TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11984 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4DVC

Minute : 26/430

Monsieur [P] [D]

Représentant : M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

Madame [X] [F] épouse [D]

Représentant : M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

C/

Madame [L] [W] épouse [G]

Représentant : M^e Alexandre NICOLAE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

Monsieur [C] [G]

Représentant : M^e Alexandre NICOLAE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Avner DOUKHAN

M^e Alexandre NICOLAE

Le

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Mai 2026;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

— Monsieur [P] [D]

— Madame [X] [F] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

tous deux représentés par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

— Madame [L] [W] épouse [G]

— Monsieur [C] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

tous deux représentés par M^e Alexandre NICOLAE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : H1

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal à effet au 1er février 2024, Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D] ont donné en location à Madame [L] [G] et Monsieur [C] [G] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer portant sur la somme de 9.600 euros en principal.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D] ont fait assigner Madame [L] [G] et Monsieur [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation au titre des impayés de loyers,Condamner les défendeurs à leur verser la somme de 13.200 euros au titre de leur dette locative, outre 1.200 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de commodat et condamner les défendeurs à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.200 euros à compter du 26 septembre 2025,En tout état de cause, ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs en supprimant tout délai et en la forme ordinaire,Condamner les défendeurs à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025, puis a fait l’objet d’un renvoi au 23 mars 2026.

A cette date, Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent le montant de la dette locative à hauteur de 20.400 euros à la date de l’audience, terme de mars 2026 inclus.

En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs, ils font valoir qu’ils reconnaissent en tout état de cause l’existence d’un bail verbal et l’absence de paiement des loyers, ce qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de location. Ils soulignent que les quittances ont été délivrées pour les loyers réglés, et produisent les quittances établies pour la période allant des mois de février 2024 à octobre 2024. En réponse au moyen tiré par les défendeurs de leurs faibles ressources, les demandeurs font valoir que le bail verbal avait acté un loyer de 1.200 euros mensuels, accepté par les preneurs. Au soutien du débouté de la demande formée au titre du préjudice de jouissance, les bailleurs font valoir que la plainte a été déposée de mauvaise foi et que l’arrêt de travail produit n’a aucun lien avec la procédure.

Madame [L] [W] épouse [G] et Monsieur [C] [G], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures. Ils sollicitent de voir :

A titre principal, débouter les demandeurs de leurs demandes,A titre subsidiaire, débouter les demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire du bail verbal, réduire à plus juste proportion toutes condamnations financières prononcées et leur accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de leur dette,En tout état de cause, condamner les demandeurs à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,Condamner les demandeurs à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Au soutien de leur demande de débouté, Madame [L] [G] et Monsieur [C] [G] font valoir que le bail verbal prévoyait un loyer de 1.100 euros ainsi que la somme de 100 euros à titre de provisions pour charges. Ils soulignent que ces sommes étaient versées en espèce. Ils indiquent qu’ils ont sollicité un justificatif de domicile auprès de leur bailleur, qui leur a dès lors communiqué une fausse facture d’énergie à leur nom, puis face à leur refus d’employer un faux document, leur a rédigé une attestation d’hébergement jointe à la véritable facture d’énergie au nom du bailleur.

Ils soutiennent que le bailleur a cessé de se présenter à leur domicile pour percevoir le loyer en espèces à partir du mois de novembre 2024, car il souhaitait leur départ.

Ils indiquent que le bailleur a tenté de les intimider en envoyant un tiers devant leur domicile le 16 décembre 2025. Ils produisent une retranscription par commissaire de justice d’un enregistrement qu’ils indiquent avoir effectué à cette occasion, et dans lequel il est indiqué « si il fait le bail il est obligé de payer 100.000 euros, c’est la taxe 20% ». Ils indiquent que Madame [G] a déposé plainte le 20 février 2026 pour menaces pour forcer une personne à quitter son lieu d’habitation, ainsi que pour harcèlement moral. Ils produisent des échanges de messages électroniques dans lesquels ils réclament au bailleur l’établissement d’un contrat de bail.

Ils soulignent que le refus d’établir un bail constitue une infraction pénale au regard des dispositions de l’article 3-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au soutien du débouté de la demande de résiliation judiciaire, ils font valoir que le bailleur a exécuté le contrat de mauvaise foi, en ne permettant pas aux locataires de s’acquitter de leur obligation de paiement. Ils soulignent que les fausses quittances établies par le bailleur indiquent une adresse [Adresse 2], soit l’adresse de son conseil, de sorte qu’elles sont manifestement des faux forgés pour les besoins de la présente affaire.

Au soutien de la réduction de la dette locative, les défendeurs font valoir que les charges locatives n’ont pas été régularisées ni justifiées par le bailleur, en infraction aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’elles doivent être déduites de la dette locative.

Ils ajoutent que leur situation sociale ne leur permet pas de régler un loyer d’un montant de 1.200 euros.

Au soutien de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, les consorts [G] font valoir le bailleur a refusé d’établir un bail et de délivrer les quittances de loyer afférentes aux termes réglés, ce qui les a privés de justificatifs dans leurs démarches et notamment afin de régulariser leur situation administrative.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Les demandeurs justifient d’avoir notifié l’assignation à la Préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 octobre 2025, et d’avoir signalé la situation à la CCAPEX le 11 juillet 2025, satisfaisant ainsi aux conditions de recevabilité fixées par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de location

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement invoqué au soutien de la demande de résiliation judiciaire.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bailleur a refusé d’établir un contrat de location alors que les locataires justifient de nombreuses demandes en ce sens. Il n’est pas non plus contesté que ce refus s’explique par le souhait de se soustraire aux obligations légales incombant au bailleur, ainsi qu’il ressort de l’enregistrement retranscrit par commissaire de justice et du silence du bailleur sur ce point.

Ce refus d’établir un contrat de location rend plausible et corrobore les allégations des défendeurs sur le paiement en espèces, et l’absence de présentation du bailleur au sein du logement pour récupérer le loyer. En outre, le changement d’adresse effectué par le bailleur sur les quittances de loyer produites au cours de la présente instance, ainsi que la production d’une fausse facture d’énergie, corroborent également cette mauvaise foi du bailleur.

Dès lors, au vu de l’attitude du bailleur, il est impossible pour la juridiction de céans de considérer le manquement des locataires à leur obligation de paiement du loyer comme suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de location, et ce, alors même que ce manquement concerne leur obligation principale en tant que preneur, étant établi que le bailleur n’a pas exécuté le contrat de bonne foi et n’a pas mis les locataires en mesure d’exécuter les obligations litigieuses.

La demande de résiliation judiciaire sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite indirectement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail verbal établissait une contrepartie financière à hauteur de 1.200 euros par mois. Il est également établi tant par les déclarations des défendeurs que par le décompte détaillé des demandeurs que ce montant incluait 100 euros à titre de provisions pour charges.

Toutefois, le bailleur ne justifie ni des services rendus, ni des dépenses d’entretien courant sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ni des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite indirectement.

Dès lors, il y a lieu de déduire du montant de la dette locative les provisions pour charges, à hauteur de 100 euros sur les 26 mois de location entre février 2024 et mars 2026, soit 2.600 euros.

L’histoire de compte établit la dette à hauteur de 20.400 euros, desquels cette somme doit par conséquent être déduite. Il y a lieu dès lors de fixer le montant de la dette locative à hauteur de 17.800 euros à la date de l’audience, terme de mars 2026 inclus.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

L’article 6b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 3-4 de la même loi dispose que le fait pour un bailleur de refuser l’établissement d’un contrat de bail conforme aux dispositions de ladite loi est puni d’un an d’emprisonnement et de 20.000 euros d’amende.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultat de l’inexécution de son obligation. La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il est établi que le bailleur a refusé d’établir un contrat de bail pour se soustraire à ses obligations légales.

Il est également établi que ce manquement a causé un préjudice direct aux défendeurs en retardant leurs démarches administratives.

Cette inexécution par le bailleur de son obligation de jouissance paisible, par ailleurs constitutive d’une infraction pénale, a directement causé aux défendeurs un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant les demandeurs à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La compensation entre les créances réciproques des parties sera ordonnée dès la présente décision, et la dette locative sera dès lors fixée à hauteur de 12.800 euros, terme de mars 2026 inclus.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte-tenu des besoins du créancier, qui ne justifie d’aucun besoin particulier, et de la situation des débiteurs, qui justifient d’une recherche d’emploi et de difficultés administratives, des délais de paiement seront octroyés suivant les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D], qui perdent le procès en ce que leur demande principale de résiliation a été rejetée et les demandes reconventionnelles accueillies à leur encontre, supporteront la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [L] [W] épouse [G] et Monsieur [C] [G] ont nécessairement engagé des frais, notamment d’avocat, pour faire valoir leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résolution judiciaire du contrat de location,

CONDAMNE Madame [L] [W] épouse [G] et Monsieur [C] [G] à verser à Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D] la somme de 12.800 euros au titre de leur dette locative, terme de mars 2026 inclus,

AUTORISE Madame [L] [W] épouse [G] et Monsieur [C] [G] à s’acquitter de cette somme suivant 23 mensualités d’un montant de 100 euros, et une 24e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [P] [D] et Madame [X] [F] épouse [D] à verser à Madame [L] [W] épouse [G] et Monsieur [C] [G] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 04 mai 2026,

Et ont signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection