N° RG 25/00735 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GW22

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

à :

[Z] [M]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 07 Avril 2026

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [M],

demeurant 9 Résidence des Béguines – Logt 2 – 28110 LUCÉ

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN

assistée de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Février 2026 et mise en délibéré au 07 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 mai 2015, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a donné à bail à Mme [M], un appartement à usage d’habitation situé 9 résidence des Béguines (appartement n°2) à Luce, moyennant un loyer mensuel de 382,80 euros, outre 126,71 euros de charges locatives.

En outre, le 15 avril 2021, HABITAT EURELIEN a donné en location à Mme [M] un garage, n°221, entrée n°11, situé au 8 Résidence des Béguines à Luce, moyennant un loyer mensuel de 28,62 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT EURELIEN a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 février 2024 ; puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025 pour obtenir notamment la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 3 février 2026, HABITAT EURELIEN, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans l’assignation :

Le constat de l’acquisition des clauses résolutoires,L’expulsion de Mme [M], La condamnation de Mme [M] à lui payer la somme actualisée de 3 640,46 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 30 janvier 2026, avec intérêts au taux légal,La condamnation de Mme [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jour du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal,La condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Mme [M] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et indique avoir mis en place avec la locataire un plan d’apurement de 30 euros par mois.

Mme [M], comparant à l’audience en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique formulé une demande d’aide financière auprès du Fonds de solidarité logement. Elle déclare payer la somme de 30 euros depuis le mois de juillet 2025 en sus du loyer courant. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de cette même somme.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation des baux

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 16 octobre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 février 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur la résiliation du logement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et HABITAT EURELIEN a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Mme [M] le 22 février 2024 pour un montant en principal de 821,75 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date.

Sur la résiliation du garage

Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le titre Ier de la loi « s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

En l’espèce, HABITAT EURELIEN et Mme [M] ont conclu deux baux distincts, le premier bail portant sur le logement le 28 mai 2015 et le second portant sur le garage le 15 avril 2021. En outre, les parties sont les mêmes dans les deux baux et les adresses du logement et du garage sont identiques.

En conséquence, il convient de considérer le garage comme accessoire au logement et de soumettre ainsi la location du garage aux mêmes dispositions que le logement, et de résilier le contrat de location à la date du 4 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Mme [M] a en outre repris le paiement mensuel d’une somme de 335 euros, correspondant à 70 euros en plus de son loyer résiduel.

Enfin, HABITAT EURELIEN ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. Dans cette hypothèse, elle sera redevable envers HABITAT EURELIEN d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

De plus, l’expulsion de Mme [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que Mme [M] reste lui devoir, la somme de 3 640,46 euros à la date du 30 janvier 2026.

Mme [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

Mme [M] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3 640,46 euros correspondant à l’arriéré de loyers.

Sur les demandes accessoires

Mme [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2015 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN et Madame [Z] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 9 Résidence des Béguines (appartement n°2) à Luce, sont réunies à la date du 22 avril 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2021 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN et Madame [Z] [M] concernant le garage situé 8 Résidence des Béguines (garage n°221, entrée n°11) à Luce, sont réunies à la date du 22 avril 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [Z] [M] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN la somme de 3 640,46 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2026 ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

AUTORISE Madame [Z] [M] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 30 euros, payables en plus du loyer résiduel et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Madame [Z] [M] des délais accordés et du paiement des loyers résiduels, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que Madame [Z] [M] devra alors libérer les lieux et restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Madame [Z] [M] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis normalement, sans indexation ni variation, à compter du 30 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [Z] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande formulée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION