Minute n°

N° RG 24/02301 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DIEX

[O] [U]

C/

[K] [T] [S]

JUGEMENT DU 28 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [U]

né le 25 Novembre 1977 à BOIS BERNARD (62320)

53 rue Auguste Blanqui

59540 CAUDRY

représenté par M^e Olivier CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [T] [S]

25 bis rue Paul Moreau

1er étage

59540 CAUDRY

représenté par M^e Patrick LEDIEU, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 28 Août 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LEDIEU

Copie certifiée conforme le :

à : M^e CAYET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2016, Monsieur [O] [U] a donné à bail à Monsieur [K] [T] [S] un immeuble à usage d’habitation situé au 25 bis Rue Paul Moreau, à CAUDRY (59540) pour un loyer mensuel révisable de 435 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de cesser sans délai les troubles du voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, Monsieur [O] [U] a fait assigner Monsieur [K] [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire, en conséquence ordonner son expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complet déguerpissement et la somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a fait l’objet de 3 renvois à la demande des parties et a finalement été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

À cette audience, Monsieur [O] [U] est représenté par son conseil. Dans ses dernières conclusions visées par le greffe le 5 juin 2025, il sollicite du juge des contentieux de la protection :

— De prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,

— De prononcer l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— De condamner le locataire à lui payer la somme de 600 euros au titre des loyers dus pour les mois de décembre 2024 à mars 2025,

— De condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— De condamner le locataire à lui payer, outre les dépens, la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il indique que le locataire crée des nuisances et que sa mise en demeure est restée sans effet. Il a également un chien catégorisé. Il s’en rapporte à ses conclusions, précisant qu’il n’y a pas de problème sur les loyers.

Monsieur [K] [T] [S] est également représenté par son conseil lors de l’audience. Il explique habiter l’immeuble depuis 8 ans et qu’il n’y avait eu, jusqu’à présent, aucune difficulté. Les attestations fournies par le bailleur ne sont pas datées. Les loyers sont payés et l’assurance a été communiquée. Il demande ainsi le débouté des demandes et s’en rapporte à ses conclusions visées par le greffe le 5 juin 2025 pour le surplus, soit la condamnation de Monsieur [O] [U] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail au titre des manquements locatifs

En vertu de l’article 1 728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi n° du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

L’article 7 du bail du 1er décembre 2016 unissant les parties stipule, en son article 7, que le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués en respectant leur destination.

En vertu de l’article 1 353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [O] [U] sollicite la résiliation du contrat de bail en raison des nuisances causées par Monsieur [K] [T] [S] envers ses voisins, également locataires de Monsieur [O] [U]. Il est reproché à Monsieur [K] [T] [S] des nuisances sonores, se traduisant par des cris, de la musique jour et nuit, des portes qui claquent, ainsi que des nuisances olfactives en raison des excréments de son chien dans la cour commune de l’immeuble.

Il verse aux débats les témoignages écrits de plusieurs voisins du locataire, attestant du bruit et des déjections canines. Il verse également des photographies de ces dernières dans la cour commune de l’immeuble.

Il est régulièrement fait état, par Monsieur [O] [U] lui-même et par certains des témoignages qu’il fournit, que la gendarmerie et la police municipale sont intervenues, à plusieurs reprises, pour constater les tapages nocturnes de Monsieur [K] [T] [S]. Toutefois, aucun document tel qu’un procès-verbal ou un dépôt de main courante n’est versé au dossier par le bailleur.

En outre, aucun des témoignages ne relatent des faits datés, Monsieur [K] [T] [S] étant locataire depuis plus de 8 ans.

Monsieur [K] [T] [S] conteste les faits qui lui sont reprochés et verse également aux débats des témoignages provenant de ses proches, attestant du fait que Monsieur [K] [T] [S] n’est pas responsable de nuisances sonores, le bruit lié à la musique étant même causé par d’autres voisins qui « profitent de la situation ». Ils attestent également que les animaux de Monsieur [K] [T] [S] ne sont pas les seuls à aller dans la cour commune.

Il revient au bailleur de prouver le trouble anormal causé par son locataire et justifiant la résiliation du bail.

Compte tenu de ces éléments, les témoignages attestant des nuisances sonores causées par le locataire sont contredits par les témoignages versés par le défendeur. En l’absence de tout autre document versé par le bailleur, la preuve d’un trouble anormal lié aux nuisances sonores ne peut être établie à l’encontre du locataire.

En outre, la longévité de la jouissance a priori paisible du logement par le locataire, entré dans les lieux en décembre 2016 et faisant l’objet d’une mise en demeure seulement en mai 2024, permet de s’interroger sur le supposé changement d’attitude de ce dernier, nécessitant ainsi des pièces davantage probantes pour établir un trouble anormal.

Il en va de même pour les nuisances olfactives causées par les déjections canines, les photographies versées au dossier ne permettant pas d’établir avec certitude que celles-ci proviennent des animaux du locataire.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [O] [U] de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur le paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 450 euros, a été signifié à Monsieur [K] [T] [S] en date du 25 février 2025.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] formulait, dans les conclusions de son conseil, une demande en paiement au titre des loyers impayés pour la somme de 600 euros.

Monsieur [K] [T] [S] verse au débats la preuve d’un versement de 211 euros entre les mains du commissaire de justice le 28 mars 2025, ainsi qu’un versement de 600 euros le 2 avril 2025. Il indique donc lors de l’audience que les loyers sont payés.

Monsieur [O] [U] indique également lors de l’audience qu’il n’y a pas de difficulté sur les loyers, abandonnant ainsi sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [T] [S], Monsieur [O] [U] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [O] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à verser à Monsieur [K] [T] [S] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,