REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 24/00365 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G355

N° minute : 25/00107

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. BAYARD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie GARCIA avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSES

Madame [T] [K]

née le 29 Janvier 1968 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Madame [F] [W]

demeurant [Adresse 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 23 Janvier 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

copies délivrées le 20 MARS 2025 à :

S.C.I. BAYARD

Madame [T] [K]

Madame [F] [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 MARS 2025 à :

S.C.I. BAYARD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 27 novembre 2020, la SCI BAYARD a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, porte [Adresse 3] à BOURG EN BRESSE (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 €, outre les charges.

Suivant un acte sous seing privé du même jour, Madame [T] [K] s’est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais éventuels de procédure.

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 juin 2024, la SCI BAYARD a fait commandement à Madame [F] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 3.390 euros et visant la clause résolutoire.

Par actes délivrés par commissaire de justice des 10 et 11 octobre 2024, dénoncés le 11 octobre 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, la SCI BAYARD a fait assigner Madame [F] [W] et Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion des occupants au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement :

— de la somme de 4.290 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

A l’audience du 19 décembre 2024, Madame [F] [W], représentée par son conseil, a demandé le renvoi de l’affaire afin de pouvoir déposer un dossier d’aide juridictionnelle via son conseil, Maître [B].

A l’audience du 23 janvier 2025, la SCI BAYARD, représentée par son conseil a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 5.640 € le montant des loyers et charges réclamés.

En défense, Madame [F] [W], comparant en personne (Maître [B] ayant écrit à la juridiction ne pas intervenir) n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a déclaré ne pas avoir le relevé d’identité bancaire du bailleur, ce qui l’empêche d’effectuer les virements.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [T] [K] n’a comparu à aucune des deux audiences, ni personne pour elle.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de Madame [T] [K]

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [T] [K] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BAYARD justifie avoir saisi le 21 juin 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

La modification de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d’un ordre public de protection du locataire. Elle n’a donc pas à s’appliquer immédiatement aux contrats en cours.

L’article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 juin 2024, la SCI BAYARD a fait commandement à Madame [F] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 3.390 euros. Ce commandement délivré en étude reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 21 août 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [F] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 août 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SCI BAYARD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 27 novembre 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 23 janvier 2025 d’une dette de 5.640 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [W] à payer à la SCI BAYARD la somme de 5.640 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 octobre 2024 sur la somme de 4.290 euros comme sollicité, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le rapport social et financier a relevé que Madame [F] [W] a perdu son emploi en septembre 2023 et a ensuite travaillé de manière irrégulière et sur de courtes périodes. Elle aurait retrouvé un emploi en CDI depuis le 01er juin 2024 et percevrait un salaire d’environ 700 euros par mois. En outre, il est indiqué qu’elle n’a fait aucune démarche d’ouverture de ses droits, étant en difficulté sur le plan administratif.

A l’audience, Madame [F] [W] a seulement indiqué ne pas avoir le relevé d’identité bancaire du bailleur, ce qui l’empêcherait d’effectuer les virements.

Elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, son dernier règlement datant du 17 avril 2024.

Il ne peut donc pas lui être octroyé de délais qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

Sur la condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 (anciennement article 2011) du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte de cautionnement, Madame [T] [K] s’est engagée comme caution solidaire « des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts ».

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 juin 2024, la SCI BAYARD a fait commandement à Madame [F] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 3.390 euros et visant la clause résolutoire.

Il est vrai que le bailleur ne produit pas la preuve de la dénonciation de ce commandement de payer à la caution. Toutefois, comme mentionné à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, la sanction n’est pas la décharge de la caution des sommes dues au titre du bail, mais seulement qu’A défaut [de dénonciation du commandement], la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Dans le cas présent, le bailleur ne sollicite pas le paiement d’intérêts de retard à compter dudit commandement, mais seulement à compter de l’assignation qui, elle, a bien été délivrée à Madame [T] [K].

Partant, il y a lieu de condamner Madame [T] [K] solidairement avec Madame [F] [W] à payer à la SCI BAYARD les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [F] [W] et Madame [T] [K] succombant, elles devront supporter in solidum les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 20 juin 2024, de sa notification à la CCAPEX et des assignations des 10 et 11 octobre 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI BAYARD l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire (et la caution) devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 27 novembre 2020 conclu entre la SCI BAYARD d’une part et Madame [F] [W] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au 1er étage, porte [Adresse 3] à BOURG EN BRESSE (01) sont réunies au 21 août 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Madame [F] [W] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement Madame [F] [W] et Madame [T] [K] à payer à la SCI BAYARD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne solidairement Madame [F] [W] et Madame [T] [K] à payer à la SCI BAYARD la somme de 5.640 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 4.290 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [F] [W] et Madame [T] [K] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 20 juin 2024, de sa notification à la CCAPEX et des assignations des 10 et 11 octobre 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,