N° RG 25/00080 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPZM

==============

Ordonnance n°

du 16 Juin 2025

N° RG 25/00080 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPZM

==============

[E] [W] [R]

C/

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ LE POT VERT

Copie exécutoire délivrée

le

à

M^e Julien GIBIER

M^e Charles NOUVELLON

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

M^e Julien GIBIER

M^e Charles NOUVELLON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

16 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Madame [E] [W] [R]

née le 23 Septembre 1967 à BONCE (28), demeurant 1 rue du Pot Vert – 28000 CHARTRES

représentée par M^e Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSE :

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ LE POT VERT, dont le siège social est sis 1 rue du Pot Vert – 28000 CHARTRES

représentée par M^e Charles NOUVELLON, demeurant 6 8 rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18, et de

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, demeurant 47, Avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [D] est propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée au sein de l’immeuble en copropriété dénommé le Pot Vert, situé 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000).

Depuis le 12 décembre 2021, Mme [D] a constaté des infiltrations dans le plafond de sa chambre et un pan du mur, localisée sous une terrasse pavée piétonne.

Le 1er mars 2023, le syndic de copropriété C’Chartres Habitat a mandaté la société Azurit, laquelle a confirmé l’existence d’un défaut d’étanchéité de la terrasse pavée formant une toiture terrasse au-dessus de la chambre de Mme [D].

Les premiers travaux réalisés se sont révélés insuffisants.

En octobre 2023, la société TEG, mandatée pour la reprise des embellissements, a confirmé qu’un taux d’humidité trop important persistait.

Une expertise amiable contradictoire a été organisée, en présence de Mme [D], son expert d’assurance dégât des eaux, et du syndic de copropriété représentant le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Pot Vert.

Le 13 juin 2024, un constat contradictoire des causes du sinistre a été signé entre les parties, concluant que « l’origine de ce sinistre provient d’une infiltration au travers de l’allée de circulation extérieure formant une toiture terrasse de l’immeuble, administré par le syndic C’Chartres Habitat ».

Le syndic de copropriété a ainsi sollicité des devis afin de reprendre l’étanchéité du toit terrasse et a soumis au vote des copropriétaires plusieurs propositions.

Le 6 novembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de Pot Vert a décidé de ne pas faire réaliser les travaux et a demandé au syndic de copropriété de consulter une autre entreprise.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, Mme [D] a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Pot Vert devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Pot Vert 28 000 Chartres, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder aux travaux d’étanchéité de la terrasse afin de faire cesser le trouble de jouissance subi par Mme [D] ;Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Pot Vert 28 000 Chartres à verser par provision à Mme [D] la somme de 100 euros par mois du 13 juin 2024 jusqu’à la réalisation des travaux en réparation de son trouble de jouissance ;Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Pot Vert 28 000 Chartres à verser à Mme [D] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;Dispenser Mme [D] de toute contribution à la dépense commune en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.A l’audience du 12 mai 2025, Mme [D] comparaît par son avocat et maintient ses demandes.

A titre subsidiaire, elle demande la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Pot Vert comparaît par son avocat et demande au juge des référés, à titre principal, de dire n’y avoir lieu a référé et de débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, il sollicite que seule la condamnation à la réalisation des travaux soit retenue et que Mme [D] soit déboutée de ses demandes portant sur le prononcé d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de ses demandes portant sur la condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle de 100 euros par mois du 13 juin 2024 jusqu’à la réalisation des travaux, en réparation de son trouble de jouissance, et de ses demandes accessoires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En tout état de cause, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Pot Vert demande au tribunal de condamner Mme [D] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il formule enfin protestations et réserves quant à la demande d’expertise de Mme [D].

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’espèce, Mme [D] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000) à réaliser, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux d’étanchéité de la terrasse afin de faire cesser le trouble de jouissance qu’elle subit.

Il est établi que depuis 2021, Mme [D], copropriétaire, subit des écoulements d’eau sur le plafond et un pan du mur de sa chambre. Le 1er mars 2023, le syndic de copropriété C’Chartres Habitat a, dès lors, mandaté la société Azurit, permettant de confirmer l’existence d’un défaut d’étanchéité de la terrasse pavée formant une toiture terrasse au-dessus de la chambre de Mme [D].

Il ressort du constat contradictoire des causes du sinistre, signé entre les parties le 13 juin 2024, versé aux débats par la demanderesse, que les désordres, affectant depuis plusieurs années le logement de Mme [D], proviennent d’une infiltration au travers de l’allée de circulation extérieure formant une toiture terrasse de l’immeuble, administré par le syndic C’Chartres Habitat.

Le syndic de copropriété a ainsi fait établir plusieurs devis afin de reprendre l’étanchéité du toit terrasse et les a soumis au vote des copropriétaires :

La société Sabe pour un montant de 9 445,91 euros TTC (étanchéité et maçonnerie)La société Smac pour un montant de 2 728 euros TTC (étanchéité)La société El Etanch pour un montant de 4 900,08 euros TTC (étanchéité)La société Bastien Oddo Bâtiment pour un montant de 8 415,90 euros (maçonnerie)

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de Pot Vert du 6 novembre 2024, qu’après analyse des devis soumis par le syndic de copropriété, les copropriétaires ont décidé de ne pas faire réaliser les travaux d’étanchéité du toit terrasse.

Dès lors, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert évoque qu’il existe une incertitude quant aux désordres et leurs conséquences préjudiciables évoqués par Mme [D], il n’en demeure pas moins que l’origine des infiltrations a été démontrée tant par la recherche de fuite de la société Azurit le 1er mars 2023 que par le constat contradictoire du 13 juin 2024, ce qui ne laisse place à aucune incertitude ; que ce désordre dure donc depuis plus de 2 ans, caractérisant dès lors le dommage subi par Mme [D] au titre de la toiture terrasse de l’immeuble, partie commune, pour lequel le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité.

En conséquence, il convient de faire cesser ce trouble et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat, à réaliser les travaux de réfection complète de l’étanchéité du toit terrasse pour mettre un terme aux désordres, tels qu’ils ont été établis dans les devis qui ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2024.

Au regard du délai découlé, il y a lieu de faire droit à la demande de fixation d’une astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard, qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente décision.

Sur la demande de paiement d’une somme provisionnelle en réparation du trouble de jouissance

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge des référés de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause, et ceci sans qu’il ne soit nécessaire, contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, qu’il soit caractérisé une situation d’urgence ou des dommages imminents. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il résulte de ce qui précède que la demande provisionnelle d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [D] est justifiée par les nombreuses infiltrations affectant sa chambre depuis plusieurs années, démontrées par la recherche de fuite de la société Azurit le 1er mars 2023 et le constat contradictoire du 13 juin 2024.

Il convient néanmoins de fixer la date de départ de cette provision au jour où l’assemblée générale des copropriétaires de Pot Vert a refusé de faire réaliser les travaux d’étanchéité du toit terrasse, soit le 6 novembre 2024, et non, comme cela est sollicité par la demanderesse, à la date de signature du constat contradictoire des causes du sinistre du 14 juin 2024.

En conséquence, la demande de Mme [D] ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu’il sera fait droit à sa demande de paiement d’une indemnité en réparation du trouble de jouissance subi. Il convient néanmoins de la réduire à de plus justes proportions et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat à lui payer une somme provisionnelle de 5 000 € pour la période allant du 6 novembre 2024 au prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat, à payer à Mme [D] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1, alinéa 6, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Mme [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par décision mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat, à faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse, tels qu’ils ont été établis dans les devis qui ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2024, ceci dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500 € par jour de retard ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat, à payer à Mme [E] [D] une somme provisionnelle de 5 000 €, en réparation de son préjudice de jouissance, pour la période allant du 6 novembre 2024 au prononcé de la présente décision;

DISONS que Mme [E] [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat, à payer à Mme [E] [D] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Pot Vert, 1 rue du Pot Vert à Chartres (28000), représenté par son syndic, le syndic C’Chartres Habitat, aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sindy UBERTINO-ROSSO Estelle JOND-NECAND