N° RG 25/00175 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSII

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Ordonnance n°

du 03 Juillet 2025

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSII

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S.C.I. SCI MARTIN NUISEMENT

C/

S.A.S.U. SASU CHALEUR DESIGN 28

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

03 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI MARTIN NUISEMENT, dont le siège social est sis 74 RUE DE NUISEMENT – 28500 VERNOUILLET

représentée par M^e Antoine GUEPIN de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. SASU CHALEUR DESIGN 28, dont le siège social est sis 10 RUE HENRI DUNANT – 28500 VERNOUILLET

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Juin 2025 et mise en délibéré au 03 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 février 2010, la SCI Martin Nuisement a donné à bail commercial à la SARL Thymerais-Chauffage, gérée par M. [K], un local commercial destiné à la plomberie, chauffage, installation, réparation et entretien et négoce d’appareils de chauffage, situé 74 rue de Nuisement à Vernouillet (28500), pour une durée de 9 ans, moyennant un premier loyer mensuel de 1 452,31 euros et de 2 392 euros TTC par la suite.

Par un avenant du 28 janvier 2016, la SARL Thymerais-Chauffage cessant ses activités, le bail a été transféré à la SAS Chaleur Design, gérée par M. [K].

A compter du 11 février 2019, le bail s’est tacitement prolongé.

Un projet de renouvellement du bail commercial a été établi entre les parties pour la période du 12 février 2022 au 11 février 2031, mais n’a pas été signé.

Le 28 novembre 2023, le preneur se révélant défaillant dans le paiement des loyers, le mandataire de gestion locative de la SCI Martin Nuisement a mis en demeure la SAS Chaleur Design d’avoir à régler la somme de 6 078,20 euros.

Par jugement du tribunal de commerce de Chartres du 11 juillet 2024, la liquidation judiciaire de la SAS Chaleur Design a été prononcée et M. [P] [X] a été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Dans un courrier du 12 février 2025, un commissaire de justice, mandaté par M. [X], n’a pas été en mesure de délivrer une sommation de payer à la SAS Chaleur Design, liquidée, et a constaté que le local commercial était exploité par la société Chaleur Design 28, créée le 30 juin 2023 par M. [K].

Considérant que la SASU Chaleur Design 28 avait substitué la SAS Chaleur Design dans le local commercial qu’elle exploitait dès lors sans titre d’occupation, la SCI Martin Nuisement l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’absence de titre d’occupation de la SAS Chaleur Design 28 des lieux occupés au 74 rue de Nuisement, 28500 Vernouillet ;Ordonner l’expulsion de la SAS Chaleur Design 28 ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;Condamner la SAS Chaleur Design 28 à payer à la SCI Martin Nuisement une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés soit 3 424,38 euros par mois, à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;Condamner la SAS Chaleur Design 28 à payer à la SCI Martin Nuisement un rappel d’indemnités d’occupation à hauteur de 13 015,68 euros depuis le 1er septembre 2023 ;Condamner la SAS Chaleur Design 28 à payer à la SCI Martin Nuisement la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS Chaleur Design 28 aux entiers dépens notamment les frais de greffe pour l’état d’endettement.

A l’audience du 16 juin 2025, la SCI Martin Nuisement, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

La SASU Chaleur Design 28, régulièrement assignée, n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande d’expulsion et d’enlèvement des biens et facultés mobilières

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Le propriétaire n’a pas à démontrer l’existence d’une gravité exceptionnelle de l’atteinte, sauf à rajouter au texte une condition qu’il ne prévoit pas.

La SCI Martin Nuisement justifie, par la production du contrat de bail commercial du 12 février 2010, avoir donné à bail à la SARL Thymerais-Chauffage, gérée par M. [K], un local commercial situé 74 rue de Nuisement à Vernouillet (28500), qu’elle a par la suite poursuivi avec la SAS Chaleur Design, par un avenant du 28 janvier 2016, et que ce dernier s’est tacitement reconduit à compter du 11 février 2019.

En outre, la société demanderesse justifie, par la production d’un courrier de commissaire de justice du 12 février 2025, que la SAS Chaleur Design a été liquidée par un jugement du tribunal de commerce de Chartres le 11 juillet 2024, et que le local commercial qui lui avait été donné à bail est désormais occupé et exploité par la société Chaleur Design 28, nouvelle société créée le 30 juin 2023 par M. [K].

Il résulte du certificat d’immatriculation au registre national des entreprises du 24 mars 2025 que la société Chaleur Design 28 est une S.A.S.U et non une SAS comme indiqué dans le dispositif de l’assignation de la société demanderesse – en contradiction d’ailleurs avec la première page de ce même document.

Dès lors, la SASU Chaleur Design 28, qui a substitué la SAS Chaleur Design sans qu’un avenant n’ait été ajouté au contrat de bail et sans que le bailleur n’en ait été informé, ne dispose d’aucun titre d’occupation sur le local commercial situé 74 rue de Nuisement à Vernouillet (28500).

Partant, la SCI Martin Nuisement rapporte donc suffisamment la preuve d’un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur, n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement au titre des indemnités d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant, cependant, tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie, souverainement, le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Si la SCI Martin Nuisement soutient que la SASU Chaleur Design 28 occupe les locaux de manière certaine depuis le mois de septembre 2023, soit à compter de sa création, il n’en demeure pas moins que la SAS Chaleur Design n’a été liquidée qu’à compter du 11 juillet 2024 et que la société demanderesse n’a eu connaissance que les locaux étaient exploités par la SASU Chaleur Design 28 que par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 février 2025, de sorte qu’elle justifie de son droit de créance à partir de cette date.

La SASU Chaleur Design 28 sera dès lors condamnée à payer à la SCI Martin Nuisement la somme de 12 284,94 euros au titre des indemnités d’occupation et provisions sur charges impayés à compter du mois de février 2025 et jusqu’au mois de mai 2025 inclus.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, afin de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l’occupation indue de son bien, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 3 424,38 euros.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer à la SCI Martin Nuisement les sommes provisionnelles de :

12 284,94 euros au titre des indemnités d’occupation et charges impayées, pour la période de février à mai 2025 inclus,Une indemnité mensuelle d’occupation de 3 424,38 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

La SASU Chaleur Design 28, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais de greffe pour l’état d’endettement, ces derniers n’étant pas justifiés.

Succombant, elle sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Martin Nuisement la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS que la SASU Chaleur Design 28 occupe sans droit ni titre le local commercial situé 74 rue de Nuisement à Vernouillet (28500) ;

CONDAMNONS la SASU Chaleur Design 28 à restituer le local commercial situé 74 rue de Nuisement à Vernouillet (28500), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU Chaleur Design 28 à payer à la SCI Martin Nuisement, à titre provisionnel :

12 284,94euros au titre des indemnités d’occupation et charges impayés, du mois de février à mai 2025 inclus,Une indemnité mensuelle d’occupation de 3 424,38 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

CONDAMNONS la SASU Chaleur Design 28 à payer à la SCI Martin Nuisement la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI Martin Nuisement de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SASU Chaleur Design 28 aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sindy UBERTINO-ROSSO Estelle JOND-NECAND