TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le deux Juillet deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00051 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ETJ6

ENTRE :

S.A.S. PATRIMONIALE DES ARDENNES

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Emeric LACOURT de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES, substitué par Maître Pierre-Yves MIGNE, avocats au barreau des ARDENNES

ET :

S.A.S. CTE EUROPE

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Justine POTIER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau des ARDENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 8 octobre 2019, la SAS PROTEAME a donné à bail commercial ces locaux à la société CTE EUROPE. Les locaux sont constitués d’un local de 190,56m² se composant de sanitaires, d’un bureau et d’un atelier. Ils sont situés [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte du 17 juin 2020, la société PROTEAME a vendu le bien à la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES. Le bail a été transféré à cette dernière.

Le 25 février 2025, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES a fait délivrer à la CTE EUROPE un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 08 octobre 2019 pour un montant de 20 779,92 euros, dont 20 702,79 euros de loyers et accessoires impayés selon décompte du 24 février 2025.

Déplorant la persistance de la dette locative et l’absence de régularisation, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES a fait assigner par acte de commissaire de justice le 4 mars 2025 la SAS CTE EUROPE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, sur le fondement de l’article L145-41 du Code de commerce aux fins de voir :

Constater que le bénéfice de la clause résolutoire contenue dans le bail du 08 octobre 2019 est acquis à la requérante depuis le 25 mars 2025 ;Ordonner en conséquence que dans le délai de 24 H 00 à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la société CTE EUROPE sera tenue de quitter et délaisser les lieux donnés à bail dans l’immeuble de la requérante ; Voir autoriser la requérante à procéder à l’ouverture des portes s’il y a lieu et à l’expulsion du preneur ou de tous occupants de son chef avec l’assistance et le concours de la force publique ; Voir autoriser la requérante à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus des charges et réparations locatives ; Condamner la société CTE EUROPE à payer la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES les sommes de 20.779,92 € à titre de provision sur les loyers échus de mars 2024 à mars 2025, outre une provision de 2469,15€ par mois, à valoir sur l’indemnité d’occupation, à compter du 25 mars 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux par remise des clés ; Condamner la société CTE EUROPE à payer à SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société CTE EUROPE en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré par Commissaire de justice le 20 novembre 2024 et les frais de signification à créancier inscrit et l’état des inscriptions de privilège de la société CTE EUROPE.

Au soutien de sa demande, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES a produit le bail commercial du 08 octobre 2019, le commandement de payer du 25 février 2025, l’acte de vente du 17 juin 2020.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 puis renvoyée plusieurs fois à la demande d’au moins une des parties et retenue à l’audience du 27 mai 2025.

Représentée par son Conseil, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES demande le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise oralement accepter le délai de paiement de 24 mois avec déchéance en cas de premier impayé.

Représentée par son Conseil et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, la SAS CTE EUROPE sans remettre en cause le principe et le montant de la dette, demande de l’autoriser à s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités et de débouter la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES de toutes autres demandes, fins, moyens et conclusions plus amples ou contraires.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande du bailleur d’expulsion du preneur et la demande reconventionnelle du preneur de délais de paiement et de suspension des effets de la clause :

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Sur le constat de la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire :

Il est constant que par acte du 8 octobre 2019, la SAS PROTEAME a donné à bail commercial ces locaux à la société CTE EUROPE. Les locaux sont constitués d’un local de 190,56m² se composant de sanitaires, d’un bureau et d’un atelier. Ils sont situés [Adresse 2] à [Localité 7]. En dernier lieu le loyer était de 1 646,10 euros par mois.

Par acte du 17 juin 2020, la société PROTEAME a vendu le bien à la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES. Le bail a été transféré à cette dernière.

Le 25 février 2025, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES a fait délivrer à la SAS CTE EUROPE un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 08 octobre 2019 pour un montant de 20 779,92 euros, dont 20 702,79 euros de loyers et accessoires impayés selon décompte du 24 février 2025.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “CLAUSE RÉSOLUTOIRE” en page 20 du bail commercial du 8 octobre 2019, la clause résolutoire stipule que “A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de paiement ou remboursement de charges, frais, taxes, impositions ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire et, notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d’inexécution des obligations imposées aux Preneurs par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le Preneur serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de cinquante pourcent (50%).

Enfin, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée.”

Il ressort des pièces versées au débat que le preneur, la SAS CTE EUROPE, n’a plus régulièrement honoré ses obligations de paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois, sans aucune régularisation, et que le commandement de payer ses loyers échus, visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet.

Les défaillances contractuelles de la SAS CTE EUROPE durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant et des charges en dépit de ses engagements, ne sont dès lors pas sérieusement contestables. Elle reconnaît le principe et le montant de sa dette locative.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 26 mars 2025.

Aussi conformément aux clauses contractuelles et en application des dispositions légales sanctionnant les impayés de loyers commerciaux, et faute de preuve au jour de l’audience de la libération volontaire des lieux par le preneur, la demande d’expulsion du preneur ainsi que celle de tout occupant de son chef est justifiée et sera ordonnée conformément au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle du preneur de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Selon l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.”

En l’espèce, la SAS CTE EUROPE demande à être autorisée à s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités.

La SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES ne s’oppose pas à cette demande. Elle souhaite que soit introduite une clause de déchéance en cas de premier impayé dans le dispositif de l’ordonnance.

Aussi, il convient d’autoriser la SAS CTE EUROPE à s’acquitter de leur dette par 23 versements mensuels en sus du loyer courant et une 24e échéance devant solder la totalité de la dette.

Les paiements interviendront le 10 de chaque mois, la première mensualité devant être payée le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés.

En revanche, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié et l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Par ailleurs, il convient de prévoir dès à présent qu’en cas de non-respect de l’échéancier, la société CTE EUROPE sera condamnée à titre provisionnel à régler à la société PATRIMONIALE DES ARDENNES une indemnité d’occupation trimestrielle et indivisible, égale à la valeur actuelle du loyer mensuel fixé à 1 746,10 euros, à compter de l’expulsion jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de provision du bailleur au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Au titre des loyers et charges impayés :

En l’espèce, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES sollicite de condamner la société CTE EUROPE à lui payer les sommes de 20.779,92 euros à titre de provision sur les loyers échus de mars 2024 à mars 2025.

Au titre de l’arriéré de loyers et de charges dont reste redevable la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES, le bailleur justifie, selon commandement de payer du 25 février 2025, du montant de sa créance non sérieusement contestable à hauteur de 20 702,79 euros (pièce n°4 du demandeur).

Le bailleur a produit les pièces justificatives (pièce n°4 du demandeur) au soutien de sa demande en paiement:

— Facture du 01 mars 2024 au 31 mars 2024 : 1 681,12 euros ;

— Facture du 01 avril 2024 au 30 avril 2024 : 1 681,12 euros ;

— Facture du 01 mai 2024 au 31 mai 2024 : 1 681,12 euros ;

— Facture du 01 juin 2024 au 30 juin 2024 : 1 681,12 euros ;

— Facture du 01 juillet 2024 au 31 juillet 20214 : 1 681,12 euros ;

— Facture du 01 août 2024 au 31 août 2024 : 1 681,12 euros ;

— Facture du 01 septembre 2024 au 30 septembre 2024 : 1 681,12 euros ;

— Facture du 01 octobre 2024 au 31 octobre 2024 : 1 716,74 euros ;

— Facture du 01 novembre 2024 au 30 novembre 2024 : 1 746,10 euros ;

— Facture du 01 décembre 2024 au 31 décembre 2024 : 1 746, 10 euros ;

— Facture du 01 janvier 2025 au 31 janvier 2025 :1 746,10 euros ;

— Facture du 01 février 2025 au 28 février 2025 : 1 746,10 euros.

Auquel s’ajoute le loyer du mois de mars 2025 jusqu’à la date de résiliation du bail commercial acquise le 26 mars 2025, soit la somme de 1 464,47 euros (1 746,10 / 31 jours x 26 jours).

Le preneur sera donc condamné à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 21 933,45 euros au titre de la dette de loyers et charges échus et impayés arrêtée à la date du 26 mars 2025, date de la résiliation du bail. Les sommes dues après l’acquisition de la clause résolutoire le sont mais au titre de l’indemnité d’occupation dont le paiement provisionnel est sollicité par ailleurs par le bailleur.

Il ne peut être fait droit au solde de février 2024 de 234,27 euros présents sur la facture du 01 février 2025 au 28 février 2025, cette somme n’étant pas justifiée par ailleurs dans les pièces du demandeur.

En raison des délais de paiement accordés, il convient d’autoriser la SAS CTE EUROPE à s’acquitter de sa dette par 23 versements mensuels en sus du loyer courant d’un montant de 953,63 euros (21 933,45 / 23) et une 24e échéance devant solder la totalité de la dette.

Au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES demande de condamner la société CTE EUROPE à lui payer une provision de 2469,15€ par mois, à valoir sur l’indemnité d’occupation, à compter du 26 mars 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux par remise des clés.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “CLAUSE RÉSOLUTOIRE” en page 20 du bail commercial du 8 octobre 2019, la clause résolutoire stipule que A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de paiement ou remboursement de charges, frais, taxes, impositions ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire et, notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d’inexécution des obligations imposées aux Preneurs par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le Preneur serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de cinquante pourcent (50%).

Cette demande est fondée en droit à compter de la résiliation du bail acquise au 26 mars 2025, jusqu’à libération effective et complète des lieux. Il convient dès lors de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dû par le preneur à compter de la date de résiliation à la somme de 1 746,10 euros conformément aux dispositions contractuelles non sérieusement contestables. La preneuse du bail sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel conformément au dispositif de la présente ordonnance. La somme ne sera pas majorée de 50 %, à défaut de demande par le demandeur.

La date du 26 mars 2025 est celle à retenir comme étant le point de départ de l’indemnité d’occupation.

Il convient également de dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, succombant à l’instance, la SAS CTE EUROPE sera condamnée aux dépens y compris le coût de commandement de payer à hauteur de 77,13 euros.

En outre, l’équité commande de condamner la SAS CTE EUROPE à payer à la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES une indemnité de 400 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 octobre 2019 concernant le local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 26 mars 2025 ;

CONDAMNONS la SAS CTE EUROPE à verser à la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES à titre de provision la somme de 21 933,45 euros, en deniers et quittance, représentant le montant des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 26 mars 2025 ;

AUTORISONS la SAS CTE EUROPE à s’en acquitter, outre le loyer mensuel et charges courants, au moyen de 23 versements mensuels de 953,63 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

qu’à défaut pour la SAS CTE EUROPE d’avoir volontairement libéré les lieux dans le mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

que l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié se feront aux frais, risques et périls de la SAS CTE EUROPE ;

que la SAS CTE EUROPE sera condamnée à titre provisionnel à régler à la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES une indemnité d’occupation trimestrielle et indivisible, égale à la valeur actuelle du loyer mensuel fixé à 1 746,10 euros, à compter de l’expulsion jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS CTE EUROPE à payer à la SAS PATRIMONIALE DES ARDENNES une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS CTE EUROPE aux dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de 77,13 euros ;

DÉBOUTONS les parties dus surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE