TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

BP 818- 28 Boulevard Jean Jaures

11012 CARCASSONNE CEDEX

☎ : 04.34.42.49.00

AFFAIRE N° RG 24/01193 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DOVR

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

le:

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 08 Septembre 2025

DEBATS PUBLICS : 16 Juin 2025

ACTE DE SAISINE : 24 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Géraldine WAGNER, Vice-Présidente,

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

S.C.I. APALOCA SUD,

dont le siège social est sis Avenue de Neptune – Résidence Myti Di Mar – 83240 CAVALAIRE SUR MER

Représentée par la SELARL MYRIAM MAYNADIER, avocats au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [S],

demeurant 35, rue des Estivants – 85270 ST HILAIRE DE RIEZ

Madame [L] [M] épouse [S],

demeurant 35, rue des Estivants – 85270 ST HILAIRE DE RIEZ

Représentés par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocats au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 mars 2021, la SCI Apaloca, représentée par M. [E] [Y], a acquis auprès de M. [T] [S] et Mme [L] [M] épouse [S] une maison à usage d’habitation sise 6 rue Thomas Bouges à Carcassonne, au prix de 430 000 €.

Se plaignant de problèmes d’écoulement d’eau dans l’évier du cellier et d’évacuation des toilettes, l’acquéreur a fait intervenir la société Allo Débouchage le 12 mai 2021, laquelle a procédé au débouchage de la canalisation et après une exploration caméra, a préconisé divers travaux dont un curage.

M. [Y] a alors confié à la société CAP SUD TP la réalisation desdits travaux, consistant en l’installation d’un nouveau tuyau de décharge, pour un montant de 6 811,75 € suivant facture du 17 juillet 2021.

Par acte du 29 juin 2022, la SCI Apaloca a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins d’obtenir une expertise judiciaire au contradictoire des époux [S], laquelle a été ordonnée le 29 septembre 2022, M. [Z] étant désigné en tant qu’expert.

Le rapport d’expertise a été déposé le 4 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice du 24 juin 2024, la SCI Apaloca a assigné M. [T] [S] et Mme [L] [M] épouse [S] en lecture du rapport d’expertise devant le tribunal judiciaire de Carcassonne.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2025.

Suivant conclusions auxquelles il a été expressément fait référence à l’audience, la SCI Apaloca représentée par son conseil demande, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire sur celui d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, la condamnation de M. et Mme [S] à lui payer 7 334 € en réparation de son préjudice matériel, 2 000 € en réparation de son préjudice moral, de les débouter de leurs demandes reconventionnelles, et de les condamner au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

La SCI Apaloca soutient pour l’essentiel que les désordres affectant les canalisations étaient antérieurs à la vente, qu’ils n’étaient pas apparents et que les vendeurs en étaient parfaitement informés puisqu’une réparation provisoire a été constatée par l’expert et que Suez était intervenue à la demande des précédents propriétaires le 1er février 2021, soit moins de deux mois avant la vente.

En réplique aux moyens soulevés par les vendeurs, elle conteste que les travaux qu’elle a réalisés (arrachages d’arbres et déplacement d’un mur de soutènement) soient à l’origine de ces désordres, et que contrairement à ce qui est soutenu par la partie adverse, la société de débouchage n’a pas relevé la présence de lingettes dans la canalisation.

À titre subsidiaire, au visa de l’article 1604 du code civil, la SCI Apaloca soutient que les vendeurs, qui ont déclaré dans l’acte authentique ne rencontrer aucune difficulté avec les réseaux d’assainissement, ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Elle demande donc le remboursement de la facture d’intervention de la société Allo Débouchage et du coût des travaux réalisés par la société CAP SUD TP, ainsi que 2000 € en réparation de son préjudice moral qui découle des nombreuses démarches qu’elle a dû effectuer pour faire valoir ses droits. Enfin, elle s’oppose à la demande indemnitaire reconventionnelle, en faisant valoir qu’elle n’a commis aucune faute en ayant contacté ses vendeurs pour parvenir à trouver une solution amiable et qu’aucun abus du droit d’ester en justice ne peut lui être reproché.

M. [T] [S] et Mme [L] [M], épouse [S], représentés par leur conseil, concluent au débouté et demandent la condamnation de la SCI Apaloca à leur payer la somme de 2000 € en réparation de leur préjudice moral ainsi que 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. et Mme [S] soutiennent que l’expert n’a pas pu constater la réalité des désordres invoqués dans la mesure où les travaux ont été réalisés, qu’en tout état de cause les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies puisque l’expert qualifie le désordre de « difficulté d’usage » de sorte que selon eux, il n’est pas démontré que le vice rendrait le bien impropre à son usage, qu’en outre il n’est pas établi que ce vice existait avant la vente, ni qu’il présentait un caractère caché. Ils se prévalent à ce titre d’une attestation de non sinistralité de leur assureur Axa entre le 18 avril 2017 et le 28 mars 2021 et de plusieurs attestations de proches. Ils estiment, en se référant à une attestation de M. [C], ingénieur des travaux publics, intervenu à la demande de la SCI Apaloca, que celle-ci a fait procéder à divers travaux, avant même la signature de l’acte de vente, qui sont responsables des désordres affectant les canalisations. Enfin, ils se prévalent de la clause exonératoire de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente, considérant que la SCI Apaloca ne démontre pas qu’ils avaient connaissance du vice, l’évacuation des eaux usées ayant parfaitement fonctionné pendant plusieurs années.

Ils soutiennent par ailleurs ne pas avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme, l’acte de vente stipulant expressément que le vendeur ne garantit pas la conformité de l’installation aux normes en vigueur.

Enfin, ils demandent réparation de leur préjudice moral causé par la présente procédure, considérant avoir été exposés à un réel harcèlement de la part de l’acquéreur depuis plusieurs années, qui cherche à leur faire payer des travaux qu’il a fait réaliser et dont ils ne sont nullement responsables.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble présentait un problème d’évacuation des eaux usées affectant la canalisation située à l’extérieur de la maison, la vidéo de débouchage ayant mis en évidence la présence d’un bouchon composé de racines et de graisses situé à une vingtaine de mètres de la maison.

Bien qu’au jour de l’expertise, les désordres aient été solutionnés par les travaux réalisés par la société CAP SUD TP, l’analyse par l’expert des différentes pièces (photographies vidéo caméra, rapport de la société Allo débouchage, devis et facture des travaux) permet d’établir sans contestation possible la réalité des désordres dont se plaint l’acquéreur.

Selon l’expert, ce vice était antérieur à la vente et ne pouvait être décelé par l’acquéreur préalablement à la vente. Il estime par ailleurs qu’au vu « des observations faites lors de l’accédit sur la partie réparée et suite à la communication des photos, en particulier sur le tronçon de canalisation manquant, le problème était existant de longue date et difficilement ignoré des vendeurs », l’expert se prévalant notamment d’une fiche d’intervention de la société Suez à la demande de « [S] [L] [T] » le 1er février 2021.

Bien que M. et Mme [S] contestent leur garantie, il ressort très clairement du rapport d’expertise que l’immeuble vendu présentait un vice qui existait avant la vente compte tenu de la taille du bouchon mis en évidence par le passage caméra ainsi que la présence d’une réparation ancienne, que ce vice ne pouvait pas être décelé par l’acquéreur puisqu’il porte sur une canalisation enterrée, de sorte qu’il est nécessairement caché et qu’enfin, il présente une telle gravité qu’il rend le bien impropre à sa destination ou en diminue nettement l’usage, puisque l’évacuation des eaux usées (éviers et toilettes) ne fonctionne pas. Le fait que l’expert ait fait état d’une difficulté d’usage de la maison en fin de rapport est sans incidence sur l’impropriété d’une maison dont les réseaux d’évacuation ne fonctionnent pas correctement, précision faite que cette appréciation de l’expert ne porte que sur l’évaluation d’un éventuel préjudice moral de l’acquéreur.

