RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00437 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6FD

MINUTE N° : 234

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [L], [H],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2022, VAL D’OISE HABITAT a donné à bail à Monsieur, [L], [H] un appartement situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 464,63 euros, et 83,22 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait signifier à Monsieur, [L], [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3577,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 mars 2025, VAL D’OISE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Monsieur, [L], [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur, [L], [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et/ou la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, condamner Monsieur, [L], [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 31106,49 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et de tous actes rendues nécessaires.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 25 novembre 2025.

À l’audience du 26 janvier 2026, VAL D’OISE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 36155,33 euros arrêtée au 31 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

VAL D’OISE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur, [L], [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 janvier 2025. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [L], [H], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur, [L], [H], assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des pièces « courrier du 13 octobre 2025 » et « courrier du 12 décembre 2025 »

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, VAL D,'[Localité 3] HABITAT produit un courrier du 13 octobre 2025 adressé à Monsieur, [L], [H] « enquête supplément de loyer solidarité » et un courrier du 12 décembre 2025 adressé à Monsieur, [L], [H] « mise en demeure pour non réponse ».

Néanmoins, VAL D,'[Localité 3] HABITAT ne justifie pas avoir communiqué ces pièces, qui ne figurent pas dans le bordereau de pièces de l’assignation, au défendeur.

Dès lors, il y a lieu d’écarter ces deux pièces des débats.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs,, [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL, [Localité 5] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment de l’article L. 441-9 et de l’article R.441-26 du même code, que :

— d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer,

— d’autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

A défaut de réponse du locataire, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier à 25,00 euros.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 avril 2022, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 31 décembre 2025, qu’à cette date, l’arriéré locatif s’élève à 36155,33 euros.

Un supplément de loyer de solidarité forfaitaire mensuel de 2097,67 euros est appliqué depuis le mois de janvier 2025. Néanmoins, la VAL D’OISE HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’envoi du courrier de mise en demeure prévu par l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, Monsieur, [H] n’est donc pas redevable du SLS retenu pour l’année 2025, à hauteur de 25173,24 euros (12 mois x 2097,77 euros) ni de l’indemnité forfaitaire de 25 euros appliquée le 31 janvier 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [L], [H] à payer à VAL, [Localité 5] HABITAT la somme de 10957,09 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 avril 2022 à compter du 24 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [L], [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, VAL D’OISE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [L], [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mars 2025, Monsieur, [L], [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur, [L], [H] à son paiement à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [L], [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de, [Localité 4] HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ECARTE des débats le courrier du 13 octobre 2025 adressé à Monsieur, [L], [H] « enquête supplément de loyer solidarité » et le courrier du 12 décembre 2025 adressé à Monsieur, [L], [H] « mise en demeure pour non réponse », produits par VAL D,'[Localité 3] HABITAT,

DECLARE recevable la demande de, [Localité 4] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 avril 2022 entre VAL D’OISE HABITAT d’une part, et Monsieur, [L], [H] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [L], [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [L], [H] à compter du 24 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur, [L], [H] à payer à, [Localité 4] HABITAT la somme de 10957,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur, [L], [H] à payer à VAL, [Localité 5] HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur, [L], [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande de VAL D,'[Localité 3] HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE