenue solidairement au titre de l’occupation.

M. [X] [P] et Mme [A] [Q], également représentés par leur conseil, déposent des écritures par lesquelles ils demandent au juge de :

prononcer la résiliation du bail,dire n’y avoir lieu à expulsion,débouter M. [K] [E] de l’ensemble de ses demandes en paiement,condamner le même au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils se prévalent en premier lieu de l’absence d’intérêt à agir du demandeur à l’encontre de Mme [A] [Q], celle-ci n’étant pas partie au contrat de bail et ayant occupé les lieux gratuitement en qualité de concubine du locataire jusqu’au mois de juillet 2024, sans que le fait d’avoir payé l’assurance habitation ou déclaré l’adresse du logement loué à la caisse d’allocations familiales ne la rende redevable envers le bailleur.

Par ailleurs, au visa des articles 1719 du code civil, 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ils justifient leur demande de résiliation du bail à compter du mois de décembre 2023 par l’insalubrité du logement, caractérisée par la prolifération de nuisibles, la non-conformité de l’installation électrique et le danger que représentent l’entrée dans les lieux et les déplacements au sein de celui-ci. Ils ajoutent que le bailleur a refusé que soit établi un état des lieux lors de la prise à bail du logement et qu’aucun diagnostic énergétique n’a été réalisé, outre que le désordre présent dans les lieux est lié à un cambriolage subi le 19 décembre 2024.

Concernant les loyers, M. [X] [P] soutient avoir réglé jusqu’à celui du mois de décembre 2023 et avoir quitté les lieux au mois de juillet 2024.

Ils contestent enfin être redevables d’une quelconque indemnité d’occupation du mois de décembre 2023 au mois de juillet 2024, n’ayant pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir du demandeur à l’encontre de Mme [A] [Q]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que le concubinage à lui seul ne fait pas naître entre les concubins une co-titularité du bail souscrit par l’un seul des deux. De la même façon, il n’existe pas de solidarité de principe entre les concubins.

En l’espèce, il est admis de toutes les parties que Mme [A] [Q] n’a pas signé le bail aux côtés de son concubin. Les seules circonstances selon lesquelles elle a vécu dans les lieux en le déclarant à un organisme versant des allocations logement et s’est acquittée de l’assurance habitation ne suffisent pas à créer un lien juridique entre elle et le bailleur, de sorte qu’aucune co-titularité ne peut être retenue à son égard.

Il en résulte que les demandes formées contre elle par M. [K] [E] au titre du contrat de bail sont irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur

L’article 1719 du code civil énonce notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Il ressort de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

S’il est d’usage que le bailleur organise l’état des lieux de sortie, la loi ne lui impose pas expressément d’en prendre l’initiative, laquelle peut provenir du locataire.

En l’espèce, M. [X] [P], qui se prévaut du refus du bailleur d’établir un état des lieux d’entrée, n’a pas pour autant recouru aux services d’un commissaire de justice pour qu’il en soit dressé un, conformément aux dispositions ci-dessus. Dès lors, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de bon état du logement de l’article 1731 précité trouve à s’appliquer.

Par ailleurs, le constat réalisé par un commissaire de justice le 12 février 2025, qu’il verse aux débats, met en évidence la nécessité de passer sous une poutre soutenue par un étai pour pénétrer dans le logement, la présence de plusieurs trous sur le sol dans la pièce principale et la salle d’eau, d’excréments de souris, d’un amas de fils électriques dans le dressing, d’humidité dans une chambre et un dégagement, d’une fissure dans une autre chambre et le descellement d’une prise électrique dans cette même chambre.

Il convient de relever que si la matérialité des désordres allégués par le locataire est expressément démontrée par l’acte de commissaire de justice, l’imputabilité de ceux-ci à une faute du bailleur ne l’est pas, les lieux ayant été pris en bon état.

Au surplus, M. [X] [P] oppose l’insalubrité du logement objet du litige, mais ne produit aucun arrêté préfectoral établissant la réalité de ses allégations.

Sa demande visant au prononcé de la résiliation du bail en suite d’une faute du bailleur sera en conséquence rejetée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des dispositions de l’article 15 I de la même loi que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est par principe de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, si M. [X] [P] affirme avoir réglé ses loyers jusqu’au mois de décembre 2023, il produit uniquement une quittance de loyer relative au mois de septembre 2023, de sorte qu’il n’établit que pour partie le mal-fondé de la demande du bailleur.

De même, il entend n’être considéré comme tenu au paiement du loyer que jusqu’au mois de juillet 2024 au regard d’une part, de l’état du logement et d’autre part, de son départ des lieux, mais force est de constater en premier lieu, qu’il a été tranché plus avant que la preuve de la faute du bailleur dans l’état du logement n’est pas rapportée et en second lieu, qu’il ne démontre pas avoir donné congé dans les conditions prévues par le texte ci-dessus mentionné, de manière à être délié de ses obligations de locataire, en ce compris celle de régler ses loyers, au terme du délai de préavis.

Ainsi, au regard des pièces fournies, la dette locative du défendeur s’élève à la somme de 10 873 – 380 = 10 493 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus.

Il convient donc de condamner M. [X] [P] au paiement de cette somme.

Sur la résiliation du bail fondée sur la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 16 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 21 mai 2024 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour les locataires de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, et dès lors que M. [X] [P] ne soutient pas, pas plus qu’il n’établit, avoir rendu les clés et vidé le logement, son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [X] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 380 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande indemnitaire du bailleur

En vertu de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [K] [E] ne fait valoir aucun préjudice distinct du retard de paiement du loyer par son ancien locataire, résultant d’une mauvaise foi attribuable à ce dernier.

Par suite, il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [P] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [X] [P] sera condamné à verser à son ancien bailleur la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et débouté, ainsi que Mme [A] [Q], de sa propre demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE irrecevable l’ensemble des demandes formées par M. [K] [E] à l’encontre de Mme [A] [Q] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail formée par M. [X] [P] ;

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à M. [K] [E] la somme de 10 493 euros, terme du mois de février 2026 inclus, au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 15 novembre 2022 entre M. [K] [E] d’une part, et M. [X] [P] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à M. [K] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 380 euros, à compter du 21 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [K] [E] à l’encontre de M. [X] [P] ;

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à M. [K] [E] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par M. [X] [P] ;

CONDAMNE M. [X] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,