Les attestations produites par les défendeurs, qui ne sauraient être écartées des débats au seul motif qu’elles émanent de proches, ne permettent pas d’établir que le réseau d’évacuation de la maison fonctionnait correctement avant la vente, étant observé qu’elles émanent toutes de personnes qui ont séjourné chez les défendeurs de manière ponctuelle et tout au plus sur une durée de quelques jours.

De la même manière, l’attestation de non sinistralité produite en défense ne démontre pas que le vice n’était pas existant antérieurement à la vente, tout au plus, permet-elle d’établir que les vendeurs n’ont pas été dans l’obligation de déclarer un sinistre à leur assureur en lien avec les canalisations d’évacuation des eaux usées.

En outre, l’expert a expressément écarté que les désordres aient pu résulter des travaux réalisés par la SCI Apaloca, les souches des arbres arrachés ayant été conservées, et le mur de soutènement au pied duquel est située la canalisation litigieuse ayant simplement été déplacé, de sorte que la canalisation n’a pas été affectée. L’attestation de M. [C] dont se prévalent les défendeurs ne démontre pas le contraire.

Enfin, et contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, la fiche d’intervention de la société Allo débouchage indique expressément qu’aucune lingette ni autres objets n’étaient présents dans la canalisation.

Par conséquent, la SCI Apaloca démontre que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

L’acte authentique de vente comporte en page 9 une clause exonératoire de responsabilité aux termes de laquelle l’acquéreur s’engage à prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices cachés. Dans cette dernière hypothèse, l’acte prévoit que la clause d’exonération de garantie ne s’applique pas si l’acquéreur prouve que les vices cachés étaient en réalité connus par le vendeur.

Au cas d’espèce, l’importance du bouchon constaté lors du passage caméra ainsi que la fiche d’intervention de la société Suez en date du 1er février 2021, pour un débouchage à la tringle ou au nettoyeur haute pression, à la demande de « [S] [L] [T] », autorisant Suez à vérifier les regards privés, montrent qu’ils avaient parfaitement connaissance du vice affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées.

C’est d’ailleurs la conclusion de l’expert judiciaire qui indique que le problème était existant de longue date et difficilement ignoré des vendeurs.

Tenant ce qui précède, M. et Mme [S] ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire figurant dans l’acte de vente.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer à la SCI Apaloca la somme de 7334 € en réparation de son préjudice matériel, correspondant au coût de l’intervention de la société Allo Débouchage et des travaux réalisés par la société CAP SUD TP, dont la SCI Apaloca justifie s’être acquittés et dont le coût a été validé par l’expert judiciaire.

En revanche, dans la mesure où le demandeur ne démontre un quelconque préjudice moral, qui plus est s’agissant d’une personne morale, cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

M. et Mme [S] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts, aucun abus du droit d’agir en justice de la SCI Apaloca n’étant démontré, celle-ci ayant été contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits, les défendeurs s’étant montrés de particulière mauvaise foi tout au long de la procédure.

Sur les autres demandes

M. et Mme [S] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise, ainsi qu’à payer à la SCI Apaloca une indemnité pour frais de procès que l’équité commande de fixer à la somme de 2000 €.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [T] [S] et Mme [L] [M] épouse [S] à payer à la SCI Apaloca la somme de 7 334 € en réparation de son préjudice matériel sur le fondement de la garantie des vices cachés,

DEBOUTE la SCI Apaloca de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

DEBOUTE M. [T] [S] et Mme [L] [M] épouse [S] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M. [T] [S] et Mme [L] [M] épouse [S] à payer à la SCI Apaloca la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [S] et Mme [L] [M] épouse [S] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Ainsi jugé et prononcé le HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE