MINUTE N° : 26/00015

DÉCISION DU : 15 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00450 – N° Portalis DB3B-W-B7I-DEFD

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A. HABITAT SOCIAL PACT 81 C/ [G] [L] [R] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT SOCIAL PACT 81

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

Représenté par Mme [N] [I] munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [G] [L] [R] [H]

née le 28 Mars 1969

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

Débats tenus à l’audience du : 18 Décembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 1er mai 2004, la société HSP 81 HABITAT SOCIAL PACT 81 a donné à bail à Madame [G] [W] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel pour le logement de 428,35 euros, pour le garage de 34 euros, outre 45,72 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT SOCIAL PACT 81 a fait signifier à Madame [G] [L] [R] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 4 octobre 2024.

La société HABITAT SOCIAL PACT 81 a ensuite fait assigner Madame [G] [L] [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Castres, statuant en référé, par acte du 30 décembre 2024, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [L] [R] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner que Madame [G] [L] [R] [H] devra quitter les lieux dès la signification de l’ordonnance à venir et ce, sous astreinte de 16 euros par jour de retard,

— condamner Madame [G] [L] [R] [H] à payer à titre provisionnel la somme de 675 euros représentant les loyers et charges impayés au 23 décembre 2024,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [G] [L] [R] [H] à « XX » euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [G] [L] [R] [H] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par décision avant dire droit du 19 juin 2025, la réouverture des débats a été ordonnée pour observations des parties sur la qualité de Madame [G] [L] [R] [H] et production de tout document justifiant de la similitude d’identité éventuelle de cette dernière avec Madame [G] [W].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société HABITAT SOCIAL PACT 81 actualise sa créance à la somme de 795,83 euros et accepte la suspension de la clause résolutoire et la mise en œuvre d’un plan d’apurement de la dette.

Madame [G] [L] [R] [H], comparant en personne demande un maintien dans les lieux et des délais de paiement

MOTIVATION

Sur la procédure :

Madame [G] [L] [R] [H] a justifié de son identité et du fait qu’elle est bien la signataire du contrat de bail . En conséquence, elle a bien qualité pour défendre à l’action laquelle est recevable.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Tarn le 31 décembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés, sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, [G] [L] [R] [H] est obligée de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

Le décompte produit par le bailleur fait ressortir une dette locative d’un montant de 795,83 euros à la date du 11 décembre 2025.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l’espèce prévoit que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, a été signifié le pour la somme en principal de euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 mois.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, la société HABITAT SOCIAL PACT 81 a fait délivrer, le 4 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à Madame [G] [L] [R] [H] pour un montant principal de 775 euros.

La situation n’a pas été régularisée dans les deux mois de ce commandement de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 décembre 2024.

Le règlement du loyer courant a repris et qu’un plan d’apurement amiablement convenu est d’ores et déjà en œuvre prévoyant des mensualités de 200 euros en plus du versement du loyer courant.

Ces éléments et les explications fournies justifient de ce que Madame [G] [L] [R] [H] est en situation de régler sa dette locative. Elle a repris le paiement du loyer courant. Il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande de délai pour payer l’arriéré et de juger qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [G] [L] [R] [H] à payer à titre provisionnel à la société HABITAT SOCIAL PACT 81 la somme de 795,83 euros au titre des arriérés et de prévoir que Madame [G] [L] [R] [H] devra s’acquitter de cette dette en trois versements de 200 euros chacun, le dernier augmenté du solde restant dû, en sus du loyer courant, conformément au dispositif de la présente décision.

Une indemnité mensuelle d’occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, à la somme provisionnelle de de 428,35 euros, pour le garage de 34 euros, outre 45,72 euros à titre de provision sur charges

Il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [G] [L] [R] [H] supportera en revanche les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE Madame [G] [L] [R] [H] à payer à la société HABITAT SOCIAL PACT 81la somme provisionnelle de 795,83 euros représentant l’arriéré de loyers et de charges,

AUTORISE Madame [G] [L] [R] [H] à se libérer de sa dette en 3 mensualités de 200 euros, en plus du loyer et des charges courants, la dernière mensualité augmentée du solde restant dû,

DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait paiement,

DIT que tout défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que si le locataire s’acquitte de son loyer courant et se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT qu’en cas d’impayé ou faute de s’acquitter d’un seul versement à l’échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu’elle sera immédiatement acquise et que Madame [G] [L] [R] [H] devra quitter et rendre libre l’immeuble après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra le contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

FIXE, pour le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements et où la clause résolutoire serait acquise, l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due par Madame [G] [L] [R] [H] à la somme de à la somme provisionnelle de de 428,35 euros, pour le garage de 34 euros, outre 45,72 euros à titre de provision sur charges, et le condamne à son paiement, en tant que de besoin,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [L] [R] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

La Greffière La Juge