CG/MLP

Ordonnance N°

du 05 NOVEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00614 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JURU

du rôle général

[T] [U]

[F] [U]

c/

S.A.R.L. CMOJ

a SELARL AUVERJURIS

M^e Marine FIANNACCA

la SELARL POLE AVOCATS

GROSSES le

— M^e Marine FIANNACCA ([Localité 10])

— la SELARL AUVERJURIS

— la SELARL POLE AVOCATS

Copies électroniques :

— la SELARL AUVERJURIS

— la SELARL POLE AVOCATS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Amandine CHAMBON, Greffière et lors du prononcé de Madame Laetitia JOLY, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEURS

— Madame [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Marine FIANNACCA, avocat au barreau de PARIS substitué par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— Monsieur [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Marine FIANNACCA, avocat au barreau de PARIS substitué par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.R.L. CMOJ, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 01 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu par maître [E], notaire à [Localité 9], le 25 février 1971, un bail commercial a été consenti à madame [D], ancienne gérante de la SARL CMOJ, sur des locaux situés [Adresse 4] à [Adresse 8] (63) propriété des époux [U].

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges.

Le bail a été renouvelé plusieurs fois depuis.

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2017, monsieur [F] [U] et madame [T] [U] ont renouvelé le bail commercial qui avait été accordé à la SARL CMOJ.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années rétroactivement à compter du 1er mars 2016, moyennant un loyer annuel au principal de 7800 euros (hors charges et hors taxes), payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois, soit 650 euros par mois.

Il a également été convenu qu’une révision du loyer aurait lieu à la fin de chaque période triennale en fonction de l’indice ILC.

Le loyer s’élève à ce jour à la somme de 8532,48 euros hors charges et hors taxes.

Constatant que leur locataire ne réglait plus ses loyers, monsieur et madame [U] ont, par acte en date du 09 avril 2024, fait signifier à la SARL CMOJ un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 4150,61 euros.

Par acte en date du 21 juin 2024, monsieur [F] [U] et madame [T] [U] ont assigné la SARL CMOJ, prise en la personne de son représentant légal, devant la Présidente du tribunal statuant en référé aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 mai 2024 du bail consenti à la société SARL CMOJ par Monsieur et Madame [U] ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de la SARL CMOJ des lieux loués ([Adresse 5]) et de toute personne occupante des lieux de son fait et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— condamner la SARL CMOJ à payer à Monsieur et Madame [U] :

∙ par provision la somme de 3.550, 61€,

∙ une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au dernier loyer contractuel majoré des charges et taxes, soit 879,16 HT par mois et qui sera due jusqu’à libération effective des lieux,

∙ le tout assorti de l’intérêt au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement,

— condamner la SARL CMOJ au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 03 septembre 2024, puis elle a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 1er octobre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la SARL CMOJ a conclu aux fins suivantes :

— recevoir la SARL CMOJ en son argumentation et la dire fondée,

vu les dispositions de l’Article L 145-41 alinéa 2 du Code de Commerce,

vu Le Commandement de Payer visant la Clause résolutoire en date du 9 AVRIL 2024

— juger que la SARL CMOJ est bien fondée à solliciter l’application rétroactive de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de Commerce, sur l’octroi de délai,

— juger que l’intégralité de la dette locative visée par le Commandement de payer, signifié le 9 AVRIL 2024, étant réglée à la date de l’audience, ce qui est confirmé par les demandeurs, la clause résolutoire qui y était visée n’a pas joué,

en conséquence,

— débouter Monsieur [F] [U], et Madame [T] [U] en leur demande visant avoir constater la résolution du bail dont est détentrice la SARL CMOJ, avec toutes ses conséquences,

— les débouter en leur demande d’intérêts au taux légal, en l’absence de chiffrage,

à titre subsidiaire sur cette demande,

— dire que les intérêts doivent être calculés sur la somme de 1 979,13 € du 9 Avril 2024 au 1 AOUT 2024, date du règlement intégral,

— débouter Monsieur [F] [U] et Madame [T] [U] en leur demande au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— les condamner, in solidum, au paiement d’une somme de 1 200 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Au terme de leurs dernières prétentions, monsieur et madame [U] ont maintenu leurs demandes initiales et ont conclu au débouté de la SARL CMOJ de ses demandes, fins et conclusions.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande aux fins de constat de la résiliation de bail

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

A l’appui de leur demande, monsieur et madame [U] produisent notamment :

— un bail commercial initial du 25 février 1971

— un acte de renouvellement du bail commercial du 03 janvier 2008

— des courriers de mise en demeure de 2019 à 2024

— un commandement de payer visant la clause résolutoire du 09 avril 2024

— un extrait de compte client au 03 juin 2024

— l’état des privilèges et nantissement de la SARL CMOJ au 05 juin 2024

— un avis d’échéance du mois de juin 2024

— une régularisation des charges du mois de février 2024

— un compte rendu de gestion en date du 25 septembre 2024

— un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes – mise en demeure préalable du 12 août 2024

— un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction du 16 août 2024.

En application de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de règlement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance : « un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause, resté sans effet ».

Le commandement de payer en date du 09 avril 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du Code de commerce.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SARL CMOJ n’a pas procédé au règlement des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai imparti par l’acte du 09 avril 2024. Les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à l’égard de la SARL CMOJ à la date du 09 mai 2024.

2/ Sur les demandes de provision et de délais de paiement rétroactifs

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte des débats et des pièces versées au dossier par les bailleurs que l’arriéré locatif a été apuré à la date du 1er août 2024, et que la dette locative qui était d’un montant de 3550,61 euros au principal, au jour de l’assignation, a été réglée intégralement par des virements intervenus selon le détail suivant :

— quatre chèques d’un montant de 542,87 euros chacun soit un montant total de 2171,48 euros

— un virement du 1er août 2024 sur le compte CARPA affecté au dossier d’un montant de 2133,13 euros.

Dès lors, compte-tenu de la situation de la SARL CMOJ, de ses efforts de paiement objectivés par les règlements susvisés auxquels elle a procédé depuis la délivrance du commandement de payer, et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 1er août 2024 et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 09 mai 2024, de constater que les délais de paiement ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire n’a pas joué.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes subséquentes des époux [U] relatives à l’expulsion, la séquestration des meubles, la fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel et la condamnation à l’intérêt au taux légal.

Enfin, il n’y a pas lieu d’examiner le surplus des éléments relatifs au refus de renouvellement du présent bail commercial qui arrivera à terme le 28 février 2025, qui relèvent du fond du litige.

3/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, la SARL CMOJ, qui n’a procédé au règlement de sa dette qu’après délivrance de l’assignation, sera tenue au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties étaient réunies à la date du 09 mai 2024,

ACCORDE à la SARL CMOJ des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 1er août 2024 pour s’acquitter de l’arriéré locatif de TROIS MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES (3.550,61 €), avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,

CONSTATE que les délais de paiement ont été respectés et l’arriéré locatif apuré, que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus, et que celle-ci n’a en définitive pas produit d’effet à la date de la décision, et n’a pas entraîné la résiliation du bail commercial,

DIT n’y avoir à référé sur la totalité des demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL CMOJ aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

La Greffière, La Présidente,