TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e REYMOND Aurélie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e Laurence RODRIGUEZ

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05670 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AVI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T], [Z] [A] épouse [N]

née le 16 Mai 1955 à [Localité 1], domiciliée : chez CEPROGIM [C] SAS, [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [U] épouse [H]

née le 09 Octobre 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 février 2012, Mme [T] [I], représentée par sa mandataire, la société Ceprogim [C] SA, a donné à bail à Mme [K] [U] épouse [H] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], 1er étage, dans le premier arrondissement de [Localité 2], pour un loyer annuel de 7.560 euros et une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Le 3 juillet 2025, des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [I] a fait signifier à Mme [K] [U] épouse [H] un commandement de payer la somme en principal de 1.409,44 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, Mme [T] [A] épouse [N] a fait assigner Mme [K] [U] épouse [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.596,05 euros due au 9 septembre 2025 au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un montant supérieur à celui du dernier loyer, charges en sus, avec indexation, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Mme [T] [A] épouse [N] réitère les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions en défense, Mme [K] [H] née [U] sollicite :

— des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur le nom d’épouse de la défenderesse, il est tenu compte de ses pièces, notamment des actes de naissance de ses enfants.

Il en est de même s’agissant du nom d’épouse de la bailleresse.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 octobre 2025 a été dénoncée le 10 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Mme [T] [A] épouse [N] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 21 février 2012 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.409,44 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 septembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [K] [H] née [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 818,87 euros actuellement, et de condamner Mme [K] [H] née [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 1er décembre 2025, n’incluant aucun frais de procédure contrairement à ce qui avancé en défense, que Mme [K] [H] née [U] reste devoir la somme de 817,66 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Mme [K] [H] née [U] reconnaît cette dette.

Mme [K] [H] née [U] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 817,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique la reprise du versement du loyer courant et des charges à compter du mois de juillet 2025, le montant de la dette ayant diminué depuis la délivrance de l’assignation. Mme [K] [H] née [U] sera par conséquent considérée comme ayant repris le versement du loyer courant avant l’audience, le décompte actualisé s’arrêtant au 1er décembre 2025.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [K] [H] née [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [K] [H] née [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Mme [T] [A] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 818,87 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [H] née [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [T] [A] épouse [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 21 février 2012 entre Mme [T] [A] épouse [N] et Mme [K] [H] née [U] concernant le logement situé au [Adresse 3], 1er étage, dans le premier arrondissement de [Localité 2] sont réunies à la date du 4 septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] [H] née [U] à verser à Mme [T] [A] épouse [N] à titre provisionnel, la somme de huit cent dix-sept euros et soixante-six centimes (817,66 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025 (loyers, charges), échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du 3 juillet 2025 ;

AUTORISE Mme [K] [H] née [U] à s’acquitter de la dette par 23 acomptes de trente-cinq euros chacun (35 euros) et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [K] [H] née [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [K] [H] née [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent dix-huit euros et quatre-vingt-sept centimes (818,87 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [K] [H] née [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [K] [H] née [U] à payer à Mme [T] [A] épouse [N] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente