Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières, 1re chambre, 26 août 2025, n° 24/01505

TJ Charleville-Mézières 26 août 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-conformité du loyer proposé à la valeur locative
La cour a constaté que l'augmentation du loyer était fondée sur des travaux d'amélioration réalisés, mais a jugé que l'augmentation demandée était disproportionnée par rapport à la destination des lieux et aux facteurs locaux de commercialité.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que la SASU AMBULANCES COQUET, en succombant à l'instance, devait être condamnée aux dépens.
Rejeté
Demande d'indemnité pour frais de justice
La cour a estimé qu'il n'était pas équitable d'accorder une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Charleville-Mézières, 1re ch., 26 août 2025, n° 24/01505
Numéro(s) :	24/01505
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ahmed HARIRFlorian AUBERSON
Cabinet(s) :	SCP AUBERSON-DESINGLYSELARL AHMED HARIR
Parties :	S.A.S.U. AMBULANCES COQUET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT

Jugement rendu le vingt six Août deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des loyers commerciaux, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 24/01505 – N° Portalis DBWT-W-B7I-EQ2J

ENTRE :

COMMUNAUTE DE COMMUNES ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Ahmed HARIR de la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES substitué par Maître Christophe VAUCOIS, avocat au barreau des ARDENNES

ET :

S.A.S.U. AMBULANCES COQUET

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Florian AUBERSON de la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES substitué par Maître Aurélien DESINGLY, avocat au barreau des ARDENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2005, la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE a conclu un bail commercial avec la SARL AMBULANCES COQUET, devenue SASU AMBULANCES COQUET, des locaux à usage commercial à savoir :

Le niveau deux du Pôle d’Entreprises Communautaires de [Localité 8], d’une superficie de 400 m² de bureaux, sanitaires, vestiaires et annexesLe parking situé devant le bâtiment, le long de la [Adresse 7].

La date de prise d’effet du bail a été fixée au 1er novembre 2005. La durée du bail était de neuf ans, expirant le 31 octobre 2014.

Le loyer annuel a été fixé initialement à la somme de 3 411 euros HT, outre TVA, charges locatives assumées exclusivement par le preneur, soit 4 080 euros TTC. Le loyer est payable en 12 mensualités de 284,28 euros HT outre TVA, soit 340 euros TTC.

L’article 24 du bail prévoit une clause de révision triennale du montant du loyer et l’article 25 prévoit une clause d’indexation conventionnelle.

Le montant du loyer mensuel est de 405,25 euros HT soit 1,01 euros du mètre carré.

Dans les suites, le bail s’est renouvelé tacitement.

La consommation énergétique du bâtiment était classée en catégorie B selon le diagnostic de performance énergétique du 12 novembre 2013.

La Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE a fait procéder à des travaux d’amélioration des locaux.

Par acte de commissaire de justice le 16 décembre 2022, la Communauté de communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE a fait délivrer congé avec offre de renouvellement à la SASU AMBULANCES COQUET pour le 30 juin 2023 indiquant que si le preneur entendait se prévaloir de son droit de renouvellement, le bailleur lui consent ce renouvellement à compter du 1er juillet 2023 aux clauses et conditions du bail en cours, sauf en ce qui concerne le montant du loyer, le bailleur sollicitant que le montant du nouveau loyer soit fixé à la somme annuelle de 14 400 euros, soit 3 euros du mètre carré.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2022, la SASU AMBULANCES COQUET a accepté le principe du renouvellement mais a demandé la révision de la proposition du montant du loyer en raison “d’une augmentation significative de 146% soit 8564,40€ de plus par an” par le bailleur.

Un avis de valeur locative a été réalisé par l’entreprise Rimbaud IMMO, le loyer du bien devrait être compris entre 15 600 euros et 16 200 euros annuellement.

Se prévalant d’un maintien dans les lieux depuis le 1er juillet 2023 de la SASU AMBULANCES COQUET en dépit du congé délivré, la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE lui a fait assigner à jour fixe par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024 devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de voir :

Dire et juger que le prix annuel du loyer du local commercial situé niveau deux du Pôle d’Entreprises Communautaire de [Localité 8], d’une superficie de 400 mètres carrés de bureaux, sanitaires, vestiaires et annexes ainsi que le parking situé devant le bâtiment, le long de la [Adresse 7], ne correspond pas à la valeur locative,Dire et juger que le prix annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle de 14.400 € 00 Hors Taxe, outre T.V.A., soit mensuellement 1.200 € 00 Hors Taxe outre T.V.A, Condamner la S.A.S.U. AMBULANCES COQUET à payer à la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE :

Indemnité de l’article 700 du Code de Procédure Civile de 3.000 €,Rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire,Condamner la S.A.S.U. AMBULANCES COQUET aux dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE a produit le bail commercial du 14 octobre 2005, les justificatifs de travaux, le congé avec offre de renouvellement du 16 décembre 2022, la notification de la SASU AMBULANCES COQUET du 20 décembre 2022 et l’avis de valeur locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024 puis renvoyée plusieurs fois à la demande d’au moins une des parties avec un calendrier de procédure respectée par les conseils des parties ayant permis de retenir l’affaire à l’audience du 17 juin 2025.

Représentée par son Conseil et dans son dernier mémoire contradictoirement signifié, la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE demande :

Dire et juger que le prix annuel du loyer du local commercial situé niveau deux du Pôle d’Entreprises Communautaire de [Localité 8], d’une superficie de 400 mètres carrés de bureaux, sanitaires, vestiaires et annexes ainsi que le parking situé devant le bâtiment, le long de la [Adresse 7], ne correspond pas à la valeur locative, Dire et juger que le prix annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle de 14.400 € 00 Hors Taxe, outre T.V.A., soit mensuellement 1.200 € 00 Hors Taxe outre T.V.A, Condamner la S.A.S.U. AMBULANCES COQUET à payer à la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE : Indemnité de l’article 700 du Code de Procédure Civile 3.000 €, Condamner la S.A.S.U. AMBULANCES COQUET aux dépens de l’instance.

Représentée par son Conseil et dans son dernier mémoire contradictoirement signifié, la SASU AMBULANCES COQUET demande :

Débouter la Communauté de communes Ardennes [Localité 6] de Meuse de sa demande de fixation du prix annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 14.400€, soit 1.200,00 € mensuels,Condamner la Communauté de communes Ardennes [Localité 6] de Meuse à lui payer une indemnité d’un montant de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner la Communauté de communes Ardennes [Localité 6] de Meuse aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025. S

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer commercial :

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce “Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.”

Aux termes de l’article L145-33 du Code de commerce “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

En l’espèce, la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE demande de dire et juger que le prix annuel du loyer du local commercial situé niveau deux du Pôle d’Entreprises Communautaire de [Localité 8], d’une superficie de 400 mètres carrés de bureaux, sanitaires, vestiaires et annexes ainsi que le parking situé devant le bâtiment, le long de la [Adresse 7], ne correspond pas à la valeur locative.

Elle demande également de dire et juger que le prix annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle de 14 400 euros hors taxe, outre la TVA, soit mensuellement 1 200 euros hors Taxe outre la TVA.

La société preneuse s’y oppose considérant que l’augmentation est considérable et très importante, et mettrait en péril le maintien de son activité sur le territoire communal.

Sur ce point, il est constant que par acte sous seing privé du 14 octobre 2005, la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE a conclu un bail commercial avec la SARL AMBULANCES COQUET, devenue SASU AMBULANCES COQUET, des locaux à usage commercial comme suit :

Le niveau deux du Pôle d’Entreprises Communautaires de [Localité 8], d’une superficie de 400 m² de bureaux, sanitaires, vestiaires et annexes,Le parking situé devant le bâtiment, le long de la [Adresse 7].

La date de prise d’effet du bail a été fixée au 1er novembre 2005. Le bail était un bail d’une durée de neuf ans, expirant le 31 octobre 2014.

Le loyer annuel avait été fixé initialement à la somme de 3 411 euros HT, outre TVA, charges locatives assumées exclusivement par le preneur, soit 4 080 euros TTC. Le loyer est payable en 12 mensualités de 284,28 euros HT outre TVA, soit 340 euros TTC.

L’article 24 du contrat de bail prévoit une clause de révision triennale du montant du loyer et l’article 25 prévoit une clause d’indexation conventionnelle.

Par acte de commissaire de justice le 16 décembre 2022, la Communauté de communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE a fait délivrer congé avec offre de renouvellement à la SASU AMBULANCES COQUET pour le 30 juin 2023 indiquant que si le preneur entendait se prévaloir de son droit de renouvellement le bailleur lui consent ce renouvellement à compter du 1er juillet 2023 aux clauses et conditions du bail en cours, sauf en ce qui concerne le montant du loyer étant demandé que le montant du nouveau loyer soit fixé à la somme annuelle de 14 400 euros, soit 3 euros du mètre carré.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2022, la SASU AMBULANCES COQUET accepte le principe du renouvellement mais demande de revoir la proposition du loyer en raison de “d’une augmentation significative de 146% soit 8564,40€ de plus par an.”

Au vu de ces éléments, il convient de constater que la SASU AMBULANCES COQUET bénéficie d’un bail commercial depuis le 1er novembre 2005, date d’entrée dans les lieux pour l’immeuble sis le niveau deux du Pôle d’entreprises communautaire de [Localité 9] ainsi que le parking. Le local loué est d’une superficie de 400m² et sont les locaux principaux de la SASU AMBULANCES COQUET pour y exercer son activité.

La Communauté de communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE a fait délivrer congé avec offre de renouvellement à la SASU AMBULANCES COQUET avec une augmentation des loyers.

Au soutien de sa demande d’augmentation du montant du loyer, la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE soutient avoir fait procéder à des travaux d’amélioration des locaux et en justifie par la production des pièces suivantes :

Remplacement de la chaudière courant 2017 pour un montant de 10 187, 40 euros Travaux d’isolation de la façade courant 2017 pour un montant de 214 440,01 euros selon le devis n°331A/01/2017Mise en place d’un éclairage extérieur courant 2017 pour un montant de 1 581,60 euros Mise en conformité de l’électricité intérieure depuis 2018 pour un montant de 535,08 euros Rénovation du réseau informatique et téléphonique début 2020 pour 3 792 eurosRemplacement des menuiseries courant 2020 pour un montant de 45 868, 80 euros Fourniture et pose d’un garde-corps en mai 2020 pour 7 195, 92 eurosPose de lignes de communication électroniques à très haut débit en fibre optique par convention du 27 octobre 2021.

Un avis de valeur locative réalisé par l’entreprise Rimbaud IMMO est également produit aux débats dont il en résulte que le loyer du bien pourrait être compris entre 15 600 euros et 16 200 euros annuellement.

L’étude se fonde sur :

“L’étude du marché et du dynamisme économique, le degré d’attractivité de cette typologie de bien et la confrontation entre offre et demande. Le récapitulatif des différents éléments liés aux caractéristiques et à la matérialité techniques après travaux, valorisation foncière, niveau d’équipement, entretien général, diversité et cible des preneurs potentiels,… Une analyse approfondie des biens loués dans les alentours au cours des dernières années.”

Il est précisé que les résultats sont pondérés.

Aucun autre avis de valeur locative n’a été produit par la défenderesse.

Par conséquent, il convient de retenir au regard de l’ensemble des pièces des parties, que l’augmentation du loyer du bail commercial est fondée au regard en l’espèce de la surface occupée par le preneur (400 mètres carrés et un parking), mais également des travaux de rénovation réalisés par le bailleur qui s’avéraient cependant nécessaires à la mise en conformité des lieux et la remise aux normes.

Toutefois cette augmentation doit tenir compte de la destination des lieux, en l’espèce société d’ambulances au service des usagers en secteur rural, et des facteurs locaux de commercialité qui conduisent à constater que le bassin d’emploi est favorisé par la présence de cette société sur la commune.

Aussi, procéder à une augmentation des loyers jusqu’à 3 euros du m², soit un loyer annuel de 14 400 HT outre la TVA serait disproportionné et modifierait l’équilibre général du contrat de bail.

Il convient de fixer le prix annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 9600 Hors Taxe, outre T.V.A., soit mensuellement 800 euros Hors Taxe outre T.V.A sur la base d’une valeur locative du mètres carré de 2 euros pour les locaux sis niveau deux du Pôle d’Entreprises Communautaires de [Localité 8] et le parking le long de la rue de l’usine.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Succombant à l’instance, la SAS AMBULANCES COQUET est condamnée aux dépens.

En revanche, l’équité commande ne pas appliquer l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient dès lors de rejeter les demandes des parties sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

FIXE le montant annuel du loyer pour la totalité des locaux visés au bail commercial du 14 octobre 2025 liant la Communauté de Communes ARDENNE [Localité 6] DE MEUSE et la SASU AMBULANCES COQUET, à la somme annuelle de 9600 euros hors charges hors TVA soit la somme de 800 euros mensuels sur la base d’une valeur du mètre carré de 2 euros ;

CONDAMNE la SASU AMBULANCES COQUET aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,