CG/LJ

Ordonnance N°

du 26 NOVEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00646 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUXK

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2]

c/

[G] [K]

la SCP [O] DE

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT

rendue le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] située [Adresse 3], agissant en la personne de son syndic la société CITYA JAUDE IMMOBILIER SARL

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [K]

PH TERRASSOL VIA ISRAEL

[Localité 10] – PANAMA

[Adresse 9]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [K] est propriétaire des lots n°4 et 11 correspondant respectivement à un appartement et une cave au sein de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a de nouveau constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [K] aux échéances convenues, ce malgré les mises en demeure adressées.

Par acte en date du 04 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], située [Adresse 5], agissant en la personne de son syndic, la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, a assigné monsieur [G] [K] devant la Présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

condamner Monsieur [G] [K] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représentée par son syndic au titre des charges de copropriété impayées la somme de 1854.29 € sans préjudice de toute autre somme due, ladite somme représentant les charges arrêtées à la date du 21.06.2024, condamner Monsieur [G] [K] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représentée par son syndic la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts,dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de l’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement resteront a la charge exclusive du copropriétaire défaillant dont la somme de 480.00 € au titre de la constitution du dossier (art 9.1 contrat de syndic), condamner Monsieur [G] [K] au règlement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens outre intérêts à compter de la mise en demeure.La signification de l’acte a été accomplie à l’étranger selon les formalités prévues par l’article 684 alinéa 1 du Code de procédure civile et par la convention de la Haye du 15 novembre 1965.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus et mise en délibéré.

Selon ordonnance de référé en date du 15 octobre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le demandeur à produire la remise de l’assignation à monsieur [K], ou à tout le moins, de justifier des démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis pour obtenir un justificatif de remise de l’acte qui n’a pu être obtenu nonobstant.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 05 novembre 2024 à laquelle le demandeur a maintenu ses demandes initiales.

Monsieur [G] [K] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la procédure

Suite à la réouverture des débats ordonnée le 15 octobre 2024, le demandeur a justifié des démarches effectuées auprès des autorités compétentes du Panama pour obtenir un justificatif de remise de l’acte.

Il apparait que l’assignation envoyée aux autorités compétentes du Panama par courrier recommandé avec accusé de réception n°RK694010028FR a été retiré le 13 août 2024.

Les conditions de signification hors Union Européenne sont ainsi remplies de sorte que la procédure est régulière.

Monsieur [K], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience du 05 novembre 2024.

2/ Sur les demandes principales

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024 inclus pour un montant de 2334,29 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

un règlement de copropriétéun relevé de propriété selon lequel monsieur [G] [K] est propriétaire des lots n°4 et 11 correspondant respectivement à un appartement et une cave au sein de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 6] contrat de syndicles procès-verbaux d’assemblée générale du 29 septembre 2021, 08 septembre 2022 et 26 avril 2023une attestation de non-recoursles appels de fonds des 07 septembre 2022, 06 décembre 2022, 06 mars 2023, 1er juin 2023, 30 août 2023, 15 septembre 2023, 29 novembre 2023, 04 décembre 2023, 28 février 2024 et 29 mai 2024,une mise en demeure du 03 mai 2024 avec accusé de réceptionun décompte actualisé au 21 juin 2024.En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 1er juillet 2024 justifie d’un solde débiteur de 1608,34 euros au 14 mai 2024, date de la mise en demeure, et de la somme de 2334,29 euros au 1er juillet 2024.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaitre des frais de mise en demeure et de procédure qui seront déduits du décompte produit. Ils feront l’objet d’un développement ultérieur dédié aux sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, monsieur [G] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1303,54 euros au titre des seules charges et cotisations au fonds de travaux impayées au 14 mai 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts à compter de la signification de la présente décision.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles la défenderesse demeure débitrice.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, monsieur [K] est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 3ème appel provision sur charges 2024 et la 2ème cotisation au fonds de travaux ALUR au titre de l’exercice 2024, soit la somme de 245,95 euros.

En conséquence, monsieur [G] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 245,95 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais ne s’appuyant pas sur des pièces justificatives ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance pour un montant total de 784,80 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, comprenant :

une mise en demeure du 12 mai 2023 de 33,60 eurosune mise en demeure du 20 juillet 2023 de 45,60 eurosune mise en demeure du 10 août 2023 de 33,60 eurosune mise en demeure du 19 octobre 2023 de 45,60 eurosune mise en demeure du 09 novembre 2023 de 33,60 eurosune mise en demeure du 19 janvier 2024 de 45,60 eurosune mise en demeure du 09 février 2024 de 33,60 eurosune mise en demeure du 14 mai 2024 de 33,60 eurosdes frais « contentieux » de 480 euros. Il résulte de ce qui précède que les frais de contentieux n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [K] ne peut dès lors être condamné à supporter ces derniers.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification d’envoi de l’ensemble des mises en demeure adressées à monsieur [K]. Il produit uniquement les accusés de réception des mises en demeure du 09 novembre 2023 et du 14 mai 2024.

Dès lors, seuls les frais réclamés au titre de ces deux mises en demeure peuvent être retenus.

Par conséquent, monsieur [G] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 67,20 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024.

3/ Sur la demande dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il résulte de ce qui précède que la demande à ce titre n’est pas suffisamment justifiée dès lors que le syndicat ne rapporte pas la preuve cumulative de la mauvaise foi du défendeur et d’un préjudice spécifique indépendant du retard au paiement.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [G] [K] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la procédure régulière,

CONDAMNE monsieur [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], située [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic, la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de Mille trois cent trois euros et cinquante-quatre centimes (1303,54 €) au titre des seules charges et cotisations au fonds de travaux impayées au 14 mai 2024, date de la mise en demeure, avec intérêts à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE monsieur [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], située [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic, la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de Deux cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-quinze centimes (245,95 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE monsieur [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], située [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic, la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de SOIXANTE-SEPT EUROS ET VINGT CENTIMES (67,20 €) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE monsieur [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], située [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic, la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [G] [K] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente