TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03682 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JOXI

Minute : 2026/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[M] [T]

[Q] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [M] [T]

M. [Q] [W]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS [Localité 2] 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [Z] [C], expert métier, dûment munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [M] [T]

née le 16 Février 1984 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [Q] [W]

né le 11 Février 1988 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Janvier 2026

Date des débats : 15 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2024, l’Établissement public INOLYA a donné à bail à Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 433,53€ et des charges locatives de 182,88€.

Le 20 mai 2025, l’Etablissement public INOLYA a fait signifier à Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 765,92€, arrêtée au terme inclus d’avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, remis à étude, l’Etablissement public INOLYA a fait assigner Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation convenu le 12 décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et des charges contractuels ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] des locaux par elle occupés tant de toute personne que de tout bien de son chef, et ce dans les deux mois suivant signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dire que, faute de libération des locaux dans ledit délai, le Bailleur requérant pourra l’y contraindre par tout moyen de droit, y compris ouverture de portes par serrurier et assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] à payer au Bailleur requérant la somme de 1.225,17€ correspondant aux loyers et charges exigibles au terme échu de juillet 2025 somme à parfaire à l’audience par les loyers, charges et indemnités d’occupation à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts de droit sur cette somme à compter de la date de la présente assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] à payer au Bailleur requérant, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions, outre intérêts de droit sur ces sommes ;

— condamner solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] à payer au Bailleur requérant une somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit sur cette somme

— condamner solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer résolutoire signifié le 20 mai 2025, le coût de la présente assignation et de ses suites ;

L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2026.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [Z] [C], Expert Métier, dûment habilitée, qui explique que la dette actualisée s’élève à la somme de 1.082,07€ au 15 janvier 2026 et qu’elle ne s’oppose pas aux délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] expliquent qu’il occupent respectivement les emplois d’agent polyvalent pour un salaire de 500 euros par mois et d’auxiliaire de vie pour un salaire de 240 euros outre l’ASS, que leur loyer représente la somme de 157,52€. Ils sollicitent des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant une somme de 100€ par mois outre le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 17 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été faite le 22 mai 2025, saisine reçue le 23 mai 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 20 mai 2025, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 765,92€, arrêtée au terme inclus d’avril 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’Etablissement public INOLYA produit le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 12 janvier 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 850,69€, déduction faite des frais de procédure de 231,38€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 7 juillet 2025 et de condamner solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] au paiement de la somme de 850,69€, suivant décompte arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 15 janvier 2026, Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T], qui ont repris le paiement des loyers courant, ont sollicité des délais de paiement à hauteur 100€ par mois. Le bailleur est d’accord avec cette proposition.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T], dans le cadre de la loi, des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette par le versement de 8 (huit) mensualités de 100€ (cent euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA une indemnité d’un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Etablissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 12 décembre 2024, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 5], à compter du 7 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 850,69€ (huit-cent-cinquante-euros et soixante-neuf centimes), suivant décompte arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 8 (huit) mensualités de 100€ (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, l’Etablissement public INOLYA, à faire expulser Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] ou tout occupant de leur chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T], à payer mensuellement à l’Etablissement public INOLYA, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 6]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [W] et Madame [M] [T] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge

M^me ACHOUCHI M. GANILSY